Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 11.12.2025 р. № 6603/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК

 

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо податкових наслідків з податку на додану вартість, податку на прибуток підприємств, податку на доходи фізичних осіб (далі – ПДФО) та військового збору при здійсненні операцій з продажу земельної ділянки не сільськогосподарського призначення та, керуючись статтею 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Підприємство є платником податку на прибуток підприємств і ПДВ на загальних підставах та має у власності земельну ділянку не сільськогосподарського призначення з визначеною балансовою вартістю. Підприємство має намір продати таку земельну ділянку нижче балансової вартості.

Підприємство просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1) які податкові наслідки щодо нарахування та сплати ПДВ, податку на прибуток підприємств в разі продажу земельної ділянки нижче балансової вартості іншій юридичній особі; чи потрібно нараховувати ПДВ на різницю між балансовою вартістю та ціною реалізації такої земельної ділянки;

2) які податкові наслідки щодо нарахування та сплати ПДВ і податку на прибуток підприємств в разі продажу земельної ділянки нижче балансової вартості фізичній особі; чи потрібно нараховувати ПДФО військовий збір по такій фізичній особі на суму перевищення балансової вартості над ціною реалізації земельної ділянки?

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами Кодексу (пункт 1.1 статті 1 Кодексу).

Відповідно до пунктів 5.1 – 5.3 статті 5 Кодексу поняття, правила та положення, установлені Кодексом та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених статтею 1 Кодексу. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням Кодексу, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення Кодексу. Інші терміни, що застосовуються у Кодексі і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Частиною другою статті 3 Закону України від 16 липня 1999 року № 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» (далі – Закон № 996) передбачено, що податкова, статистична та інші види звітності, що використовують грошовий вимірник, ґрунтуються на даних бухгалтерського обліку.

Згідно з пунктом 44.1 статті 44 Кодексу для цілей оподаткування платники податків зобов'язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов'язаних з визначенням об'єктів оподаткування та/або податкових зобов'язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, інформації, пов'язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством. Платникам податків забороняється формування показників податкової звітності, митних декларацій на підставі даних, не підтверджених документами, що визначені абзацом першим пункту 44.1 статті 44 Кодексу.

Відповідно до підпункту 14.1.138 пункту 14.1 статті 14 Кодексу основні засоби – матеріальні активи, у тому числі запаси корисних копалин наданих у користування ділянок надр (крім вартості землі, незавершених капітальних інвестицій, автомобільних доріг загального користування, бібліотечних і архівних фондів, матеріальних активів, вартість яких не перевищує 20000 гривень, невиробничих основних засобів і нематеріальних активів), що призначаються платником податку для використання у господарській діяльності платника податку, вартість яких перевищує 20000 гривень і поступово зменшується у зв'язку з фізичним або моральним зносом та очікуваний строк корисного використання (експлуатації) яких з дати введення в експлуатацію становить понад один рік (або операційний цикл, якщо він довший за рік).

Щодо оподаткування податком на прибуток підприємств

Правові основи оподаткування податком на прибуток підприємств встановлено розділом ІІІ та підрозділом 4 розділу XX Кодексу.

Для обрахунку об’єкта оподаткування платник податку на прибуток підприємств використовує дані бухгалтерського обліку та фінансової звітності щодо доходів, витрат та фінансового результату до оподаткування (абзац перший пункту 44.2 статті 44 Кодексу).

З урахуванням норм підпункту 14.1.138 пункту 14.1 статті 14 Кодексу, в цілях оподаткування податком на прибуток підприємств земельні ділянки не належать до основних засобів.

Згідно з підпунктом 134.1.1 пункту 134.1 статті 134 Кодексу об’єктом оподаткування податком на прибуток підприємств є прибуток із джерелом походження з України та за її межами, який визначається шляхом коригування (збільшення або зменшення) фінансового результату до оподаткування (прибутку або збитку), визначеного у фінансовій звітності підприємства відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, на різниці, які визначені відповідними положеннями  Кодексу.

Таким чином, операції з продажу земельної ділянки відображаються при формуванні фінансового результату до оподаткування згідно з правилами бухгалтерського обліку та різниці за такими операціями для коригування фінансового результату до оподаткування не виникають.

Регулювання питань методології бухгалтерського обліку та фінансової звітності здійснюється центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері бухгалтерського обліку та аудиту, затверджує національні положення (стандарти) бухгалтерського обліку, національні положення (стандарти) бухгалтерського обліку в державному секторі, інші нормативно-правові акти щодо ведення бухгалтерського обліку та складання фінансової звітності (абзац перший частини другої статті 6 Закону України від 16 липня 1999 року № 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» (зі змінами)).

Положенням про Міністерство фінансів України, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 20.08.2014 № 375, встановлено, що Міністерство фінансів України є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері, зокрема, бухгалтерського обліку та аудиту, а також забезпечує формування та реалізацію державної політики у сфері контролю за дотриманням бюджетного законодавства.

Отже, питання відображення у бухгалтерському обліку продажу земельної ділянки нижче балансової вартості належить до компетенції Міністерства фінансів України.

При цьому зазначаємо, що кожен конкретний випадок господарських операцій, у тому числі про які йдеться у зверненні, потребує аналізу документів та матеріалів, що є предметом контрольно-перевірочних заходів, а не податкового консультування.

Щодо оподаткування податком на додану вартість

Інформації, наданої у звернення, недостатньо для однозначної ідентифікації   сутності операцій, що здійснюються платником податку. Зокрема, у зверненні не зазначено, чи земельна ділянка продається як самостійний обʼєкт, чи вона знаходиться під обʼєктом нерухомості та продається разом з ним. У зв’язку з цим ДПС надає роз’яснення загальних норм податкового законодавства щодо порушених питань.

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX Кодексу.

Згідно з підпунктом «а» пункту 185.1 статті 185 Кодексу об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до статті 186 Кодексу.

Постачання товарів – будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 Кодексу).

Продаж (реалізація) товарів – будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункт 14.1.202 пункту 14.1 статті 14 Кодексу).

Пунктом 188.1 статті 188 Кодексу встановлено, що база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку, який нараховується відповідно до підпунктів 213.1.9 і 213.1.14 пункту 213.1 статті 213 Кодексу, збору на обов’язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв’язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками - суб’єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

При цьому база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг не може бути нижче ціни придбання таких товарів/послуг, база оподаткування операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижче звичайних цін, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів - виходячи із звичайної ціни), за винятком:

товарів (послуг), ціни на які підлягають державному регулюванню;

газу, який постачається для потреб населення;

електричної енергії, ціна на яку склалася на ринку електричної енергії.

Згідно із підпунктом 197.1.21 пункту 195.1 статті 195 Кодексу звільняються від оподаткування операції з постачання (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних часток (паїв), крім тих, що розміщені під об'єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства (з урахуванням положень абзацу першого підпункту 197.1.13 пункту 197.1 статті 197 Кодексу).

Пунктами 201.1, 201.10 статті 201 Кодексу встановлено, що при здійсненні операцій з постачання товарів/послуг на дату виникнення податкових зобов’язань платник податку зобов’язаний скласти податкову накладну в електронній формі з використанням кваліфікованого електронного підпису або удосконаленого електронного підпису, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, уповноваженої платником особи відповідно до вимог Закону України від 05 жовтня 2017 року № 2155-VIII «Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги» та зареєструвати її в Єдиному реєстрі податкових накладних у встановлений Кодексом термін.

Для операцій, що оподатковуються, і операцій, звільнених від оподаткування, складаються окремі податкові накладні  (пункт 201.5 статті 201 Кодексу).

Платники податку в разі здійснення постачання товарів/послуг, база оподаткування яких, визначена відповідно до статей 188 і 189 Кодексу, перевищує фактичну ціну постачання таких товарів/послуг, можуть скласти не пізніше останнього дня місяця, в якому здійснено такі постачання, зведену податкову накладну з урахуванням сум податку, розрахованих виходячи з перевищення бази оподаткування над фактичною ціною, визначених окремо по кожній операції з постачання товарів/послуг (пункт 201.4 статті 201 Кодексу).

Враховуючи викладене та виходячи із аналізу норм Кодексу та інших нормативно-правових актів, зазначених у зверненні, опису питання і фактичних обставин, наведених у зверненні, ДПС повідомляє.

Операція з продажу (постачання) земельної ділянки є обʼєктом оподаткування ПДВ незалежно від того, кому постачається така земельна ділянка – юридичній чи фізичній особі (платнику чи неплатнику ПДВ).

Якщо платником податку здійснюється операція з постачання земельної ділянки як окремого обʼєкта, що підтверджено даними бухгалтерського обліку платника податку, то така операція звільняється від оподаткування ПДВ (у тому числі якщо таке постачання здійснюється за ціною нижче балансової вартості такої земельної ділянки). Додаткове нарахування податкових зобовʼязань з ПДВ виходячи з різниці між балансовою вартістю і ціною постачання у даному випадку не здійснюється.

Водночас кожен конкретний випадок стосовно оподаткування ПДВ операцій, що здійснюються платником податку, має розглядатися з урахуванням суттєвих умов і обставин їх здійснення, а також первинних (бухгалтерських) документів.

Щодо оподаткування ПДФО та військовим збором

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб’єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначено Законом України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (далі – Закон № 2658).

Відповідно до статті 7 Закону № 2658 оцінка майна проводиться у випадках, встановлених законодавством України, міжнародними угодами, на підставі договору, а також на вимогу однієї з сторін угоди та за згодою сторін.

Проведення оцінки майна є обов’язковим, зокрема у випадку оподаткування майна згідно з законом, крім випадків визначення розміру податку при спадкуванні власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою.

Отже, Законом № 2658 встановлено обов’язковість проведення оцінки, зокрема у випадку оподаткування майна згідно з законодавством.

Порядок оподаткування фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу, згідно з пунктом 162.1 статті 162 якого платником податку є, зокрема, фізична особа – резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Відповідно до підпункту 163.1.1 пункту 163.1 статті 163 Кодексу об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Статтею 165 Кодексу визначено перелік доходів, які не включаються до розрахунку місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку.

Крім того, підпунктом 1.7 пункту 161 підрозділу 10 розділу XX Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування військовим збором доходи, які згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у підпункті 165.1.36 пункту 165.1 статті 165, підпунктах 3 і 4 пункту 170.131 статті 170 Кодексу та пункті 14 підрозділу 1 розділу XX Кодексу.

Водночас перелік доходів, які включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку визначено пунктом 164.2 статті 164 Кодексу, зокрема, дохід, отриманий таким платником як додаткове благо (крім випадків, передбачених статтею 165 Кодексу) у вигляді вартості безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначеної за правилами звичайної ціни, а також суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку, крім сум, зазначених у підпункті 165.1.53 пункту 165.1 статті 165 Кодексу. Не є додатковим благом сума знижки звичайної ціни (вартості) при продажу (відчуженні) на користь платника податків житлової нерухомості, набутої у власність внаслідок звернення стягнення на таке майно за договорами іпотеки, що забезпечує кредит, наданий в іноземній валюті (підпункт «е» підпункту 164.2.17 пункту 164.2 статті 164 Кодексу).

Водночас звичайна ціна – це ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено Кодексом. Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін. Це визначення не поширюється на операції, що визнаються контрольованими відповідно до ст. 39 Кодексу (підпункт 14.1.71 пункту 14.1 статті 14 Кодексу).

При цьому ринкова ціна – це ціна, за якою товари (роботи, послуги) передаються іншому власнику за умови, що продавець бажає передати такі товари (роботи, послуги), а покупець бажає їх отримати на добровільній основі, обидві сторони є взаємно незалежними юридично та фактично, володіють достатньою інформацією про такі товари (роботи, послуги), а також ціни, які склалися на ринку ідентичних (а за їх відсутності – однорідних) товарів (робіт, послуг) у порівняних економічних (комерційних) умовах (підпункт 14.1.219 пункту 14.1 статті 14 Кодексу).

Відповідно до пункту 167.1 статті 167 Кодексу ставка податку становить 18 відсотків бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику (крім випадків, визначених у пунктах 167.2 - 167.5 статті 167 Кодексу).

Також вказаний дохід є об’єктом оподаткування військовим збором для платників, зазначених у підпункті 1 підпункту 1.1 пункту 161 підрозділу 10 розділу XX Кодексу (підпункт 1 підпункту 1.2 пункту 161 підрозділу 10 розділу XX Кодексу).

Ставка військового збору для платників, зазначених у підпункті 1 підпункту 1.1 пункту 161 підрозділу 10 розділу XX Кодексу, становить 5 відсотків об’єкта оподаткування, визначеного підпунктом 1 підпункту 1.2 пункту 161 підрозділу 10 розділу XX  Кодексу (підпункт 1 підпункту 1.3 пункту 161 підрозділу 10 розділу XX Кодексу.

Порядок нарахування, утримання та сплати (перерахування) податку на доходи фізичних осіб та військового збору до бюджету визначено статтею 168 Кодексу та підпунктом 1.4 пункту 161 підрозділу 10 розділу XX Кодексу.

Податковий агент, визначення якого наведено у підпункті 14.1.180 пункту 14.1 статті 14 Кодексу, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов’язаний утримувати податок (військовий збір) із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену в статті 167 Кодексу, та ставку військового збору, встановлену підпунктом 1 підпункту 1.3 пункту 161 підрозділу 10 розділу XX Кодексу (підпункт 168.1.1 пункту 168.1 статті 168 Кодексу).

Враховуючи викладене, у разі, якщо юридична особа здійснює продаж земельної ділянки за ціною нижче звичайної ціни, то дохід у вигляді різниці між ціною реалізації та звичайною ціною земельної ділянки включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку – фізичної особи як додаткове благо та оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відсотків і військовим збором за ставкою 5 відсотків на загальних підставах.

При цьому юридична особа зобов’язана виконати всі функції податкового агента, встановлені Кодексом.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 Кодексу).