Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 03.12.2025 р. № 6436/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення (…), щодо практичного застосування норм податкового законодавства та в межах компетенції повідомляє.

У зверненні платника податків зазначено, що (…) є власником 1/3 частки квартири за адресою: (…) (реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна (…)) на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом реєстраційний (…) (після смерті своєї дружини – (…), яка померла (…)).

(…) (неповнолітня донька (…)) є власником 1/3 частки квартири за адресою: (…) (реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна (…)) на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом реєстраційний (…) (після смерті своєї матері – (…), яка померла (…).

(…) (малолітня донька (…)) є власником 1/3 частки квартири за адресою: (…) (реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна (…)) на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом реєстраційний (…) (після смерті своєї матері – (…), яка померла (…)).

Крім цього, (…) є власником квартири за адресою: (…) (реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна (…)), з якої 3/4 часток - на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом (…) (після смерті свого батька (…), який помер (…)) та 1/4 частки - на підставі свідоцтва про право на спадщину
за заповітом реєстраційний (…) (після смерті своєї матері (…), як померла (…)).

(…) має намір укласти у 2025 році два наступні договори:

1. Договір міни, за яким (…) передає у власність (…) (своєї неповнолітньої доньки) та (…) (своєї малолітньої доньки) по 1/2 частці (кожній) квартири
за адресою: (…), а (…) (неповнолітня донька) та (…) (малолітня донька) взамін на це передають у власність (…) (свого батька) по 1/3 частці (кожна) квартири
за адресою: (…).

Довідково:

зазначений договір буде укладено з дозволу органу опіки та піклування;

зазначений договір буде продажом першого об’єкта нерухомості (…)
за 2025 рік.

2. Договір купівлі-продажу, за яким (…) передає у власність (продає) третій особі - покупцю квартиру за адресою: (…)  (вже будучи власником квартири
в цілому після попереднього укладання договору міни, вказаного у п. 1).

Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію
з наступних питань:

За якою ставкою податку на доходи фізичних осіб буде оподатковуватись дохід (…)  від продажу у 2025 році квартири за адресою: (…)  при умовах, що:

такий договір буде продажом другого об’єкта нерухомості за 2025 рік (оскільки першим продажом у 2025 році є договір міни, за яким (…)  передав
у власність (…) (своєї неповнолітньої доньки) та (…) (своєї малолітньої доньки) по 1/2 частці (кожній) квартири за адресою: (…);

1/3 частка квартири за адресою: (…) отримана ним у спадщину на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом реєстраційний (…) (після смерті своєї дружини - (…), яка померла (…));

2/3 частки квартири за адресою: (…) набуті ним (як 1/3 + 1/3) за договором міни, укладеним у 2025 році, за яким (…) (неповнолітня донька) та (…) (малолітня донька) передали у власність (…) (свого батька) по 1/3 частці (кожна) квартири за адресою: (…).

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом ІV Кодексу, згідно з п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку на доходи фізичних осіб є фізична особа – резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні, до якого включається, зокрема, частина доходу від операцій з майном, розмір якого визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/ майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено
ст. 172 Кодексу.

Так, відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна
у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку
у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку
у спадщину.

Відповідно до п.п. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу звільняються від оподаткування військовим збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4
п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Водночас відповідно до абзацу першого п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1
ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1
ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відсотків, визначеною
п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Також доходи, визначені ст. 163 Кодексу, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1
п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, – 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹
підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Враховуючи викладене, оскільки фізичною особою планується здійснити продаж квартири, а не її частки, то дохід від першого продажу платником податку – фізичною особою протягом звітного податкового року нерухомого майна, яке не зазначено у п. 172.1 ст. 172 Кодексу (квартири, що перебуває
у власності менше трьох років), оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

________________________________________________________________________________________________

Дана індивідуальна податкова консультація діє до зміни/втрати чинності норм законодавства, щодо яких надано індивідуальну податкову консультацію.