Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ГУ ДПС У ХАРКІВСЬКІЙ ОБЛАСТІ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 06.03.2026 р. № 1271/ІПК/20-40-24-07-06

Головне управління ДПС у Харківській області (далі – ГУ ДПС) за результатами розгляду звернення фізичної особи на отримання індивідуальної податкової консультації щодо практичного застосування норм податкового законодавства, та керуючись статтею 52 Податкового Кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI із змінами (далі – Кодекс), з урахуванням фактично викладених обставин, в межах компетенції повідомляє.

Платник податків у зверненні повідомив, що Приватним підприємством (далі - ПП) набуто спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості – нежитлове приміщення проектною загальною площею 24,55 квадратних метрів, яке стане об’єктом нерухомого майна після прийняття в експлуатацію об’єкта будівництва.

ПП уклало Договір купівлі – продажу майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) з платником (Покупцем), за результатами якого спеціальне майнове право на вищезазначений об’єкт перейшло до Покупця.

На даний час платник податків (Покупець) сплатив ціну майбутнього об’єкта нерухомості та набув на нього спеціальне майнове право, яке зареєстроване у встановленому законом порядку.

Користуючись своїм спеціальним майновим правом платник податків (Покупець) має намір здійснити продаж майбутнього об’єкта нерухомості іншій особі.

Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1. Хто є платником податку на доходи фізичних осіб та військового збору у разі другого відчуження майбутнього об’єкта нерухомості у вигляді нежитлового приміщення? Фізична особа – продавець чи податковий агент в особі замовника будівництва?
2. Що є базою оподаткування податком на доходи фізичних осіб військовим збором у разі другого відчуження майбутнього об’єкта нерухомості у вигляді нежитлового приміщення? Вся сума доходу, яка буде отримана платником від другого відчуження майбутнього об’єкта нерухомості чи позитивна різниця між ціною другого продажу та первісною вартістю майбутнього об’єкта нерухомості (ціною продажу за першим продажем)?
3. Який розмір ставки податку на доходи фізичних осіб та військового збору має застосовуватися до другого відчуження майбутнього об’єкта нерухомості у вигляді нежитлового приміщення?
4. Який порядок нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку на доходи фізичних осіб та військового збору при другому відчуженні майбутнього об’єкта нерухомості у вигляді нежитлового приміщення?
5. Який порядок декларування доходу, отриманого від другого відчуження майбутнього об’єкта нерухомості у вигляді нежитлового приміщення?
6. Які ще податки, обов’язкові збори та платежі виникають при другому відчужені майбутнього об’єкта нерухомості у вигляді нежитлового приміщення?

Щодо першого – шостого питань

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами Кодексу (пункт 1.1 статті 1 Кодексу).

Відповідно до підпунктів 5.1 - 5.3 статті 5 розділу I Кодексу поняття, правила та положення, установлені Кодексом та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених статтею 1 розділу I Кодексу. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням Кодексу, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення Кодексу. Інші терміни, що застосовуються у Кодексу і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості визначає Закон України від 15 серпня 2022 року № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (зі змінами) (далі – Закон № 2518).

Визначення термінів, що вживаються у Законі № 2518, наведені у частині першій статті 1 Закону № 2518, зокрема:

власник спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості - фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості (пункт 1 частини першої статті 1 Закону № 2518);

спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості - різновид майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, яке полягає у:

володінні і розпорядженні таким об’єктом за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, якщо інше не визначено законом, та виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права, і припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та державної реєстрації права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна;

праві особи, за якою зареєстровано таке право, вимагати закінчення будівництва об’єкта (у тому числі об’єкта, складовою частиною якого є майбутній об’єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію, що має наслідком набуття такою особою права власності на об’єкт нерухомого майна, який відповідає зазначеним у договорі технічним характеристикам відповідного об’єкта (пункт 10 частини першої статті 1 Закону № 2518);

майбутній об’єкт нерухомості - передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо). Майбутні об’єкти нерухомості поділяються на майбутні об’єкти житлової нерухомості (квартира, інше житлове приміщення тощо) та майбутні об’єкти нежитлової нерухомості (гаражний бокс, інше нежитлове приміщення, машиномісце тощо) (пункт 6 частини першої статті 1 Закону № 2518).

Відповідно до частини першої статті 655 Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 року № 435-IV (зі змінами) (далі – ЦКУ) за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до абзацу першого частини першої статті 656 ЦКУ предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу, згідно з підпунктом 162.1.1 пункту 162.1 статті 162 якого платником податку на доходи фізичних осіб є фізична особа – резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Відповідно до підпункту 163.1.1 пункту 163.1 статті 163 Кодексу об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні, до якого включається, зокрема, частина доходу від операцій з майном, розмір якого визначається, зокрема, згідно з положеннями статті 172 Кодексу (підпункт 164.2.4 пункту 164.2 статті 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено статтею 172 Кодексу.

Слід зазначити, що для цілей статті 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, подільний об’єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (пункт 172.8 статті 172 Кодексу).

Відповідно до абзацу третього пункту 172.2 статті 172 Кодексу дохід, отриманий платником податків від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно, майнові права отримано платником податку у спадщину.

Дохід від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта, майнових прав.

Під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються, зокрема:

витрати, понесені на придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості (абзац вісімнадцятий пункту 172.2 статті 172 Кодексу);

витрати, понесені на придбання об'єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва (абзац десятий пункту 172.2 статті 172 Кодексу);

кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва (абзац дев’ятий пункту 172.2 статті 172 Кодексу).

Розрахунок зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, - такою особою (абзац двадцять перший пункту 172.2 статті 172 Кодексу).

При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа (абзац двадцять другий пункту 172.2 статті 172 Кодексу).

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією(абзац двадцять третій пункту 172.2 статті 172 Кодексу).

Разом з цим згідно з абзацом першим пункту 172.3 статті 172 Кодексу дохід від продажу об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку (далі – Єдина база), або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі (абзац перший пункту 172.3 статті 172 Кодексу).

Відповідно до пункту 172.4 статті 172 Кодексу під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності електронної довідки про оціночну вартість такого об'єкта нерухомості, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості або звіту про оцінку, зареєстрованого відповідно до пункту 172.3 статті 172 Кодексу, та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору і вносить до Єдиної бази інформацію про ціну договору купівлі-продажу.

Одночасно з дією пункту 172.4 статті 172 Кодексу, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни чи іншого відсудження об’єкта нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, є юридична особа чи самозайнята особа, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну) (пункт 172.7 статті 172 Кодексу).

Також вказаний дохід є об’єктом оподаткування військовим збором, для платників, зазначених у підпункті 1 підпункту 1.1 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (підпункт 1 підпункту 1.2 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у підпункті 1 підпункту 1.1 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, – 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного підпунктом 1 підпункту 1.2 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною підпунктом 4 підпункту 1.3 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (підпункт 1 підпункту 1.3 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Порядок нарахування, утримання та сплата (перерахування) податку на доходи фізичних осіб та військового збору здійснюються у порядку, встановленому статтею 168 Кодексу і підпунктом 1.4 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Враховуючи викладене, у разі якщо фізичною особою здійснюється продаж майбутнього об’єкта нерухомості або відступлення прав за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, то дохід, отриманий від такого продажу включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу фізичної особи та оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відсотків, військовим збором за ставкою 5 відсотків. При цьому об’єктом оподаткування є дохід зменшений на документально підтверджені витрати, які понесені на придбання вказаного майбутнього об’єкта нерухомості.

При цьому фізична особа (продавець) у разі здійснення продажу майбутнього об’єкта нерухомості фізичній особі (покупцю) при отримані доходу від продажу такого об’єкта нерухомості зобов’язана задекларувати доходи і сплатити податок на доходи фізичних осіб (18 відсотків) і військовий збір (5 відсотків).

У разі якщо стороною договору купівлі – продажу виступає юридична (самозайнята) особа (покупець), то при нарахуванні (виплаті) на користь фізичної особи (продавця) доходу від продажу майбутнього об’єкта нерухомості така юридична (самозайнята) особа зобов’язана як податковий агент виконати всі функції, визначені Кодексом, зокрема, в частині нарахування, утримання та перерахування до бюджету податку на доходи фізичних осіб (18 відсотків) та військового збору (5 відсотків) за рахунок зазначеного доходу.

Разом з тим, якщо фізична особа (продавець) скористається правом на зарахування витрат, то така фізична особа зобов’язана задекларувати дохід від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

При цьому, якщо фізичною особою здійснюється відступлення прав вимоги за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості за яким не зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, то дохід від відступлення прав вимоги оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків без урахування витрат на придбання такого майбутнього об’єкта, тобто оподаткуванню підлягає вся сума за ціною продажу.

Порядок подання річної декларації про майновий стан і доходи (податкової декларації) встановлений статтею 179 Кодексу, згідно з пунктом 179.1 якої платник податку зобов’язаний подавати Декларацію відповідно до Кодексу.

Водночас, пунктом 179.2 статті 179 Кодексу визначено, що відповідно до Кодексу обов’язок платника податку щодо подання Декларації вважається виконаним і Декларація не подається, якщо такий платник податку отримував доходи, зокрема, від операцій продажу (обміну) майна, дарування, дохід від яких відповідно до Кодексу не оподатковується, оподатковується за нульовою ставкою та/або з яких при нотаріальному посвідченні договорів, за якими був сплачений податок відповідно до розділу IV Кодексу.

У разі якщо платник податку зобов’язаний подавати Декларацію відповідно до інших положень Кодексу, то в ній поряд з іншими доходами зазначаються доходи, передбачені пунктом 179.2 статті 179 Кодексу.

Податкові декларації подаються за базовий звітний (податковий) період, що дорівнює календарному року для платників податку на доходи фізичних осіб, у тому числі самозайнятих осіб – до 1 травня року, що настає за звітним, крім випадків, передбачених розділом IV Кодексу (підпункт 49.18.4 пункту 49.18 статті 49 Кодексу).

Форма податкової декларації про майновий стан і доходи (далі - Декларація) та Інструкція щодо заповнення Декларації затверджені наказом Міністерства фінансів України від 02.10.2015 року № 859 (далі – Інструкція №  859).

Відповідно до пункту 3 розділу ІІ «Порядок оформлення декларації» Інструкції № 859 у Декларації та додатках зазначаються усі передбачені в них відомості (показники), крім випадків, прямо визначених у Декларації та/або додатках.

Відповідно до підпункту 6 пункту 2 розділу ІІІ «Порядок заповнення декларації» Інструкції № 859 у розділі II декларації «Доходи, які включаються до загального річного оподатковуваного доходу»:

• у рядку 10.5 Декларації зазначається сума доходу від операцій з продажу (обміну) об’єктів рухомого та/або нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено часткову ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, що включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку згідно з підпунктом 164.2.4 пункту 164.2 статті 162 Кодексу, розмір яких визначається згідно, зокрема зі статтею 172 розділу ІV Кодексу.
• у графі 3 рядка 10.5 Декларації зазначається загальний річний дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) об’єктів рухомого та/або нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця.

Розрахунок зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно у додатку Ф4 до декларації. Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом із податковою декларацією.

• у графі 4 рядка 10.5 зазначається сума податку на доходи фізичних осіб, утриманого (сплаченого) податковим агентом та/або самостійно сплаченого під час вчинення нотаріальної дії щодо посвідчення операцій з продажу (обміну) об’єктів рухомого та/або нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця;
• у графі 5 рядка 10.5 зазначається сума військового збору, утриманого (сплаченого) податковим агентом та/або самостійно сплаченого під час вчинення нотаріальної дії щодо посвідчення операцій з продажу (обміну) об’єктів рухомого та/або нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця;
• у графі 6 рядка 10.5 зазначається сума податку на доходи фізичних осіб, яка підлягає сплаті платником податку самостійно за результатами річного декларування, що відповідає значенню рядка 5.2 розділу III додатка Ф4;
• у графі 7 рядка 10.5 зазначається сума військового збору, що підлягає сплаті платником податку самостійно за результатами річного декларування, розрахована за ставкою збору, встановленою у пункті 16¹ підрозділу 10 розділу XX Кодексу, що відповідає значенню рядка 6.2 розділу III додатка Ф4.

Відповідно до пункту 5 розділу IV «Порядок заповнення додатків до декларації» Інструкції № 859 Додаток Ф4 до Декларації заповнюється платником податків, який отримував доходи від операцій з продажу, міни об’єктів нерухомого майна, здійснених протягом звітного (податкового) року, у порядку, встановленому статтею 172 розділу IV Кодексу, та під час отримання доходів від операцій з продажу або обміну об’єктів рухомого майна у порядку, встановленому статтею 173 розділу IV Кодексу.

При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, відповідно до пункту 172.2 статті 172 розділу IV Кодексу, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни об’єктів нерухомості, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа. У такому випадку разом із декларацією платник податків надає копії документів, що підтверджують зазначені понесені витрати на придбання об’єкта нерухомості.

Водночас зауважуємо, будь-які висновки щодо оподаткування доходів фізичних осіб, можуть надаватися за результатами перевірки умов, суттєвих обставин здійснення відповідних операцій та всіх первинних документів, оформленням яких вони супроводжувались, договір купівлі-продажу тощо.

Відповідно до пункту 52.2 статті 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

 

 

 

 

______________________________________________________________________________________________

Дана індивідуальна податкова консультація діє до зміни/втрати чинності норм законодавства, щодо яких надано індивідуальну податкову консультацію.