Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 03.03.2026 р. № 1232/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення від (  ) щодо практичного застосування норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Платник податків повідомив, що у його власності є нерухоме майно, зокрема, квартира, садовий (дачний) будинок та гараж, житловий будинок із земельними ділянками, а також промисловий об’єкт – завод. Таке майно перебуває у власності платника більше трьох років. Платник планує відчужити зазначене майно шляхом продажу.

Таким чином, платник податку просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. Яким чином оподатковується дохід від першого, другого та третього продажу нерухомого майна та сплачується податок на доходи фізичних осіб з урахуванням норм Кодексу, враховуючи житлову нерухомість та господарську разом чи окремо?

2. Чи застосовується пільга у вигляді не оподаткування один раз протягом звітного податкового року доходу, отриманого від продажу промислового заводу?

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом ІV Кодексу.

Згідно з п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2
ст. 164 Кодексу).

Також вказаний дохід для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10
розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, – 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹
підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, визначено ст. 172 Кодексу.

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу встановлено, що не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько – побутових споруд, що розташовані
на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним для цілей оподаткування, окремо не визначається.

Крім того, п.п. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування військовим збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у                 п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4 п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Водночас згідно з абзацом першим п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1       ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною            п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п.і 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 18 відс. , визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину (абзац другий п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

Відповідно до абзацу п’ятого п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п. 172.2 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України.

Перелік витрат на придбання об'єкта нерухомості визначено абзацом сьомим
п. 172.2 ст. 172 Кодексу.

При цьому абзацом дев’ятим, десятим та одинадцятим п. 172.2 ст. 172 Кодексу передбачено, що розрахунок зменшення доходу від продажу, зокрема об'єктів нерухомості, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, - такою особою.

Якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни об'єктів нерухомості, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом
з податковою декларацією.

Враховуючи викладене, якщо фізичною особою протягом звітного податкового року здійснюється продаж нерухомого майна, яке перебуває у власності платника податків більше трьох років (квартири, садового будинку, житлового будинку разом з  та земельну ділянку), то:

дохід, отриманий від першого продажу не оподатковується податком на доходи фізичних осіб та військовим збором. Дохід від відчуження господарсько – побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним для цілей оподаткування, окремо не визначається;

дохід, отриманий від другого продажу оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків;

третього та наступного продажу - оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відсотків та військовим збором за ставкою
5 відсотків, за умови, що майно не отримано у спадщину.

Разом з тим, якщо платником податку – фізичною особою протягом звітного податкового року здійснюється продаж нерухомого майна, яке не зазначено у п. 172.1 ст. 172 Кодексу (гараж та нежитлові приміщення (завод)), то дохід від:

першого продажу - оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків;

другого та наступного продажу - оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відсотків та військовим збором за ставкою
5 відсотків, за умови, що майно не отримано у спадщину.

При цьому зазначена фізична особа має право зменшити дохід на документально підтверджуючі витрати, визначені абзацом сьомим п. 172.2
ст. 172 Кодексу, отриманий виключно від:

третього та наступного продажу нерухомого майна, визначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу;

другого та наступного продажу, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу.

З метою уникнення неоднозначного тлумачення норм податкового законодавства будь-які висновки щодо оподаткування доходів, отриманих фізичною особою від продажу об’єктів нерухомого майна, можуть надаватися за результатами перевірки умов, суттєвих обставин здійснення відповідних операцій та всіх первинних документів, оформленням яких вони супроводжувались.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.