Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 01.12.2025 р. № 6360/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення щодо практичного застосування окремих норм законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Платник податків у зверненні повідомляє, що планує здавати в оренду приміщення для розміщення загальноосвітнього навчального закладу. У перший рік після укладання договору оренди не передбачається отримання орендної плати (через пільгові умови співпраці на етапі запуску закладу).

Таким чином, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питання:

1. Як платник повинен здавати приміщення в оренду: як фізична особа - підприємець чи як фізична особа?

2. Якщо як фізична особа – підприємець, то на яких умовах, і що для цього потрібно?

Щодо першого питання

Відносини власності та порядок реалізації права власності визначають Конституція України та Цивільний кодекс України (далі – ЦКУ).

Учасниками цивільних відносин та суб’єктами права власності є фізичні  та юридичні особи (частина перша ст. 2 та частина перша ст. 318 ЦКУ).

Крім того, Конституція України та ЦКУ закріпили право приватної власності.

Так, відповідно до ст. 325 ЦКУ суб’єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи. Фізичні та юридичні особи можуть бути власниками будь-якого майна, за винятком окремих видів майна, які відповідно до закону не можуть їм належати.

Склад, кількість та вартість майна, яке може бути у власності фізичних та юридичних осіб, не є обмеженими.

Відповідно до ст. 319 ЦКУ власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону, та володіти, користуватися й розпоряджатися своїм майном на власний розсуд.

Статтею 759 ЦКУ визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

За найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ст. 762 ЦКУ).

Статтею 320 ЦКУ передбачено, що власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом.

Таким чином, здавання в оренду власного нерухомого майна житлового та нежитлового призначення може здійснюватися фізичними особами як у межах підприємницької діяльності, так і поза нею.

Щодо другого питання

Оподаткування доходів, отриманих фізичними особами – підприємцями від провадження господарської діяльності, крім осіб, що обрали спрощену систему оподаткування, регулюється ст. 177 Кодексу.

Так, відповідно до п. 177.1 ст. 177 Кодексу доходи фізичних осіб – підприємців, отримані протягом календарного року від провадження господарської діяльності, оподатковуються за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу.

Згідно з п. 167.1 ст. 167 Кодексу ставка податку становить 18 відсотків бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику податків (крім випадків, визначених у пп. 167.2 - 167.5 ст. 167 Кодексу).

Об’єктом оподаткування є чистий оподатковуваний дохід, тобто різниця між загальним оподатковуваним доходом (виручка у грошовій та негрошовій формі) і документально підтвердженими витратами, пов’язаними з господарською діяльністю такої фізичної особи – підприємця (п. 177.2 ст. 177 Кодексу).

Крім того, зазначений дохід є об’єктом оподаткування військовим збором для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, – 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Відповідно до п. 177.10 ст. 177 Кодексу фізичні особи – підприємці зобов'язані вести облік доходів і витрат та мати підтверджуючі документи щодо походження товару. Облік доходів і витрат може вестися в паперовому та/або електронному вигляді, у тому числі через електронний кабінет.

Облік доходів і витрат від виробництва та реалізації власної сільськогосподарської продукції ведеться окремо від обліку доходів і витрат від здійснення інших видів господарської діяльності.

Типова форма, за якою здійснюється облік доходів і витрат, та порядок ведення такого обліку визначаються центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну фінансову політику.

Наказом Міністерства фінансів України від 13 травня 2021 року № 261 затверджено Типову форму, за якою здійснюється облік доходів і витрат фізичними особами – підприємцями і фізичними особами, які провадять незалежну професійну діяльність, та Порядок її ведення.

Відповідно до п. 177.5 ст. 177 Кодексу фізичні особи – підприємці подають до контролюючого органу податкову декларацію за місцем своєї податкової адреси за результатами календарного року у строки, встановлені Кодексом для річного звітного податкового періоду, в якій також зазначають авансові платежі з податку на доходи.

Авансові платежі з податку на доходи фізичних осіб розраховуються платником податку самостійно згідно з фактичними даними, обліку доходів і витрат, що ведеться згідно з п. 177.10 ст. 177 Кодексу, кожного календарного кварталу та сплачуються до бюджету до 20 числа місяця, наступного за кожним календарним кварталом (до 20 квітня, до 20 липня і до 20 жовтня). Авансовий платіж за четвертий календарний квартал не розраховується та не сплачується (п.п. 177.5.1 п. 177.5 ст. 177 Кодексу).

Крім того, оскільки сплата військового збору здійснюється у порядку, визначеному розділом IV Кодексу, який включає порядок оподаткування доходів фізичних осіб – підприємців від провадження господарської діяльності, крім осіб, що обрали спрощену систему оподаткування, встановлений ст. 177 Кодексу, то фізична особа – підприємець також сплачує авансовий платіж з військового збору у порядку та у строки, визначені для сплати авансових платежів з податку на доходи фізичних осіб.

Форма податкової декларації та Інструкція щодо її заповнення затверджені наказом Міністерства фінансів України від 02.10.2015 № 859 «Про затвердження форми податкової декларації про майновий стан і доходи та Інструкції щодо заповнення податкової декларації про майновий стан і доходи», зі змінами.

Правові засади застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності, а також справляння єдиного податку визначено главою 1 розділу XIV Кодексу.

Фізична особа – підприємець може самостійно обрати спрощену систему оподаткування, якщо така особа відповідає вимогам, встановленим главою 1 розділу XIV Кодексу, та реєструється платником єдиного податку в порядку, визначеному цією главою (п. 291.3 ст. 291 Кодексу).

Відповідно до п.п. 2 п. 291.4 ст. 291 Кодексу до платників єдиного податку, які відносяться до другої групи, належать, зокрема, фізичні особи – підприємці, які здійснюють господарську діяльність з надання послуг, у тому числі побутових, платникам єдиного податку та/або населенню, виробництво та/або продаж товарів, діяльність у сфері ресторанного господарства, за умови, що протягом календарного року відповідають сукупності таких критеріїв:

не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, одночасно не перевищує 10 осіб;

обсяг доходу не перевищує 834 розміри мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня податкового (звітного) року.

Дія цього підпункту не поширюється на фізичних осіб – підприємців, які надають посередницькі послуги з купівлі, продажу, оренди та оцінювання нерухомого майна (група 70.31 КВЕД ДК 009:2005), послуги з надання доступу до мережі Інтернет, а також здійснюють діяльність з виробництва, постачання, продажу (реалізації) ювелірних та побутових виробів з дорогоцінних металів, дорогоцінного каміння, дорогоцінного каміння органогенного утворення та напівдорогоцінного каміння. Такі фізичні особи – підприємці належать виключно до третьої групи платників єдиного податку, якщо відповідають вимогам, встановленим для такої групи.

Відповідно до п.п. 3 п. 291.4 ст. 291 Кодексу до платників єдиного податку, які відносяться до третьої групи, належать фізичні особи – підприємці, які не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, не обмежена, та юридичні особи – суб’єкти господарювання будь-якої організаційно-правової форми, у яких протягом календарного року обсяг доходу не перевищує 1167 розмірів мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 01 січня податкового (звітного) року.

Згідно з п.п. 1 п. 292.1 ст. 292 Кодексу доходом для фізичної особи – підприємця – платника єдиного податку є дохід, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі, визначеній п. 292.3
ст. 292 Кодексу. При цьому до доходу не включаються отримані такою фізичною особою пасивні доходи у вигляді процентів, дивідендів, роялті, страхові виплати і відшкодування, доходи у вигляді бюджетних грантів, а також доходи, отримані від продажу рухомого та нерухомого майна, яке належить на праві власності фізичній особі та використовується в її господарській діяльності.

Датою отримання доходу платника єдиного податку є дата надходження коштів платнику єдиного податку у грошовій (готівковій або безготівковій) формі, дата підписання платником єдиного податку акта приймання-передачі безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг) (п. 292.6 ст. 292 Кодексу).

Перелік видів діяльності, які не дають права на застосування спрощеної системи оподаткування, визначено п. 291.5 ст. 291 Кодексу.

Так, згідно з п.п. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 Кодексу не можуть бути платниками єдиного податку першої – третьої груп суб'єкти господарювання (юридичні особи та фізичні особи – підприємці), які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів.

Дохід визначається на підставі даних обліку, який ведеться відповідно до
ст. 296 Кодексу (п. 292.13 ст. 292 Кодексу).

Ведення обліку і складання звітності платниками єдиного податку регулюється ст. 296 Кодексу, згідно з п. 296.1 якої фізичні особи – підприємці –платники єдиного податку першої і другої груп та платники єдиного податку третьої групи, які не є платниками податку на додану вартість, ведуть облік у довільній формі шляхом помісячного відображення отриманих доходів.

Облік доходів та витрат може вестися в паперовому та/або електронному вигляді, у тому числі через електронний кабінет.

Разом з тим, облік доходів і витрат у довільній формі (в паперовому вигляді (зошиті, журналі тощо), в електронному вигляді (в електронній таблиці у файлі Excel, Word тощо) чи через електронний кабінет) не скасовують обов'язку дотримуватися платниками єдиного податку першої - третьої груп вимог заповнювати податкову декларацію платника єдиного податку - фізичної особи - підприємця (далі - податкова декларація) на підставі первинних документів у відповідності до норм п. 44.1 ст. 44 Кодексу, які мають право вивчати та перевіряти контролюючі органи під час проведення перевірок згідно з п.п. 20.1.6 п. 20.1 ст. 20 Кодексу.

Для цілей оподаткування платники податків зобов'язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов'язаних з визначенням об'єктів оподаткування та/або податкових зобов'язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, інформації, пов'язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством (абзац перший п. 44.1 ст. 44 Кодексу).

Так, відповідно до п. 296.2 ст. 296 Кодексу платники єдиного податку першої та другої груп подають до контролюючого органу податкову декларацію платника єдиного податку у строк, встановлений для річного податкового (звітного) періоду, в якій відображаються обсяг отриманого доходу, щомісячні авансові внески, визначені п. 295.1 ст. 295 Кодексу, а також відомості про суми єдиного внеску, нарахованого, обчисленого і сплаченого в порядку, визначеному законом для даної категорії платників.

Така податкова декларація подається, якщо платник єдиного податку не допустив перевищення протягом року обсягу доходу, визначеного у п. 291.4
ст. 291 Кодексу, та/або самостійно не перейшов на сплату єдиного податку за ставками, встановленими для платників єдиного податку другої або третьої групи.

Згідно з п. 296.3 ст. 296 Кодексу платники єдиного податку третьої групи подають до контролюючого органу податкову декларацію платника єдиного податку у строки, встановлені для квартального податкового (звітного) періоду.

Податкова декларація платника єдиного податку складається наростаючим підсумком з урахуванням норм п.п. 296.5 і 296.6 ст. 296  Кодексу (п. 296.7
ст. 296 Кодексу).

Відповідно до п. 296.9 ст. 296 Кодексу форми податкових декларацій платника єдиного податку, визначених пунктами 296.2 і 296.3 ст. 296 Кодексу, затверджуються в порядку, встановленому ст. 46 Кодексу.

Таким чином, дохід, отриманий фізичною особою – підприємцем від надання нерухомого майна в оренду, оподатковується відповідно до ст. 177 Кодексу або глави 1 розділу XIV Кодексу, в залежності від обраної системи оподаткування та військовим збором.

Водночас зазначаємо, оскільки звернення не містить достатньої інформації для однозначної ідентифікації суті питань, то будь-які висновки щодо оподаткування доходів фізичних осіб можуть надаватися за результатами перевірки умов, суттєвих обставин здійснення відповідних господарських операцій та всіх первинних документів, оформленням яких вони супроводжувались.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

________________________________________________________________________________________________

Дана індивідуальна податкова консультація діє до зміни/втрати чинності норм законодавства, щодо яких надано індивідуальну податкову консультацію.