Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 13.01.2026 р. № 307/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК

 

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо податкових наслідків з ПДВ в описаній у зверненні ситуації та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариство є девелопером та генеральним підрядником будівництва. Товариство укладає з покупцями (фізичними та юридичними особами) договори купівлі - продажу майбутніх об’єктів нерухомості (нежитлових приміщень). Оплата за такими договорами здійснюється як у повному обсязі, так і частковими платежами (авансами) згідно з встановленим графіком.

Враховуючи вищевикладене, Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. щодо складання податкової накладної:
   1. яку номенклатуру слід зазначати у графі 2 податкової накладної, складеної на суму авансового платежу за майбутній об’єкт нерухомості (нежитлове приміщення);
   2. яку одиницю виміру (графи 4, 5) та кількість (графа 6) слід вказувати у такій податковій накладній, зокрема при частковій оплаті;
2. який пункт статті 187 розділу V ПКУ застосовується для визначення дати виникнення податкових зобов’язань з ПДВ;
3. чи застосовується касовий метод податкового обліку в описаній у зверненні ситуації?

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу I ПКУ).

Відповідно до пункту 5.3 статті 5 розділу I ПКУ інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини) регулюються нормами Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ).

Правові основи укладення договорів купівлі-продажу регулюються нормами ЦКУ, зокрема статтями 655 і 656 глави 54 розділу ІІІ книги п’ятої ЦКУ. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Предметом договору купівлі-продажу можуть бути:

товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому;

майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. При цьому частиною другою статті 190 глави 13 розділу ІІІ ЦКУ встановлено, що майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Відповідно до частин першої і третьої статті 635 глави 52 розділу ІІ книги п’ятої ЦКУ попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Об’єкти нежитлової нерухомості – будівлі, їх складові частини, що не є об’єктами житлової нерухомості. До об’єктів нежитлової нерухомості відносяться будівлі готельні, офісні, торговельні, гаражі, будівлі промислові та склади, будівлі для публічних виступів, господарські (присадибні) будівлі, інші будівлі (підпункт 14.1.129¹ пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Порядок заповнення податкової накладної затверджено наказом Міністерства фінансів України від 31.12.2015 № 1307, зареєстрованим і Міністерстві юстиції України 26.01.2016 за № 137/28267 (далі - Порядок № 1307).

Пунктом 44.1 статті 44 глави 1 розділу ІІ ПКУ встановлено, що для цілей оподаткування платники податків зобов'язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов'язаних з визначенням об'єктів оподаткування та/або податкових зобов'язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, інформації, пов'язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством. Платникам податків забороняється формування показників податкової звітності, митних декларацій на підставі даних, не підтверджених документами, що визначені абзацом першим пункту 44.1 статті 44 глави 1 розділу ІІ ПКУ.

Згідно з частиною другою статті 3 Закону України від 16 липня 1999 року № 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» (далі – Закон № 996) фінансова, податкова, статистична та інші види звітності, що використовують грошовий вимірник, ґрунтуються на даних бухгалтерського обліку.

Відповідно до статті 4 Закону № 996 одним із основних принципів бухгалтерського обліку є превалювання сутності над формою, згідно з яким для цілей податкового обліку беруться до уваги економічні наслідки, створені господарськими операціями, а не особливості оформлення таких операцій.

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до статті 186 розділу V ПКУ.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ). При цьому продаж (реалізація) товарів – це будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункт 14.1.202 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ).

Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об’єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14  розділу І ПКУ).

Відповідно до пункту 187.1 статті 187 розділу V ПКУ датою виникнення податкових зобов'язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:

а) дата зарахування коштів від покупця/замовника на рахунок платника податку в банку/небанківському надавачу платіжних послуг як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг, оплата яких здійснюється електронними грошима, - дата зарахування електронних грошей платнику податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, на електронний гаманець, а в разі постачання товарів/послуг за готівку - дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої - дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;

б) дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів - дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог митного законодавства, а для послуг - дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку. Для документів, складених в електронній формі, датою оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку, вважається дата, зазначена у самому документі як дата його складення відповідно до Закону № 996, незалежно від дати накладення електронного підпису.

Відповідно до пункту 188.1 статті 188 розділу V ПКУ база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку, який нараховується відповідно до підпунктів 213.1.9 і 213.1.14 пункту 213.1 статті 213 розділу VІ ПКУ, збору на обов’язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв’язку, ПДВ та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками – суб’єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

Згідно з пунктами 201.1, 201.7 та 201.10 статті 201 розділу V ПКУ при здійсненні операції з постачання товарів/послуг на дату виникнення податкових зобов'язань платник податку зобов'язаний скласти податкову накладну в електронній формі з використанням кваліфікованого електронного підпису або удосконаленого електронного підпису, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, уповноваженої платником особи відповідно до вимог Закону України від 5 жовтня 2017 року № 2155-VIII «Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги»  та зареєструвати її в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі – ЄРПН) у встановлений ПКУ термін.

Податкова накладна складається на кожне повне або часткове постачання товарів/послуг, а також на суму коштів, що надійшли на рахунок у банку/небанківському надавачу платіжних послуг як попередня оплата (аванс).

Перелік обов’язкових реквізитів, які зазначаються у податковій накладній, визначено у підпунктах «а» – «л» пункту 201.1 статті 201 розділу V ПКУ, зокрема, такими реквізитами є:

опис (номенклатура) товарів/послуг та їх кількість, обсяг (реквізит має відповідати формулюванню у первинних документах, якими супроводжується постачання таких товарів/послуг);

код товару згідно з УКТ ЗЕД, для послуг − код послуги згідно з Державним класифікатором продукції та послуг (далі – ДКПП); платники податків, крім випадків постачання підакцизних товарів та товарів, ввезених на митну територію України, мають право зазначати код товару згідно з  УКТ ЗЕД або код послуги згідно з ДКПП неповністю, але не менше ніж чотири перших цифри відповідного коду.

При цьому згідно з пунктом 16 Порядку № 1307 Державна податкова служба України визначає умовні коди товарів, що відсутні в УКТ ЗЕД, та забезпечує їх оприлюднення на власному офіційному веб-порталі для використання платниками податку при складанні податкових накладних відповідно до статті 201 розділу V ПКУ. Так, довідник умовних кодів товарів, які відсутні в УКТ ЗЕД (далі – Довідник умовних кодів), розміщено на офіційному вебпорталі ДПС за адресою: https://tax.gov.ua/dovidniki--reestri--perelik/dovidniki-/288992.html

Враховуючи викладене та виходячи із аналізу норм ПКУ і вказаних вище нормативно-правових актів, опису питань і фактичних обставин, наявних у зверненні, ДПС повідомляє.

Щодо питання 1 (1.1 та 1.2)

Операція з постачання Товариством покупцям (фізичним та юридичним особам) майбутніх об’єктів нерухомості (нежитлових приміщень) є обєктом оподаткування ПДВ та підлягає оподаткуванню ПДВ у загальновстановленому порядку з нарахуванням податкових зобов’язань з ПДВ за ставкою 20 відсотків.

У разі здійснення такої операції з постачання Товариство зобов’язано скласти податкову накладну і зареєструвати її в ЄРПН за правилами та у строки, встановлені статтею 201 розділу V ПКУ та Порядком № 1307.

Товариство у разі отримання попередньої (авансової) оплати за договором купівлі – продажу майбутніх об’єктів нерухомості (нежитлових приміщень) у податковій накладній, складеній на суму такої фактично отриманої оплати, зазначає, зокрема:

у графі 2 «Опис (номенклатура) товарів/послуг продавця» - формулювання, що відповідає первинним документам (договору), якими супроводжується постачання майбутніх об’єктів нерухомості (нежитлових приміщень)  (зокрема, номенклатура, що відповідає предмету договору купівлі - продажу);

у графі 3.1 «Код товару згідно з УКТ ЗЕД» - умовний код таких об’єктів згідно з Довідником умовних кодів;

у графі 4 «Одиниця виміру товару/послуги (умовне позначення (українське))» -  умовне позначення відповідної назви одиниці вимірювання/обліку (українське) згідно з Класифікатором системи позначень одиниць вимірювання та обліку (КСПОВО), чинним на дату складання податкової накладної;

у графі 6 «Кількість (об'єм, обсяг)» - обсяг постачання, визначений у відповідному договорі;

При цьому у разі якщо договором визначено вартість одного об’єкта нежитлової нерухомості як єдиної одиниці постачання, а відбулася часткова попередня оплата, то у графі 6 – кількість об’єкта у вигляді частки, визначеної пропорційно сумі отриманої часткової попередньої оплати до повної договірної вартості одного об’єкта нежитлової нерухомості.

у графі 7 «Ціна постачання одиниці товару / послуги або максимальна ціна товарів без урахування податку на додану вартість» - ціна одиниці, що відповідає повній договірній вартості одного об’єкта.

Щодо питання 2

Дата виникнення податкових зобов’язань з ПДВ в описаній у зверненні ситуації визначається відповідно до пункту 187.1 статті 187 розділу V ПКУ за правилом «першої події».

Щодо питання 3

Операції з постачання майбутніх об’єктів нерухомості (нежитлових приміщень) покупцям (фізичним та юридичним особам) не належать до операцій, до яких застосовується касовий метод податкового обліку.

Додатково ДПС інформує, що кожен конкретний випадок стосовно порядку складання податкових накладних необхідно розглядати з урахуванням договірних умов та обставин здійснення відповідних господарських операцій, у тому числі з детальним вивченням та аналізом договорів, первинних документів і матеріалів, оформленням яких супроводжувались такі операції, що дозволяють ідентифікувати фактичну їх сутність, що може бути досліджено під час проведення відповідних перевірок, передбачених ПКУ.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 роздiлу II ПКУ).