Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 08.12.2025 р. № 6517/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК

 

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо податкових наслідків з ПДВ та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Департамент не є платником ПДВ. Рішенням міської ради Департаменту затверджено видатки за бюджетною програмою придбання житла для окремих категорій населення відповідно до законодавства. Переліки будинків, у яких буде здійснено закупівлю квартир, не можуть бути затверджені заздалегідь і визначаються за результатами закупівлі житла з числа забудовників, які виявили бажання реалізовувати житло за державні кошти. Виконання такої бюджетної програми відбувається шляхом закупівлі новозбудованого житла (квартир) у забудовників, які здійснюють продаж власного житла за ринковою вартістю, у складі якої включається сума ПДВ. За результатами визначення найбільш економічно вигідних пропозицій від забудовників передбачається укладання Департаментом відповідних договорів.

Враховуючи вищевикладене, Департамент просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. чи звільняються від оподаткування ПДВ «зобов’язання по договорам на закупівлю житла за бюджетною програмою» за рахунок коштів спеціального фонду місцевого бюджету, і як відсутність зобов’язань має відображатися у тексті договору;
2. чи звільняються від оподаткування ПДВ операції з будівництва житлового будинку за кошти спеціального фонду місцевого бюджету; яким чином у тексті договору має бути відображено відсутність зобов’язань по сплаті ПДВ відповідно до пункту 197.15 статті 197 розділу V ПКУ?

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу I ПКУ).

Відповідно до пункту 5.3 статті 5 розділу I ПКУ інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини) регулюються нормами Цивільного кодексу України.

Правові та організаційні основи містобудівної діяльності встановлено Законом України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» із змінами і доповненнями (далі – Закон № 3038).

Будівництво – це нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт об'єкта будівництва (пункт 1 частини першої статті 1 Закону № 3038).

Будівельні роботи – це роботи з нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту (пункт 2 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466 із змінами і доповненнями).

Надання громадянам державної підтримки на будівництво (придбання) доступного житла передбачено Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800).

Відповідно до частини першої статті 4 Закону № 800 доступне житло - це збудовані і ті, що будуються за державної підтримки, житлові будинки (комплекси) та квартири. Частиною сьомою статті 4 Закону № 800 визначено, що державна підтримка будівництва (придбання) доступного житла здійснюється за рахунок коштів державного та/або місцевих бюджетів.

Об'єкти житлової нерухомості – це будівлі, зареєстровані згідно із законодавством як об'єкти житлової нерухомості, дачні та садові будинки. (підпункт 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ).

Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об'єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об'єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ).

Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості) та операцій з постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості визначено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ визначено, що звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об'єктів.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлової нерухомості) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ перше постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об'єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об'єкт.

Операції з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, звільняються від оподаткування ПДВ.

Згідно з пунктом 197.15 статті 197 розділу V ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання будівельно-монтажних робіт з будівництва доступного житла та житла, що будується за державні кошти.

Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання будівельно-монтажних робіт з будівництва доступного житла та житла, що будується за державні кошти, визначено в узагальнюючій податковій консультації, затвердженій наказом Міністерства фінансів України 09.08.2024 № 397.

Враховуючи викладене, та виходячи із аналізу норм ПКУ та інших нормативно-правових актів зазначених вище, опису питань і фактичних обставин, наявних у зверненнях, ДПС повідомляє, що платники податків при визначенні порядку оподаткування здійснюваних ними операцій повинні керуватися одним із основних принципів бухгалтерського обліку − превалювання сутності над формою (операції обліковуються відповідно до їх сутності, а не лише виходячи з їх юридичної форми (стаття 4 Закону України від 16 липня 1999 року № 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні»). Для цілей податкового обліку беруться до уваги економічні наслідки, створені господарськими операціями, а не особливості оформлення таких операцій. Податковий облік ґрунтується на даних бухгалтерського обліку, а тому при визначенні порядку оподаткування ПДВ операцій з постачання тих, чи інших товарів/послуг необхідно встановити фактичну сутність таких операцій і місце їх постачання, а також враховувати те, яким чином у бухгалтерському обліку відображається факт здійснення таких операцій.

Щодо питання 1

Режим звільнення, встановлений пунктом 197.15 статті 197 розділу V ПКУ, поширюється на операції з постачання забудовником (платником ПДВ) будівельно - монтажних робіт, що здійснюється за рахунок коштів державного чи місцевих бюджетів та у рамках будівництва доступного житла, та не поширюється на операції з постачання забудовником Департаменту готового житла, у тому числі якщо його придбання фінансується за рахунок державних коштів.

Такі операції оподатковуються ПДВ відповідно до положень, передбачених підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Зокрема, відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ операції з постачання житла звільняються від оподаткування ПДВ, крім першого постачання такого житла.

Водночас, якщо зазначене у зверненні житло належить до категорії доступного житла, то операція забудовника з постачання житла Департаменту звільнятиметься від оподаткування ПДВ відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Щодо питання 2

Операції з постачання будівельно - монтажних робіт, що здійснюються за рахунок коштів державного чи місцевих бюджетів, а також у рамках будівництва доступного житла, відповідно до пункту 197.15 статті 197 розділу V ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ.

Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ операції з постачання доступного житла та житла, що будується за рахунок коштів державного або місцевих бюджетів, у тому числі з першого постачання такого житла, звільнятиметься від оподаткування ПДВ.

При цьому питання щодо визначення правомірності умов, положень договорів не належить до компетенції ДПС.

Додатково ДПС інформує, що достовірність нарахування податкових зобов’язань з ПДВ та/або правомірність застосування режиму звільнення від оподаткування ПДВ може бути встановлена виключно за результатами проведення відповідних перевірок, передбачених ПКУ.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 розділу ІІ ПКУ).