Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 22.12.2025 р. № 6797/ІПК/99-00-21-02-02 ІПК

Державна податкова служба України за результатами розгляду звернення Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «________» (далі – ОСББ) від _____ (далі – звернення) щодо окремих питань оподаткування неприбуткових організацій, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), у межах компетенції повідомляє.

Згідно зі зверненням ОСББ є власником земельної ділянки та планується  передання цієї земельної ділянки на безоплатній основі в користування управляючій організації, яка перебуває на спрощеній системі оподаткування, обліку та звітності.

У зв’язку з викладеним вище у зверненні ОСББ викладено такі запитання для надання індивідуальної податкової консультації:

1. За якою вартістю повинна здійснюватися передача земельної ділянки: за експертною грошовою оцінкою, за балансовою вартістю, за нормативно-грошовою оцінкою?

2. Які податкові наслідки виникають в ОСББ при переданні земельної ділянки (зокрема, податок на додану вартість (ПДВ), податок на прибуток підприємств тощо)?

Щодо запитань 1 та 2

Перш за все зазначимо, що оскільки відповідно до п.п. 19¹.1.28 п. 19¹.1               ст. 19¹ Кодексу однією із функцій контролюючих органів є надання індивідуальних податкових консультацій, інформаційно-довідкових послуг з питань податкового та іншого законодавства, контроль за додержанням якого покладено на контролюючі органи, питання оформлення договірних відносин між суб’єктами господарювання та укладення відповідних договорів не належать до компетенції ДПС та регулюються нормами цивільного законодавства, інших нормативно-правових актів.

Головним органом у системі центральних органів виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері житлової політики, житлово-комунального господарства є Міністерство розвитку громад та територій України (п. 1 Положення про Міністерство розвитку громад та територій України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України           від 30 червня 2015 року № 460 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 17 грудня 2022 року № 1400) зі змінами).

Тож з питань правомірності та порядку передання ОСББ в користування управляючій організації земельної ділянки доцільно звернутися до Міністерства розвитку громад та територій України.

Крім того, інформації, наданої у зверненні, недостатньо для однозначної ідентифікації сутності операцій, що здійснюються платником податків. У зв’язку з цим надаємо роз’яснення норм податкового законодавства щодо порушених питань у загальному порядку.

Щодо оподаткування неприбуткових організацій податком на прибуток

За даними інформаційних систем ОСББ внесено до Реєстру неприбуткових установ та організацій (далі – Реєстр) з присвоєнням коду ознаки неприбутковості 0043 (об’єднання спiввласникiв багатоквартирного будинку, асоцiацiї власникiв жилих будинкiв).

Пунктом 133.4 ст. 133 Кодексу встановлено, що не є платниками податку на прибуток підприємств неприбуткові підприємства, установи та організації               у порядку та на умовах, встановлених цим пунктом.

Згідно з п.п. 133.4.1 п. 133.4 ст. 133 Кодексу неприбутковим підприємством, установою та організацією для цілей оподаткування податком на прибуток підприємств є підприємство, установа та організація (далі – неприбуткова організація), що одночасно відповідає таким вимогам:

утворена та зареєстрована в порядку, визначеному законом, що регулює діяльність відповідної неприбуткової організації;

установчі документи якої (або установчі документи організації вищого рівня, на підставі яких діє неприбуткова організація відповідно до закону) містять заборону розподілу отриманих доходів (прибутків) або їх частини серед засновників (учасників у розумінні Цивільного кодексу України), членів такої організації, працівників (крім оплати їхньої праці, нарахування єдиного соціального внеску), членів органів управління та інших пов’язаних з ними осіб. Для цілей цього абзацу не вважається розподілом отриманих доходів (прибутків) фінансування видатків, визначених підпунктом 133.4.2 п. 133.4           ст. 133 Кодексу;

установчі документи якої (або установчі документи організації вищого рівня, на підставі яких діє неприбуткова організація відповідно до закону) передбачають передачу активів одній або кільком неприбутковим організаціям відповідного виду, іншим юридичним особам, що здійснюють недержавне пенсійне забезпечення відповідно до закону (для недержавних пенсійних фондів), або зарахування до доходу бюджету у разі припинення юридичної особи (у результаті її ліквідації, злиття, поділу, приєднання або перетворення). Положення цього абзацу не поширюється на об’єднання та асоціації об’єднань співвласників багатоквартирних будинків та житлово-будівельні кооперативи;

внесена контролюючим органом до Реєстру.

Доходи (прибутки) неприбуткової організації використовуються виключно для фінансування видатків на утримання такої неприбуткової організації, реалізації мети (цілей, завдань) та напрямів діяльності, визначених її установчими документами (абзац перший п.п. 133.4.2 п. 133.4 ст. 133 Кодексу).

При цьому, пункт 133.4 ст. 133 Кодексу на період дії правового режиму воєнного, надзвичайного стану застосовується з урахуванням положень п. 63 підрозділу 4 розділу ХХ Кодексу.

Підпунктом 133.4.6 п. 133.4 ст. 133 Кодексу встановлено, що до неприбуткових організацій, що відповідають вимогам п. 133.4 ст. 133 Кодексу і не є платниками податку на прибуток підприємств, зокрема, можуть бути віднесені об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі – об’єднання). 

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об’єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захист їхніх прав та виконання обов’язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначаються Законом України від 29 листопада  2001 року № 2866-ІІІ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (зі змінами) (далі – Закон № 2866).

Об’єднання на підставі ст. 1 Закону 2866 є юридичною особою, створеною власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Згідно з частиною четвертою ст. 4 Закону № 2866 основна діяльність об’єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку визначає Закон України від 14 травня 2015 року  № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» зі змінами та доповненнями (далі – Закон № 417), який регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов'язані з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.

Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (п. 6 частини першої ст. 1 Закону                   № 417).

Особливості визначення та оформлення прав власності на спільне майно багатоквартирного будинку встановлено ст. 5 Закону № 417.

Як встановлено частиною першою ст. 16 Закону № 2866, об’єднання має право відповідно до законодавства та статуту об’єднання, зокрема, встановлювати сервітути, здавати в оренду допоміжні приміщення та інше спільне майно багатоквартирного будинку.

При цьому право користування чужим майном (сервітут) визначено              главою 32 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ).   

Право користування чужим майном (сервітут) згідно з частиною першою          ст. 401 ЦКУ може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом.

Особа, яка користується сервітутом, зобов'язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду (частина третя ст. 403 ЦКУ).

Відповідно до ст. 21 Закону № 2866 до складових коштів об’єднання відносяться, зокрема, кошти та майно, що надходять для забезпечення потреб основної діяльності об'єднання; кошти, отримані об’єднанням у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку; коштів, отриманих з інших джерел, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання.

Тож в загальному порядку обов’язковими умовами перебування об’єднання у статусі неприбуткової організації є, зокрема, заборона розподілу доходів або їх частини серед засновників (учасників), членів такого об’єднання, його працівників (крім оплати їхньої праці, нарахування єдиного соціального внеску), членів органів управління та інших пов’язаних з ними осіб та використання своїх доходів виключно для фінансування видатків на утримання такого об’єднання, реалізації мети (цілей, завдань) та напрямів діяльності, визначених його установчими документами згідно з профільним законодавством.

Водночас на період дії правового режиму воєнного, надзвичайного стану           не вважається порушенням вимог п. 133.4 ст. 133 Кодексу здійснення неприбутковою організацією передачі майна, надання послуг, благодійної допомоги, використання доходів (прибутків) для фінансування видатків,               не пов’язаних з реалізацією мети та напрямів діяльності, передбачених її установчими документами, на цілі та на користь отримувачів, що визначено            п. 63 підрозділу 4 розділу ХХ Кодексу.

У разі недотримання неприбутковою організацією вимог, встановлених              п. 133.4 ст. 133 Кодексу (з урахуванням положень п. 63 підрозділу 4 розділу ХХ Кодексу), така організація підлягає виключенню з Реєстру з визначенням податкового зобов’язання з податку на прибуток підприємств відповідно до підпунктів 133.4.3 та 133.4.4 п. 133.4 ст. 133 Кодексу.

При цьому повідомляємо, що наданої заявником інформації недостатньо для кваліфікації операції з безоплатного передання об’єднанням у статусі неприбуткової організації земельної ділянки в користування управляючій організації як такої, що не суперечить вимогам п. 133.4 ст. 133 Кодексу. Тому дослідженню підлягають відповідний договір та інші документи, пов’язані з питанням звернення.

Щодо податку на додану вартість (ПДВ)

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX Кодексу.

Згідно з п.п. «а» п. 185.1 ст. 185 Кодексу об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст. 186 Кодексу.

Постачання товарів – будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду. Операції з надання товарів у межах договорів довірчого управління, інших цивільно-правових договорів, які не передбачають передачі прав власності на такі товари та не пов’язані з купівлею чи продажем таких товарів, не вважаються постачанням товарів
(п.п. 14.1.191 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

Продаж (реалізація) товарів – будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (п.п. 14.1.202 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

Постачання послуг – будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об'єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об'єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності. З метою оподаткування постачанням послуг, зокрема є постачання послуг іншій особі на безоплатній основі (п.п. 14.1.185 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

Пунктом 188.1 ст. 188 Кодексу встановлено, що база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку, який нараховується відповідно до підпунктів 213.1.9 і 213.1.14 п. 213.1 ст. 213 Кодексу, збору на обов’язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв’язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками - суб’єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

При цьому база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг не може бути нижче ціни придбання таких товарів/послуг, база оподаткування операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижче звичайних цін, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів - виходячи із звичайної ціни), за винятком:

товарів (послуг), ціни на які підлягають державному регулюванню;

газу, який постачається для потреб населення;

електричної енергії, ціна на яку склалася на ринку електричної енергії.

Згідно із п.п. 197.1.21 п. 195.1 ст. 195 Кодексу звільняються від оподаткування операції з постачання (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних часток (паїв), крім тих, що розміщені під об'єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства (з урахуванням положень абзацу першого п.п. 197.1.13 п. 197.1 ст. 197 Кодексу).

Враховуючи викладене та виходячи із аналізу норм Кодексу та інших нормативно-правових актів, зазначених у зверненні, опису питання і фактичних обставин, наведених у зверненні, повідомляємо.

Якщо платником податку здійснюється операція з передачі майна (у тому числі земельної ділянки) управителю в межах договору управління майном, то така операція ПДВ не оподатковується.

Якщо майно (земельна ділянка) платником податку надається в безоплатне користування (оренду), то така операція є операцією з постачання послуг та підлягає оподаткуванню ПДВ виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до п. 188.1 ст. 188 Кодексу.

При цьому кожен конкретний випадок стосовно оподаткування ПДВ операцій, що здійснюються платником податку, має розглядатися з урахуванням суттєвих умов і обставин їх здійснення, а також первинних (бухгалтерських) документів.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (п. 52.2 ст. 52 Кодексу).