Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 28.11.2025 р. № 6349/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Індивідуальна податкова консультація

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 та п.п. «в» п.п. 69.41.3 п.п. 69.41 п. 69 підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення (…) (далі – Товариство) (…), щодо практичного застосування норм податкового законодавства та в межах компетенції повідомляє.

У своєму зверненні платник податків повідомляє, що у Товариства виникла потреба у вчиненні правочинів, стороною яких є фізичні особи (не суб’єкти господарювання), метою яких є міна земельних ділянок. У деяких випадках враховуючи загальну площу або вартісну оцінку таких земельних ділянок Товариство при вчиненні договору міни може здійснювати доплату фізичним особам. Розмір такої доплати буде встановлюватись за взаємною згодою сторін та відображений у договорі.

Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1. Чи є об’єктом оподаткування у розумінні ст. 172 Кодексу операція з міни Товариством земельної ділянки площею 2,89 га з нормативно-грошовою оцінкою (…) грн, на земельну ділянку громадянина «А» загальною площею 2,9 га з нормативно-грошовою оцінкою (…) грн, якщо при цьому Товариство додатково сплатить на користь громадянина грошові кошти у розмірі (…) гривень?

2. Що буде слугувати базою оподаткування податком на доходи з доходів фізичних осіб та військового збору?

Особисті немайнові та майнові відносини регулюються нормами Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ).

Відповідно до ст. 715 ЦКУ установлено, що за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов’язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який передає в обмін, і покупцем товару, який одержує замість нього. Договором може бути встановлено доплату за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості. Право власності на обмінювані товари переходить до сторін одночасно після виконання зобов’язань щодо передання майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом.

До договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов’язання (ст. 716 ЦКУ).

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом ІV Кодексу, згідно з п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку на доходи фізичних осіб є фізична особа – резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні, до якого включається, зокрема, частина доходу від операцій з майном, розмір якого визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Також доходи, визначені ст. 163 Кодексу, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, – 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹  підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/ майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 Кодексу.

Так, відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Відповідно до п.п. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу звільняються від оподаткування військовим збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4 п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Згідно з абзацом першим п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відсотків, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

У разі обміну об’єкта нерухомості дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження об’єкта нерухомості, визначеного:

а) абзацом першим п. 172.1 ст. 172 Кодексу, - не оподатковується;

б) п. 172.2 ст. 172 Кодексу, - оподатковується за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу (п. 172.3 ст. 172 Кодексу).

Враховуючи викладене, оскільки на операції з обміну поширюються норми продажу, то дохід, у тому числі сума компенсації, одержаний платником податків – фізичною особою від першого продажу (обміну) протягом звітного податкового року об’єкта нерухомості, зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, який перебуває у власності такої особи більше трьох років, звільняється від оподаткування податком на доходи фізичних осіб і та військовим збором.

Разом з тим, якщо зазначений об’єкт нерухомого майна перебуває у власності фізичної особи менше трьох років, то дохід, у тому числі сума компенсації, одержаний платником податків – фізичною особою від першого продажу (обміну) протягом звітного податкового року об’єкта нерухомості,
не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків. При цьому об’єктом оподаткування є вартість (оцінка) нерухомого майна, яка зазначена у договорі міни.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

______________________________________________________________________________________________

Дана індивідуальна податкова консультація діє до зміни/втрати чинності норм законодавства, щодо яких надано індивідуальну податкову консультацію.