Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 29.12.2025 р. № 6945/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК

 

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо податкових наслідків з ПДВ та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, кооператив перебуває на загальній системі оподаткування та не є платником ПДВ. Власник земельної ділянки, на якій буде проводитися будівництво об’єкту житлового фонду та комерційна нерухомість, делегує функції забудовника Кооперативу шляхом укладення договору спільної забудови з подальшим розподілом площ (після здачі об’єкта будівництва).

На підставі договору генерального підряду на виконання будівельних робіт, укладеного між генеральним підрядником, який є платником ПДВ, та Кооперативом планується проведення будівництва житлового будинку та комерційної нерухомості. Фінансування робіт проводиться за рахунок коштів Кооперативу, отриманих в якості пайових внесків членів Кооперативу. Після завершення будівництва Кооператив планує провести реєстрацію права власності на новозбудовані об’єкти. У подальшому Кооператив буде проводити відчуження такого майна.

Враховуючи вищевикладене, Кооператив просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. чи є першою поставкою житлової нерухомості операція генерального підрядника з постачання послуг із спорудження житла, та чи звільняються від оподаткування ПДВ операції з подальшої передачі (продажу) новозбудованого житла покупцям;
2. чи підпадає під визначення операцій з першого постачання житла операція з реєстрації права власності на новозбудований об’єкт та зарахування його на баланс Кооперативу;
3. який порядок оподаткування подальшого продажу нежитлових (комерційних) приміщень новозбудованого об’єкту у випадку їх реалізації?

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу I ПКУ).

Відповідно до пункту 5.3 статті 5 розділу I ПКУ інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини) регулюються нормами Цивільного кодексу України.

Правові та організаційні основи містобудівної діяльності встановлено Законом України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» із змінами і доповненнями (далі – Закон № 3038).

Будівництво – це нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт об'єкта будівництва (пункт 1 частини першої статті 1 Закону № 3038).

Будівельні роботи – це роботи з нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту (пункт 2 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466 із змінами і доповненнями).

Об'єкти житлової нерухомості – це будівлі, зареєстровані згідно із законодавством як об'єкти житлової нерухомості, дачні та садові будинки. (підпункт 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості) та операцій з постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості визначено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ визначено, що звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об'єктів.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлової нерухомості) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ перше постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об'єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об'єкт.

Право на нарахування податку та складання податкових накладних надається виключно особам, зареєстрованим як платники податку в порядку, передбаченому статтею 183 розділу V ПКУ (пункт 201.8 статті 201 розділу V ПКУ).

Порядок реєстрації особи як платника ПДВ регулюється статтями 180-183 розділу V ПКУ та регламентується Положенням про реєстрацію платників податку на додану вартість, затвердженим наказом Міністерства фінансів України від 14.11.2014 № 1130, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 17.11.2014 за № 1456/26233.

Для цілей оподаткування ПДВ платниками податку є особи, перелік яких визначено підпунктом 14.1.139 пункту 14.1 статті 14 розділу І та пунктом 180.1 статті 180 розділу V ПКУ, зокрема юридична особа, створена відповідно до закону у будь-якій організаційно-правовій формі.

Статтями 181 та 182 розділу V ПКУ визначено умови для реєстрації особи як платника ПДВ, відповідно до яких реєстрація особи як платника ПДВ може здійснюватись як в обов'язковому порядку, так і за добровільним рішенням особи.

Відповідно до пункту 181.1 статті 181 розділу V ПКУ особа, у якої загальна сума від здійснення операцій з постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню згідно з розділом V ПКУ, у тому числі з використанням локальної або глобальної комп'ютерної мережі (зокрема, але не виключно шляхом встановлення спеціального застосунку або додатку на смартфонах, планшетах чи інших цифрових пристроях), нарахована (сплачена) такій особі протягом останніх 12 календарних місяців, сукупно перевищує 1 млн грн (без урахування ПДВ) зобов'язана зареєструватися як платник ПДВ у контролюючому органі за своїм місцезнаходженням (місцем проживання) з дотриманням вимог,                 передбачених статтею 183 розділу V ПКУ, крім особи, яка є платником єдиного податку першої − третьої групи.

До загального обсягу оподатковуваних операцій (загальної суми від здійснення операцій з постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню згідно з розділом V ПКУ) для цілей реєстрації особи як платника ПДВ включається обсяг операцій, що підлягають оподаткуванню ПДВ за ставками: 0 відс., 7 відс., 14 відс. та 20 відс., а також операцій, що звільняються від оподаткування ПДВ. Обсяг операцій, що не є об’єктом оподаткування ПДВ, при обрахунку загального обсягу оподатковуваних операцій не враховується.

Будь-яка особа, яка підлягає обов'язковій реєстрації як платник ПДВ, і у випадках та в порядку, передбачених статтею 183 розділу V ПКУ, не подала до контролюючого органу реєстраційну заяву, несе відповідальність за ненарахування або несплату ПДВ на рівні зареєстрованого платника без права нарахування податкового кредиту та отримання бюджетного відшкодування (пункт 183.10 статті 183 розділу V ПКУ).

Враховуючи викладене та виходячи із аналізу норм ПКУ та інших нормативно-правових актів зазначених вище, опису питань і фактичних обставин, наявних у зверненні, ДПС повідомляє.

Щодо питань 1 - 2

Оскільки Кооператив самостійно не здійснював будівництво житла (об’єктів житлової нерухомості), а залучає для такого будівництва генерального підрядника, то у розумінні норм підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ операцією з першого постачання житла (об’єктів житлової нерухомості) буде операція генерального підрядника (платника ПДВ) з постачання Кооперативу послуг із спорудження такого житла (об’єктів житлової нерухомості), яка підлягатиме оподаткуванню ПДВ.

Надалі, операція Кооператива з подальшої передачі такого новозбудованого житла (об’єктів житлової нерухомості) покупцям вважатиметься операцією з другого постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), що підлягає звільненню від оподаткування ПДВ згідно з підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

При цьому якщо операції з постачання (у тому числі звільненого від оподаткування ПДВ) будь-яких товарів/послуг здійснюються неплатником ПДВ (у тому числі Кооперативом), то такі операції згідно з пунктом 185.1 статті 185 розділу V ПКУ не підпадають під об’єкт оподаткування.

Водночас слід зазначити, якщо у Кооператива загальний обсяг операцій з постачання товарів/послуг, що є об’єктом оподаткування ПДВ згідно з розділом V ПКУ (у тому числі з урахуванням обсягу операцій з постачання (продажу) фізичним особам (неплатникам ПДВ) житла (об’єктів житлової нерухомості)), протягом останніх 12 календарних місяців перевищує 1 млн грн, то Кооператив зобов’язаний буде зареєструватися як платник ПДВ.

Оформлення правовстановлюючих документів на новозбудоване житло (реєстрація прав власності) та зарахування його на баланс не розглядається як окрема операція для цілей оподаткування ПДВ.

Щодо питання 3

Операції з продажу нежитлових приміщень, що входять до новозбудованого об’єкта, не звільняється від оподаткування ПДВ та оподатковуються ПДВ за основною ставкою 20 відсотків.

Додатково ДПС інформує, що достовірність нарахування податкових зобов’язань з ПДВ та/або правомірність застосування режиму звільнення від оподаткування ПДВ може бути встановлена виключно за результатами проведення відповідних перевірок, передбачених ПКУ.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 розділу ІІ ПКУ).