Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 06.11.2025 р. № 5945/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення (   ), щодо практичного застосування норм податкового законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Платник податків у своєму зверненні повідомив, що Американський бізнесмен та філантроп (  ), реалізовує програми підтримки внутрішньо-переміщених осіб, а також інші гуманітарні та благодійні проєкти на території України в тому числі через створені за його участі та сприяння Благодійні організації.

Також, (  ), як фізична особа, є власником об’єктів нерухомого майна, зокрема квартир, що знаходяться на території Київської області, які він використовує в благодійній діяльності.

Вказані квартири, (  ) як фізична особа-нерезидент, придбавав квартири за «договорами відступлення права вимоги за договорами купівлі майнових прав». Оплата здійснювалась з призначенням платежу «Переказ коштів згідно Договору про відступлення прав та обов’язків (заміну сторони) за Договором купівлі-продажу майнових прав на об’єкт нерухомості».

В подальшому буде здійснений продаж цих об’єктів нерухомого майна (квартири), що розташований на території України та належить фізичній особі -нерезиденту на праві власності. Покупцем виступатиме інша фізична ocoбa (резидент України).

Договором купівлі - продажу передбачається розтермінування платежу на 10 років. На суму розтермінованого платежу нараховуватимуться відсотки у розмірі 7 % річних, які покупець сплачуватиме фізичній особі-нерезиденту разом із частиною основної суми боргу згідно з графіком платежів.

Таким чином, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з таких питань:

1 Чи може фізична особа-нерезидент віднести до витрат кошти сплачені за договорами відступлення права вимоги (заміну сторони) за договором купівлі майнових прав, для зменшення доходу від продажу такого нерухомого майна, у випадку коли оплата здійснювалась з призначенням платежу «Переказ коштів згідно Договору про відступлення прав та обов’язків (заміну сторони) за Договором купівлі - продажу майнових прав на об’єкт нерухомості»?

2. Чи може фізична особа - нерезидент віднести до витрат кошти сплачені за ремонтні роботи такого нерухомого майна, що підтверджено документально, для зменшення доходу від продажу такого нерухомого майна?

3. Чи може фізична особа - нерезидент віднести до витрат кошти сплачені за ремонтні роботи такого нерухомого майна, що підтверджено документально, та здійснено юридичною особою, яка є платником податку на прибуток на загальних підставах та є платником податку на додану вартість, для зменшення доходу від продажу такого нерухомого майна?

4. Як оподатковується дохід у вигляді відсотків, нарахованих на cyмy розтермінованого платежу за договором купівлі - продажу нерухомого майна? В який момент виникає зобов’язання зі сплати податку на доходи фізичних осіб та військового збору з такого доходу: до нотаріального посвідчення договору (з yciєï майбутньої суми відсотків) чи по факту отримання кожної частини процентного платежу?

5. Який порядок декларування та сплати податків з доходу у вигляді відсотків, якщо покупцем є інша фізична ocoба, яка не є податковим агентом?

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу, згідно з п.п. 162.1.2 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку на доходи фізичних осіб є фізична особа – нерезидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Відповідно до п.п. 163.2.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об’єктом оподаткування нерезидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні, до якого включається, зокрема:

частина доходу від операцій з майном, розмір якого визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу);

пасивні доходи (крім зазначених у п.п. 165.1.2 та 165.1.41 п. 165.1 ст. 165 Кодексу).

При цьому до пасивні доходи - доходи, отримані у вигляд, зокрема процентів на поточний або депозитний (вкладний) банківський рахунок, на вклад (депозит) у кредитних спілках, інших процентів (у тому числі дисконтних доходів)
(п.п. 14.1.268 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

Особливості оподаткування доходів, отриманих нерезидентами встановлено п. 170.10 ст. 170 Кодексу.

Так, відповідно до п. 170.10.1 п. 170.10 ст. 170 Кодексу доходи з джерелом їх походження в Україні, що нараховуються (виплачуються, надаються) на користь нерезидентів, оподатковуються за правилами та ставками, визначеними для резидентів (з урахуванням особливостей, визначених деякими нормами цього розділу для нерезидентів).

Відповідно до п. 167.1 ст. 167 Кодексу ставка податку становить
18 відсотків бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику (крім випадків, визначених у п.п. 167.2 – 167.5 ст. 167 Кодексу).

Також вказані доходи є об’єктом оподаткування військовим збором для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹  підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, становить 5 відсотків об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10
розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Щодо першого – третього питань

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено
ст. 172 Кодексу.

Згідно з п. 172.9 ст. 172 Кодексу дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами – нерезидентами, оподатковується згідно із ст. 172 Кодексу в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою 18 відс., визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу.

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці).

Разом з тим, згідно з абзацом другим п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у
п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 18 відс., визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.

При цьому дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п. 172.2 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України (абзац п’ятий п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

Під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються, зокрема:

а) кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів, деривативів (деривативних контрактів) та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта нерухомості (або його частини);

е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості.

При цьому абзацом дев’ятим, десятим та одинадцятим п. 172.2 ст. 172 Кодексу передбачено, що розрахунок зменшення доходу від продажу, зокрема об'єктів нерухомості, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, - такою особою.

Якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни об'єктів нерухомості, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом
з податковою декларацією.

Таким чином, дохід фізичної особи - нерезидента від продажу третього і наступного об’єкта нерухомості, зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або другого та наступного об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на витрати, понесені таким нерезидентом на сплату вартості майнових прав, які були відступлені йому за відповідним договором, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єктів нерухомості, тобто договір про відступлення майнових прав також є підставою для врахування витрат. Разом з тим, витрати у вигляді вартості ремонтних робіт не враховуються.

Щодо четвертого та п’ятого питань

Порядок нарахування, утримання та сплати (перерахування) податку на доходи фізичних осіб і військового збору до бюджету визначено ст. 168 Кодексу та п.п. 1.4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Так, відповідно до п.п. 168.2.1 п. 168.2 ст. 168 Кодексу платник податку, що отримує доходи від особи, яка не є податковим агентом, та іноземні доходи, зобов'язаний включити суму таких доходів до загального річного оподатковуваного доходу та подати податкову декларацію за наслідками звітного податкового року, а також сплатити податок (військовий збір) з таких доходів.

При цьому особою, яка не є податковим агентом, вважається нерезидент або фізична особа, яка не має статусу суб'єкта підприємницької діяльності або не є особою, яка перебуває на обліку у контролюючих органах як особа, що провадить незалежну професійну діяльність (п.п. 168.2.2 п. 168.2 ст. 168 Кодексу).

Порядок подання річної декларації про майновий стан і доходи (податкової декларації) визначено ст. 179 Кодексу.

Відповідно до п.п. 49.18.4 п. 49.18 ст. 49 Кодексу податкова декларація про майновий стан і доходи подається за базовий звітний (податковий) період, що дорівнює календарному року для платників податку на доходи фізичних осіб, у тому числі самозайнятих осіб - до 1 травня року, що настає за звітним, крім випадків, передбачених розділом IV Кодексу.

При цьому фізична особа зобов’язана самостійно до 1 серпня року, що настає за звітним, сплатити суму податкового зобов’язання, зазначену в поданій нею податковій декларації (п. 179.7 ст. 179 Кодексу).

Враховуючи зазначене, якщо фізична особа – нерезидент України отримує дохід у вигляді відсотків, нарахованого фізичною особою - резидентом, то сума такого доходу включається до його загального річного оподатковуваного доходу та оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків. При цьому фізична особа – нерезидент зобов’язана подати річну податкову декларацію про майновий стан і доходи та сплати податкові зобов’язання, визначені у цій декларації.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.