Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 05.11.2025 р. № 5917/ІПК/99-00-04-03-03 ІПК

       Державна податкова служба України за результатами розгляду звернення          Товариства на отримання індивідуальної податкової консультації щодо окремих питань з визначення доходу управителем багатоквартирного будинку платником єдиного податку та, керуючись статтею 52 Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI зі змінами та доповненнями (далі - Кодекс), у межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариство здійснює управління багатоквартирним будинком, тобто є суб'єктом підприємницької діяльності, який за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб. Ціна послуги з управління, відповідно до укладеного зі співвласниками договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком (далі - Договір), включає витрати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку і винагороду управителя. Розмір витрат на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку і розмір винагороди управителя визначається відповідно до кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території, що є додатком до цього Договору, нараховуються щомісяця Управителем та вноситься кожним співвласником на банківський рахунок та використовуються виключно на цілі, визначені загальними зборами багатоквартирного будинку і не може використовуватися в господарській діяльності Товариства. Крім того, відповідно до умов договору співвласники (власники житлових та нежитлових приміщень) доручають виконання Управителем функцій особи, уповноваженої співвласниками на укладення колективного договору про надання комунальної послуги з підприємствами що їх постачають. Незалежно від обраної моделі організації договірних відносин з виконавцями комунальної послуги, забезпечує комунальною послугою співвласників (кінцевих споживачів комунальної послуги) до укладання ними нових (індивідуальних) договорів відповідно до типових або примірних договорів. Управитель не здійснює операцій з постачання комунальних послуг, а тільки перераховує кошти співвласників безпосередньо на рахунки підприємств, що їх постачають, без встановлення окремої плати за послуги з перерахунку.

Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком Товариством надано до звернення.

З огляду на викладене, Товариство просить надати роз’яснення з наступних питань:

1.Чи може управитель багатоквартирного будинку обрати спрощену систему оподаткування (3 група, ставка 5%)?

2.У разі обрання спрощеної системи оподаткування (3 група, ставка 5%) який порядок оподаткування грошових коштів, отриманих за дорученням співвласників багатоквартирного будинку? Оподаткуванню єдиним податком підлягає лише винагорода управителя, визначена відповідно до Кошторису витрат на управління?

 

Щодо зазначених питань.

Особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини) регулюються нормами Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ).

Відповідно до частини першої статті 1029 ЦКУ за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Майно, передане в управління, має обліковуватися в управителя на окремому балансі, і щодо нього ведеться окремий облік. Розрахунки, пов'язані з управлінням майном, здійснюються на окремому банківському рахунку          (частина третя статті 1030 ЦКУ).

Управитель, якщо це визначено договором про управління майном, є довірчим власником цього майна, яким він володіє, користується і розпоряджається відповідно до закону та договору управління майном. Договір про управління майном не тягне за собою переходу права власності до управителя на майно, передане в управління (частина п’ята статті 1033 ЦКУ).

Управитель має право на плату, встановлену договором, а також на відшкодування необхідних витрат, зроблених ним у зв’язку з управлінням майном (частина перша статті 1042 ЦКУ).

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку визначає Закон України  від 14 травня 2015 року № 417- VIII «Про особливості здійснення  права власності у багатоквартирному будинку» зі змінами                     (далі – Закон № 417), який регулює правові, організаційні  та економічні відносини, пов’язані з реалізацією прав та виконанням обов’язків співвласників щодо його утримання та управління.

Порядок управління багатоквартирним будинком встановлено статтею 11 Закону № 417.

Відносини, що виникають у процесі надання та споживання житлово-комунальних послуг, регулює Закон України від 09 листопада 2017 року                          № 2189-VIII "Про житлово-комунальні послуги" (далі - Закон № 2189).

Відповідно до пункту 12 частини першої статті 1 Закону № 2189 послуга з управління багатоквартирним будинком - результат господарської діяльності суб’єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору.

Житлово - комунальні послуги ‑ це результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг (пункт 5 частина перша  статті 1 розділу 1 Закону № 2189).

Відповідно до норм Закону № 2189 до житлово-комунальних послуг належать: житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком та  комунальні послуги - послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, управління побутовими відходами.

Частиною третьою статті 10 Закону № 2189 визначено, що ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, та включає:

1) витрати на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, крім витрат на обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги, у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем;

2) винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.

Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території є невід’ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

Частинами першою – третьою статті 18 Закону № 2189 визначено, що  управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором.

Управитель веде окремий облік доходів і витрат (облікову карту) щодо кожного багатоквартирного будинку, який перебуває в його управлінні, та забезпечує співвласникам багатоквартирного будинку вільний доступ до цієї інформації щодо їхнього будинку в порядку, передбаченому договором.

У разі якщо за дорученням співвласників управитель здійснює накопичення коштів на реконструкцію, реставрацію, проведення капітального ремонту, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку, надає в оренду, встановлює сервітут щодо спільного майна багатоквартирного будинку або якщо управитель уклав договори з виконавцями комунальних послуг від імені та за рахунок співвласників (крім випадку укладення колективного договору про надання комунальних послуг), управитель зобов’язаний відкрити для приймання платежів та проведення розрахунків за кожним багатоквартирним будинком, що перебуває в його управлінні, окремий банківський рахунок та забезпечити співвласникам багатоквартирного будинку вільний доступ до інформації про рух коштів на відповідному рахунку.

Кошти такого рахунка є власністю співвласників багатоквартирного будинку та використовуються виключно за цільовим призначенням.

Відповідно до абзацу другого пункту 3 частини першої статті 14 Закону                    № 2189 співвласники багатоквартирного будинку (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) самостійно обирають одну з моделей організації договірних відносин, визначених частиною 1 статті 14 Закону № 2189, за кожним видом комунальних послуг (крім послуг з постачання та розподілу природного газу і послуг з постачання та розподілу електричної енергії).

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулює Кодекс (пункт 1.1 статті 1 Кодексу).

  Правові засади застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності, а також справляння єдиного податку встановлено главою 1
розділу XIV Кодексу.

Пунктом 291.3 статті 291 Кодексу визначено, що юридична особа чи фізична особа - підприємець може самостійно обрати спрощену систему оподаткування, якщо така особа відповідає вимогам, встановленим цією главою, та реєструється платником єдиного податку в порядку, визначеному главою1
розділу XIV Кодексу.

До суб’єктів господарювання третьої групи, належать, зокрема, юридичні особи – суб’єкти господарювання будь-якої організаційно-правової форми, у яких протягом календарного року обсяг доходу не перевищує 1167 розмірів мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 01 січня податкового (звітного) року  (підпункту 3 пункту 291.4 статті 291 Кодексу).

Згідно з абзацами першим та другим підпункту 298.1.4 пункту 298.1 статті 298 Кодексу суб’єкт господарювання, який є платником інших податків і зборів відповідно до норм Кодексу, може прийняти рішення про перехід на спрощену систему оподаткування шляхом подання заяви до контролюючого органу не пізніше ніж за 15 календарних днів до початку наступного календарного кварталу. Такий суб’єкт господарювання може здійснити перехід на спрощену систему оподаткування один раз протягом календарного року.

Перехід на спрощену систему оподаткування суб’єкта господарювання, зазначеного в абзаці першому підпункту 298.1.4 пункту 298.1 статті 298 Кодексу, може бути здійснений за умови, якщо протягом календарного року, що передує періоду переходу на спрощену систему оподаткування, суб’єктом господарювання дотримано вимоги, встановлені в пункті 291.4 статті 291 Кодексу.

Порядок визначення доходів та їх склад для платників єдиного податку третьої групи передбачено статтею 292 Кодексу.

У відповідності до підпункту 2 пункту 292.1 статті 292 Кодексу доходом платника єдиного податку для юридичної особи є будь-який дохід, включаючи дохід представництв, філій, відділень такої юридичної особи, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі, визначеній пунктом 292.3 статті 292 Кодексу.

Згідно із пунктом 292.4 статті 292 Кодексу у разі надання послуг, виконання робіт за договорами доручення, комісії, транспортного експедирування або за агентськими договорами доходом є сума отриманої винагороди повіреного (агента).

Платники єдиного податку третьої групи – юридичні особи використовують дані спрощеного бухгалтерського обліку щодо доходів та витрат з урахуванням положень пунктів 44.2, 44.3 статті 44 Кодексу (п. 296.1 ст. 296 Кодексу). Такий облік ведеться за методикою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну фінансову політику                   (п. 44.2 ст. 44 Кодексу).

Враховуючи вищевикладене та з урахуванням наданого договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, Товариство має право обрати спрощену систему оподаткування за умови дотримання вимог, встановлених главою 1 розділу XIV Кодексу для відповідної групи платників податків та зареєструватися платником єдиного податку в порядку, визначеному Кодексом.

При цьому, якщо юридична особа - платник єдиного податку надає послуги з управління майном відповідно до договору про надання послуг з управління майном та отримує за це винагороду, оподаткуванню єдиним податком підлягає дохід, отриманий як оплата за послуги з управління  багатоквартирним будинком.

У разі, якщо Товариство буде надавати інші послуги, а саме комунальні послуги (послуги з постачання та розподілу природного газу та послуги з постачання та розподілу електричної енергії) при цьому не виступати ліцензіатом, то отримання грошових коштів від споживачів буде вважатися доходом відповідно до підпункту 2 пункту 292.1 статті 292 Кодексу.

Водночас, надання комунальних послуг, зокрема, надання послуг з постачання та розподілу природного газу та послуг з постачання та розподілу електричної енергії згідно Закону № 2189, здійснюється виключно ліцензіатом в рамках індивідуальних договорів з постачальниками.

Крім цього зазначаємо, що індивідуальна податкова консультація не передбачає проведення дослідження або перевірки наданих документів.

Слід зазначити, що кожен конкретний випадок має розглядатися з урахуванням всіх суттєвих обставин та первинних документів.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 Кодексу).