Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 01.12.2025 р. № 6366/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення від (    ), щодо практичного застосування окремих норм податкового та іншого законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи та в межах компетенції повідомляє.

У своєму зверненні платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1. За якою ставкою буде оподатковуватись дохід, отриманий фізичною особою – нерезидентом від продажу об’єкта житлової нерухомості, розташованого на території України та який перебуває у власності більше ніж три роки, за умови, що це буде єдиний продаж протягом звітного податкового року?

2. Чи потрібно подавати податкову декларацію про майновий стан і доходи  фізичній особі – нерезиденту у разі отримання доходу від продажу об’єкта житлової нерухомості, розташованого на території України  один раз протягом звітного податкового року та який перебуває у власності більше ніж три роки?

Оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу, відповідно до якого об’єктом оподаткування нерезидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні
(п.п. 163.2.1 п. 163.2 ст. 163 Кодексу).

При цьому відповідно до п.п. «в» п.п. 14.1.54 п. 14.1 ст. 14 Кодексу дохід з джерелом його походження з України – це будь-який дохід, отриманий резидентами або нерезидентами, у тому числі від будь-яких видів їх діяльності на території України (включаючи виплату (нарахування) винагороди іноземними роботодавцями), її континентальному шельфі, у виключній (морській) економічній зоні, у тому числі, але не виключно, зокрема, дохід від продажу рухомого та нерухомого майна.

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Особливості оподаткування доходів, отриманих нерезидентами встановлено п. 170.10 ст. 170 Кодексу.

Так, відповідно до п. 170.10.1 п. 170.10 ст. 170 Кодексу доходи з джерелом їх походження в Україні, що нараховуються (виплачуються, надаються) на користь нерезидентів, оподатковуються за правилами та ставками, визначеними для резидентів (з урахуванням особливостей, визначених деякими нормами цього розділу для нерезидентів).

Відповідно до п. 167.1 ст. 167 Кодексу ставка податку становить
18 відсотків бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику (крім випадків, визначених у п.п. 167.2 – 167.5 ст. 167 Кодексу).

Також вказані доходи є об’єктом оподаткування військовим збором для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, становить 5 відсотків об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10
розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено
ст. 172 Кодексу.

Згідно з п. 172.9 ст. 172 Кодексу дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами – нерезидентами, оподатковується згідно із ст. 172 Кодексу в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою 18 відс., визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу.

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці).

Відповідно до п.п. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу звільняються від оподаткування збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4 п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Враховуючи викладене, якщо протягом звітного податкового року фізична особа – нерезидент продає один із об’єктів нерухомості, визначений п. 172.1
ст. 172 Кодексу, і цей об’єкт перебуває у його власності понад три роки, то дохід, отриманий від такого продажу не підлягає оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб і військовим збором.

При цьому умова щодо перебування такого майна у власності платника податку – фізичної особи – нерезидента понад три роки не поширюється на майно, отримане таким платником у спадщину.

Порядок подання фізичними особами – платниками податку на доходи фізичних осіб річної декларації про майновий стан і доходи встановлений
ст. 179 Кодексу.

Відповідно до п. 179.1. ст. 179 платник податку зобов’язаний подавати річну декларацію про майновий стан і доходи відповідно до Кодексу.

Водночас п. 179.2 ст. 179 Кодексу визначені випадки, в яких обов’язок платника податку щодо подання декларації вважається виконаним і декларація не подається, якщо, зокрема, такий платник податку отримував:

доходи від операцій продажу (обміну) майна, дарування, дохід від яких відповідно до Кодексу не оподатковується, оподатковується за нульовою ставкою та/або з яких при нотаріальному посвідченні договорів, за якими був сплачений податок відповідно до розділу IV Кодексу.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.