Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 10.03.2026 р. № 1364/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

 

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення щодо практичного застосування норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариство власник нерухомості, розглядає можливість здійснення продажу об’єкта нерухомості – квартири (балансова вартість якої є визначеною) фізичній особі – резиденту України за ціною, зазначеною сторонами в договорі купівлі-продажу (але вище балансової вартості нерухомого майна).

Платник податку просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1. Чи встановлено Кодексом обов’язкове врахування оціночної вартості об'єкта нерухомого майна, розрахованого модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку при здійсненні юридичною особою – резидентом України операції з продажу належного їй на праві приватної власності об’єкта нерухомого майна балансова вартість якого є визначеною, фізичній особі – резиденту України?

2. Чи встановлено Кодексом обов’язок проведення оцінки нерухомого майна юридичною особою – резидентом України під час здійснення нею господарської операції з продажу належного їй на праві приватної власності об’єкта нерухомого майна балансова вартість якого є визначеною, фізичній особі – резиденту України?

З. Чи встановлено Кодексом обов’язок проведення оцінки нерухомого майна фізичною особою – резидентом України під час здійснення нею операції з купівлі у юридичної особи – резидента України належного їй на праві приватної власності об'єкта нерухомого майна балансова вартість якого є визначеною?

4. Чи розповсюджується порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, визначений ст. 172 Кодексу, на операції з купівлі фізичною особою у юридичної особи належного їй на праві приватної власності об’єкта нерухомого майна балансова вартість якого є визначеною?

5. Який порядок визначення доходу, отриманого фізичною особою платником податку на доходи фізичних осіб як додаткового блага у вигляді суми знижки звичайної знижки об’єкта нерухомого майна, індивідуально призначеної для такого платника податку при здійсненні операції продажу юридичною особою об’єкта нерухомого майна фізичній особі – резиденту України?

6. Чи виникає у фізичної особи – резидента України, яка є платником податку на доходи фізичних осіб, дохід отриманий цим платником податку як додаткове благо та який порядок його визначення, при здійсненні операції купівлі у юридичної особи об’єкта нерухомого майна, який належить цій юридичній особі на праві приватної власності, у випадку, коли під час здійснення операції купівлі-продажу цього об’єкта нерухомого майна проведения його оцінки не є обов’язковим?

7. В чому полягає різниця в правовому регулюванні відповідно до Кодексу порядку визначення розміру доходу фізичної особи від продажу об’єкта нерухомого майна та порядку визначення розміру доходу, отриманого платником податку на доходи фізичних ocі6 як додаткове благо у вигляді суми знижки звичайної ціни (вартості) об'єкта нерухомого майна, індивідуально призначеної для такого платника податку?

Щодо першого та другого питань

Відповідно до п.п. 14.1.138 п. 14.1 ст.14 Кодексу основні засоби – матеріальні активи, у тому числі запаси корисних копалин наданих у користування ділянок надр (крім вартості землі, незавершених капітальних інвестицій, автомобільних доріг загального користування, бібліотечних і архівних фондів, матеріальних активів, вартість яких не перевищує 20000 гривень, невиробничих основних засобів і нематеріальних активів), що призначаються платником податку для використання у господарській діяльності платника податку, вартість яких перевищує 20000 гривень і поступово зменшується у зв'язку з фізичним або моральним зносом та очікуваний строк корисного використання (експлуатації) яких з дати введення в експлуатацію становить понад один рік (або операційний цикл, якщо він довший за рік).

Продаж (реалізація) товарів – будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (п.п. 14.1.202 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

Згідно з п.п. 134.1.1 п. 134.1 ст. 134 Кодексу об’єктом оподаткування податком на прибуток підприємств є прибуток із джерелом походження з України та за її межами, який визначається шляхом коригування (збільшення або зменшення) фінансового результату до оподаткування (прибутку або збитку), визначеного у фінансовій звітності підприємства відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, на різниці, які визначені відповідними положеннями  Кодексу.

Згідно з п. 138.1 ст. 138 Кодексу фінансовий результат до оподаткування юридичної особи збільшується, зокрема:

на суму залишкової вартості окремого об'єкта основних засобів або нематеріальних активів, визначеної відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, у разі ліквідації або продажу такого об'єкта;

на суму залишкової вартості окремого об'єкта невиробничих основних засобів та/або невиробничих нематеріальних активів, визначеної відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, у разі ліквідації або продажу такого об'єкта.

Відповідно до п. 138.2 ст. 138 Кодексу фінансовий результат до оподаткування зменшується, зокрема:

на суму залишкової вартості окремого об'єкта основних засобів або нематеріальних активів, визначеної з урахуванням положень ст. 138 Кодексу, у разі ліквідації або продажу такого об'єкта;

на суму первісної вартості придбання або виготовлення окремого об'єкта невиробничих основних засобів та/або невиробничих нематеріальних активів та витрат на їх ремонт, реконструкцію, модернізацію або інші поліпшення, у тому числі віднесених до витрат відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, у разі продажу такого об'єкта невиробничих основних засобів та/або нематеріальних активів, але не більше суми доходу (виручки), отриманої від такого продажу (п. 138.2 ст. 138 Кодексу).

Порядок розрахунку амортизації основних засобів або нематеріальних активів для визначення об'єкта оподаткування встановлено п. 138.3 ст. 138 Кодексу.

Відповідно до п.п. 138.3.1 п. 138.3 ст. 138 Кодексу розрахунок амортизації основних засобів та нематеріальних активів здійснюється відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності з урахуванням обмежень, встановлених п.п. 14.1.138 п. 14.1 ст. 14 Кодексу, підпунктами 138.3.2 - 138.3.4 цього пункту. При такому розрахунку застосовуються методи нарахування амортизації, передбачені національними положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку.

Для розрахунку амортизації відповідно до положень цього пункту визначається вартість основних засобів та нематеріальних активів без урахування їх переоцінки (уцінки, дооцінки), проведеної відповідно до положень бухгалтерського обліку.

Згідно з п.п. 138.3.2 п. 138.3 ст. 138 Кодексу не підлягають амортизації та проводяться за рахунок відповідних джерел, зокрема:

витрати на придбання / самостійне виготовлення невиробничих основних засобів, невиробничих нематеріальних активів;

витрати на ремонт, реконструкцію, модернізацію або інші поліпшення невиробничих основних засобів, невиробничих нематеріальних активів.

Терміни «невиробничі основні засоби», «невиробничі нематеріальні активи» означають відповідно основні засоби, нематеріальні активи, не призначені для використання в господарській діяльності платника податку.

Отже, у разі продажу юридичною особою - платником податку на прибуток фізичній особі об’єкта основних засобів, який призначений для використання в господарській діяльності платника податку, такий платник збільшує фінансовий результат до оподаткування на суму залишкової вартості окремого об'єкта основних засобів (приміщення), визначеної відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності та зменшує фінансовий результат до оподаткування на суму залишкової вартості такого об'єкта основних засобів, визначеної відповідно до положень ст. 138 Кодексу.

У разі продажу юридичною особою - платником податку на прибуток фізичній особі – резиденту України об’єкта основних засобів, що належить до невиробничих основних засобів, такий платник збільшує фінансовий результат до оподаткування на суму залишкової вартості такого об'єкта невиробничих основних засобів, визначеної відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності.

Крім того, такий платник зменшує фінансовий результат до оподаткування на суму первісної вартості придбання або виготовлення окремого об'єкта невиробничих основних засобів та/або невиробничих нематеріальних активів та витрат на їх ремонт, реконструкцію, модернізацію або інші поліпшення, у тому числі віднесених до витрат відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, у разі продажу такого об'єкта невиробничих основних засобів та/або нематеріальних активів, але не більше суми доходу (виручки), отриманої від такого продажу.

При цьому Кодексом з метою оподаткування податком на прибуток підприємств не передбачено врахування оціночної вартості об’єкта нерухомого майна, розрахованого модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, при здійсненні продажу юридичною особою такого об’єкту нерухомості.

Крім того, для цілей оподаткування податком на прибуток підприємств проведення оцінки нерухомого майна, що обліковується у складі основних засобів, Кодексом не передбачено.

Щодо третього – шостого питань

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб’єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначено Законом України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (далі – Закон № 2658).

Відповідно до ст. 7 Закону № 2658 оцінка майна проводиться у випадках, встановлених законодавством України, міжнародними угодами, на підставі договору, а також на вимогу однієї з сторін угоди та за згодою сторін.

Проведення оцінки майна є обов’язковим, зокрема у випадку оподаткування майна згідно з законом, крім випадків визначення розміру податку при спадкуванні власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою.

Отже, Законом № 2658 встановлено обов’язковість проведення оцінки, зокрема у випадку оподаткування майна згідно з законодавством.

Оподаткування фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу, згідно з п. 162.1 ст. 162 якого платником податку є, зокрема, фізична особа – резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Статтею 165 Кодексу визначено перелік доходів, які не включаються до розрахунку місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку.

Крім того, п.п. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування військовим збором доходи, які згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, пп. 3 і 4 п. 170.131 ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Водночас перелік доходів, які включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку визначено п. 164.2 ст. 164 Кодексу, зокрема, дохід, отриманий таким платником як додаткове благо (крім випадків, передбачених ст. 165 Кодексу) у вигляді вартості безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначеної за правилами звичайної ціни, а також суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку, крім сум, зазначених у п.п. 165.1.53 п. 165.1 ст. 165 Кодексу. Не є додатковим благом сума знижки звичайної ціни (вартості) при продажу (відчуженні) на користь платника податків житлової нерухомості, набутої у власність внаслідок звернення стягнення на таке майно за договорами іпотеки, що забезпечує кредит, наданий в іноземній валюті (п.п. «е» п.п. 164.2.17 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Водночас звичайна ціна – це ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено Кодексом. Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін. Це визначення не поширюється на операції, що визнаються контрольованими відповідно до ст. 39 Кодексу (п.п. 14.1.71 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

При цьому ринкова ціна – це ціна, за якою товари (роботи, послуги) передаються іншому власнику за умови, що продавець бажає передати такі товари (роботи, послуги), а покупець бажає їх отримати на добровільній основі, обидві сторони є взаємно незалежними юридично та фактично, володіють достатньою інформацією про такі товари (роботи, послуги), а також ціни, які склалися на ринку ідентичних (а за їх відсутності – однорідних) товарів (робіт, послуг) у порівняних економічних (комерційних) умовах (п.п. 14.1.219 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

Відповідно до п. п. 167.1 ст. 167 Кодексу ставка податку становить 18 відсотків бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику (крім випадків, визначених у пунктах 167.2 - 167.5 ст. 167 Кодексу).

Також вказаний дохід є об’єктом оподаткування військовим збором для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, становить 5 відсотків об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Порядок нарахування, утримання та сплати (перерахування) податку на доходи фізичних осіб та військового збору до бюджету визначено ст. 168 Кодексу та п.п. 1.4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Податковий агент, визначення якого наведено у п.п. 14.1.180 п. 14.1 ст. 14 Кодексу, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов’язаний утримувати податок (військовий збір) із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену в ст. 167 Кодексу, та ставку військового збору, встановлену п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 168.1.1 п. 168.1 ст. 168 Кодексу).

Враховуючи викладене, у разі, якщо юридична особа здійснює продаж нерухомого майна (квартири) за ціною нижче звичайної ціни фізичній особі, то дохід у вигляді різниці між ціною реалізації та звичайною ціною включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку – фізичної особи як додаткове благо та оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відсотків і військовим збором за ставкою 5 відсотків на загальних підставах.

При цьому юридична особа зобов’язана виконати всі функції податкового агента, встановлені Кодексом.

Одночасно зауважуємо, що положення ст. 172 Кодексу поширюються виключно на доходи, які отримуються фізичними особами від продажу ними власного нерухомого майна.

Щодо сьомого питання

Одночасно зауважуємо, що відповідно до постановою Кабінету Міністрів України від 21 липня 2025 року № 903 затверджено Положення про Міністерство економіки, довкілля та сільського господарства України, відповідно до п. 1 якого Міністерство економіки, довкілля та сільського господарства України є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України і який забезпечує формування та реалізує державну політику, зокрема економічного та соціального розвитку, державну цінову політику, державну політику у сфері реалізації майна (майнових прав, інших активів).

Отже, з сьомого питання зазначеного у зверненні, доцільно звернутися до Міністерства економіки, довкілля та сільського господарства України.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

______________________________________________________________________________________________

Дана індивідуальна податкова консультація діє до зміни/втрати чинності норм законодавства, щодо яких надано індивідуальну податкову консультацію.