Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 23.12.2025 р. № 6837/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК

Державна податкова служба України розглянула звернення                                     щодо податкових наслідків з ПДВ в описаній у зверненні ситуації та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Підприємство отримало грантові кошти з метою будівництва житла для внутрішньо переміщених осіб. Будівництво житла здійснювалося з двох джерел (за грантові та власні кошти). У жовтні будівництво житла завершилося і Підприємство отримало Акт готовності об’єкту і буде вводити його в експлуатацію.

Водночас, власником такого новозбудованого житла є територіальна громада, а Підприємство є його балансоутримувачем.

Надалі таке житло за рішенням органів місцевого самоврядування буде надаватися внутрішньо переміщеним особам для тимчасового проживання.   

З огляду на викладене, Підприємство просить надати індивідуальну податкову консультацію з таких питань:

1) чи необхідно при введенні такого житла в експлуатацію нараховувати «компенсувальні» податкові зобов’язання з ПДВ за придбаними з ПДВ товарами/послугами в описаній у зверненні ситуації;

2) чи необхідно при наданні внутрішньо переміщеним особам житла для тимчасового проживання нараховувати «компенсувальні» податкові зобов’язання з ПДВ в описаній у зверненні ситуації?

Разом з тим, у зверненні не зазначено, який безпосередньо суб’єкт буде надавати внутрішньо переміщеним особам житло для тимчасового проживання та яким чином і на яких умовах буде відбуватися така процедура.

У зв’язку з цим ДПС надає роз’яснення загальних норм податкового законодавства щодо порушених у зверненні питань.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Відповідно до пунктів 5.1 – 5.3 статті 5 розділу I ПКУ поняття, правила та положення, установлені ПКУ та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених статтею 1 розділу I ПКУ. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням ПКУ, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення ПКУ. Інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Основні засади цінової політики і відносини, що виникають у процесі формування, встановлення та застосування цін, а також здійснення державного контролю (нагляду) та спостереження у сфері ціноутворення регулюються Законом України від 21 червня 2012 року № 5007-VI «Про ціни і ціноутворення» (далі – Закон № 5007).

Відповідно до частин першої і другої статті 12 Закону № 5007 державні регульовані ціни запроваджуються на товари (послуги), які справляють визначальний вплив на загальний рівень і динаміку цін, мають істотну соціальну значущість, а також на товари (послуги), що виробляються суб'єктами, які займають монопольне (домінуюче) становище на ринку. При цьому державні регульовані ціни повинні бути економічно обґрунтованими (забезпечувати відповідність ціни на товар (послугу) витратам на його виробництво, продаж (реалізацію) та прибуток від його продажу (реалізації).

Згідно зі статтею 13 Закону № 5007 державне регулювання цін здійснюється Кабінетом Міністрів України, органами виконавчої влади, державними колегіальними органами та органами місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень шляхом зокрема, установлення обов'язкових для застосування суб'єктами господарювання фіксованих цін.

Термін «звичайна ціна» визначено підпунктом 14.1.71 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ. Так, під звичайною ціною розуміється ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено ПКУ. Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін. Це визначення не поширюється на операції, що визнаються контрольованими відповідно до статті 39 розділу І ПКУ.

Термін «ринкова ціна» визначено підпунктом 14.1.219 пункту 14.1              статті 14 розділу І ПКУ. Так, під ринковою ціною розуміється ціна, за якою товари (роботи, послуги) передаються іншому власнику за умови, що продавець бажає передати такі товари (роботи, послуги), а покупець бажає їх отримати на добровільній основі, обидві сторони є взаємно незалежними юридично та фактично, володіють достатньою інформацією про такі товари (роботи, послуги), а також ціни, які склалися на ринку ідентичних (а за їх відсутності - однорідних) товарів (робіт, послуг) у порівняних економічних (комерційних) умовах.

Термін «ринок товарів (робіт, послуг)» визначено підпунктом 14.1.218            пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ. Так, під ринком товарів (робіт, послуг) розуміється сфера обігу товарів (робіт, послуг), що визначається виходячи з можливості покупця (продавця) без значних додаткових витрат придбати (реалізувати) товар (роботи, послуги) на найближчій для покупця (продавця) території.

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Відповідно до пункту 188.1 статті 188 розділу V ПКУ база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку, який нараховується відповідно до підпунктів 213.1.9 і 213.1.14
пункту 213.1 статті 213 розділу VІ ПКУ, збору на обов’язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв’язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками – суб’єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

При цьому база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг не може бути нижче ціни придбання таких товарів/послуг, база оподаткування операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижче звичайних цін, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів - виходячи із звичайної ціни), за винятком:

товарів (послуг), ціни на які підлягають державному регулюванню;

газу, який постачається для потреб населення;

електричної енергії, ціна на яку склалася на ринку електричної енергії.

До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв’язку з компенсацією вартості товарів/послуг.

Правила формування податкових зобов’язань і податкового кредиту з ПДВ та складання податкових накладних / розрахунків коригування до податкових накладних і їх реєстрації в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі – ЄРПН) визначено статтями 187, 198 та 201 розділу V ПКУ.

Пунктом 198.5 статті 198 розділу V ПКУ визначено, що платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в ЄРПН в терміни, встановлені ПКУ для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами придбаними/виготовленими з ПДВ (для товарів/послуг, необоротних активів, придбаних або виготовлених до 1 липня 2015 року, – у разі якщо під час такого придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту), у разі якщо такі товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання або починають використовуватися в неоподатковуваних ПДВ операціях або в операціях, що не є господарською діяльністю платника податку (крім випадків, передбачених пунктом 189.9 статті 189 розділу V ПКУ).

Порядок заповнення податкової накладної затверджено наказом Міністерства фінансів України від 31.12.2015 № 1307, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 26.01.2016 за № 137/28267 із змінами і доповненнями (далі –                        Порядок № 1307).

Пунктом 15 Порядку № 1307, зокрема, передбачено, що у разі постачання товарів/послуг, база оподаткування яких, визначена відповідно до статей 188 і 189 розділу V ПКУ, перевищує фактичну ціну постачання таких товарів/послуг, постачальник (продавець) складає дві податкові накладні:

одну − на суму, розраховану виходячи з фактичної ціни постачання,

іншу − на суму, розраховану виходячи з перевищення ціни придбання / звичайної ціни / балансової (залишкової) вартості над фактичною ціною, або може скласти не пізніше останнього дня місяця, в якому здійснено такі постачання, зведену податкову накладну з урахуванням сум податку, розрахованих виходячи з перевищення звичайної ціни / балансової (залишкової) вартості над фактичною ціною, або може скласти не пізніше останнього дня місяця, в якому здійснено такі постачання, зведену податкову накладну з урахуванням сум податку, розрахованих виходячи з перевищення бази оподаткування над фактичною ціною, визначених окремо за кожною операцією з постачання товарів/послуг.

При цьому згідно з пунктом 8 Порядку № 1307 при складанні податкових накладних, особливості заповнення яких викладені в пунктах 10 - 15 Порядку                   № 1307, у верхній лівій частині таких накладних у графі «Не підлягає наданню отримувачу (покупцю) з причини» робиться помітка «X» та зазначається тип причини, зокрема, 15 - Складена на суму перевищення бази оподаткування, визначеної відповідно до статей 188 і 189 ПКУ, над фактичною ціною постачання.

Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості) та операцій з постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості визначено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Враховуючи викладене та виходячи із аналізу норм ПКУ і вказаних вище нормативно-правових актів, опису питань і фактичних обставин, наявних у зверненні, ДПС повідомляє.

Щодо питання 1

Якщо будівництво зазначеного у зверненні житла здійснювалося із залученням генерального підрядника (платника ПДВ) та таке житло призначено виключно для надання послуг із оренди (надання внутрішньо переміщеним особам для тимчасового проживання), операції з постачання яких підлягають оподаткуванню ПДВ, і при цьому право власності (майнові права) на таке житло не буде передаватися таким особам (або будь-яким іншим особам) і залишатиметься у його первинного власника (платника ПДВ), то обов’язку щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ за правилами, встановленими пунктом 198.5  статті 198 розділу V ПКУ, у такого власника (платника ПДВ) не виникатиме.

Водночас, такий обов’язок виникне у разі якщо власник (платник ПДВ) почне використовувати таке житло в неоподатковуваних ПДВ операціях (наприклад в операціях з постачання житла, які підлягають звільненню від оподаткування ПДВ згідно з підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197                розділу V ПКУ).

Щодо питання 2

За загальновстановленими правилами операція платника ПДВ (постачальника) з постачання послуг із оренди житла, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України, є об’єктом оподаткування ПДВ та підлягає оподаткуванню ПДВ у загальновстановленому порядку з нарахуванням податкових зобов’язань з ПДВ.

Базу оподаткування ПДВ за такою операцією необхідно визначати відповідно до пункту 188.1 статті 188 розділу V ПКУ, а саме виходячи з договірної вартості послуг із оренди житла з урахуванням загальнодержавних податків та зборів, яка при цьому не може бути нижче звичайних цін.

Водночас, якщо послуги із оренди житла постачаються за ціною (договірною вартістю), нижчою ніж звичайна ціна, то платник ПДВ (постачальник) зобов’язаний за такою операцією визначити податкові зобов’язання з ПДВ та скласти дві податкові накладні у порядку, встановленому пунктом 15 Порядку                № 1307:

одну – на суму, розраховану виходячи з фактичної ціни постачання;

іншу – на суму, розраховану виходячи з перевищення звичайної ціни над фактичною ціною (за виключенням випадку, коли ціни на такі послуги підлягають державному регулюванню).

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 розділу ІІ ПКУ).