Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 09.12.2025 р. № 6539/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

 

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення (…) (далі – Товариство) від 13.11.2025 № 9, яке надійшло через Електронний кабінет (…), щодо практичного застосування норм податкового законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні, платник податків здійснює діяльність за видом КВЕД 68.31 «Агенства нерухомості» з 2014 року. Платник податків є платником податку на прибуток на загальних підставах та не є платником податку на додану вартість.

Товариство планує придбати у фізичної особи спеціальне майнове право
на майбутній об’єкт нерухомості в будинку, який ще не введено в експлуатацію, за договором купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості (третє відчуження).

Спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості було придбане фізичною особою за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (друге відчуження) після того, як в дію вступив Закон України
від 15 серпня 2022 року № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі – Закон № 2518) та Закон України від 20 вересня 2022 року № 2600-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо операцій з об’єктами нерухомого майна,
які будуть споруджені в майбутньому». Договір був зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та посвідчене нотаріусом.

Фізична особа повністю оплатила договірну вартість майбутнього об’єкта нерухомості та отримала довідку від продавця, яка підтверджує проведення проведення остаточних розрахунків. Після отримання довідки на фізичну особу було оформлене спеціальне майнове право на майбутнього об’єкта нерухомості, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав.

Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію
з наступних питань:

1. Яким чином оподатковується дохід, отриманий фізичною особою,
якщо Товариство придбає у фізичної особи спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості?

2. Як визначити оподатковуваний дохід фізичної особи від продажу спеціального майнового право на майбутній об’єкт нерухомості?

3. Які дії Товариства як податкового агенства під час здійснення вищезазначеної операції?

Щодо питань першого-третього

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами Кодексу (п. 1.1 ст. 1 розділу I Кодексу).

Відповідно до пп. 5.1 - 5.3 ст. 5 розділу I Кодексу поняття, правила та положення, установлені Кодексом та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених ст. 1
розділу I Кодексу. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням Кодексу, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення Кодексу. Інші терміни, що застосовуються у Кодексу і
не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості визначає Закон № 2518.

Визначення термінів, що вживаються у Законі № 2518 наведені у частині першій ст. 1 Закону № 2518, зокрема:

«власник спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості» розуміється фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості (п. 1 частини першої ст. 1 Закону № 2518);

«спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості» розуміється різновид майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, яке полягає у:

володінні і розпорядженні таким об’єктом за своєю волею, незалежно
від волі інших осіб, якщо інше не визначено законом, та виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права, і припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та державної реєстрації права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна;

праві особи, за якою зареєстровано таке право, вимагати закінчення будівництва об’єкта (у тому числі об’єкта, складовою частиною якого є майбутній об’єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію, що має наслідком набуття такою особою права власності на об’єкт нерухомого майна, який відповідає зазначеним у договорі технічним характеристикам відповідного об’єкта (п. 10 частини першої ст. 1 Закону № 2518);

«майбутній об’єкт нерухомості» розуміється передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо) (п. 6 частини першої ст. 1 Закону № 2518).

Відповідно до частини першої ст. 655 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є
у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому (абзац перший частини першої ст. 656 ЦКУ).

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу, згідно з п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку на доходи фізичних осіб є фізична особа – резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні, до якого включається, зокрема, частина доходу від операцій з майном, розмір якого визначається, зокрема, згідно з положеннями
ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено
ст. 172 Кодексу.

Слід зазначити, що для цілей ст. 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, подільний об’єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ст. 172 Кодексу).

Відповідно до п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податків від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно, майнові права отримано платником податку у спадщину.

Дохід від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта, майнових прав.

Під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються, зокрема:

витрати, понесені на придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості;

витрати, понесені на придбання об'єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;

кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва.

Розрахунок зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, - такою особою.

При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу,
міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

Разом з цим згідно з абзацом першим п. 172.3 ст. 172 Кодексу дохід
від продажу об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку (далі – Єдина база), або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому
в Єдиній базі.

Одночасно з дією п. 172.4 ст. 172 Кодексу, якщо стороною договору
купівлі-продажу, міни чи іншого відсудження об’єкта нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, є юридична особа чи самозайнята особа, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку
з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну) (п. 172.7 ст. 172 Кодексу).

Також вказаний дохід є об’єктом оподаткування військовим збором, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, – 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹
підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Порядок нарахування, утримання та сплата (перерахування) податку на доходи фізичних осіб та військового збору здійснюються у порядку, встановленому ст. 168 Кодексу і п.п. 1.4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Враховуючи викладене, у разі якщо фізичною особою здійснюється продаж майбутнього об’єкта нерухомості у вигляді спеціального майнового права на нього, то дохід, отриманий від такого продажу включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу фізичної особи та оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відсотків, військовим збором
за ставкою 5 відсотків. При цьому об’єктом оподаткування є дохід зменшений
на документально підтверджені витратами, які понесені на придбання вказаного майбутнього об’єкта нерухомості.

При цьому юридична особа (покупець) при нарахуванні (виплаті)
на користь фізичної особи (продавця) доходу від продажу майбутнього об’єкта нерухомості зобов’язана як податковий агент виконати усі функції, визначені Кодексом, зокрема, в частині нарахування, утримання та перерахування до бюджету податку на доходи фізичних осіб та військового збору за рахунок зазначеного доходу.

Разом з тим, якщо фізична особа (продавець) скористається правом
на зарахування витрат, то така фізична особа зобов’язана задекларувати дохід
від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

______________________________________________________________________________________________________________________

Дана індивідуальна податкова консультація діє до зміни/втрати чинності норм законодавства, щодо яких надано індивідуальну податкову консультацію.