Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 13.03.2026 р. № 1448/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

 

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення (   ) щодо практичного застосування норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні, в межах здійснення господарської діяльності Товариство періодично купує земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Товариство (  ) року прийняло участь в земельних торгах, які організовані приватним виконавцем в межах виконавчого провадження  згідно із Законом України від 02 червня 2016 року № 1404-VIII «Про виконавче провадження» (далі – Закон № 1404) та постановою Кабінету Міністрів України від 22 вересня 2021 року № 1013 «Деякі питання підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису)» та стало переможцем двох земельних торгів щодо 2х земельних ділянок.

Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1. Чи має нараховуватись та утримуватись переможцем земельних торгів податок на доходи фізичних осіб та/або військовий збір від імені і за рахунок фізичної особи, що є власником кількох об’єктів нерухомості, з ціни продажу другої та кожної наступної земельної ділянки, передбаченої Договором купівлі-продажу, що укладається (і посвідчується нотаріально) між переможцем земельних торгів та приватним виконавцем-організатором земельних торгів з продажу земельних ділянок під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом № 1404?

2.  Хто є податковим агентом щодо нарахування, утримання та сплати податок на доходи фізичних осіб та/або військовий збір з ціни продажу другої та наступної земельної ділянки, яка належить одній фізичній особі-боржнику, за нотаріально посвідченим Договором купівлі-продажу, що укладається між переможцем земельних торгів та приватним виконавцем за результатом земельних торгів з продажу земельних ділянок під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом № 1404 на підставі протоколу про результати земельних торгів?

3. Чи є приватний виконавець/державних виконавець-організатор земельних торгів з продажу земельних ділянок під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом № 1404, податковим агентом, відповідальним за нарахування, утримання та сплату податок на доходи фізичних осіб та/або військовий збір від імені і за рахунок фізичної особи-боржника, продаж земельної ділянки (ділянок) якої здійснюється на земельних торгах?

Відповідно до частини першої ст. 135 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) порядок проведення земельних торгів, визначений ЗКУ, є обов’язковим у разі, якщо на земельних торгах здійснюються, зокрема:

б) продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення всіх форм власності.

Згідно з частиною другою ст. 135 ЗКУ земельні торги проводяться у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суборенди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу ціну за придбання прав емфітевзису, суперфіцію, або найвищий розмір орендної (суборендної) плати, зафіксовані під час проведення земельних торгів.

Протокол про результати земельних торгів та договір, що укладається за результатами проведення земельних торгів (крім договору купівлі-продажу земельної ділянки), підписуються за допомогою кваліфікованого електронного підпису з урахуванням вимог Закону України від 05 жовтня 2017 року № 2155-VIII «Про електронні довірчі послуги» зі змінами та доповненнями.

Організатором торгів є у разі виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом № 1404 - державний, приватний виконавець.

Звернення стягнення на земельні ділянки  або прав на них (суперфіцію, емфітевзісу) здійснюється державним виконавцем, приватним виконавцем під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню у порядку, встановленому Законом № 1404 з урахуванням вимог ЗКУ (частина четверта                 ст. 135 ЗКУ).

Відповідно до частини шістнадцятої ст. 137 ЗКУ протокол про результати земельних торгів є підставою для укладання договору купівлі-продажу, зокрема земельної ділянки.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається у паперовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

Договір за результатами проведення земельних торгів укладається між організатором та переможцем земельних торгів протягом 20 робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу про результати земельних торгів.

Згідно з п.п. 14.1.54 п. 14.1 ст. 14 Кодексу дохід з джерелом його походження з України – це будь-який дохід, отриманий резидентами або нерезидентами, у тому числі від будь-яких видів їх діяльності на території України (включаючи виплату (нарахування) винагороди іноземними роботодавцями), її континентальному шельфі, у виключній (морській) економічній зоні.

         Оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу, відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Статтею 165 Кодексу встановлено перелік доходів, які не включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку.

Підпунктом 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування військовим збором доходи, які згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4                              п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Також вказаний дохід для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, -5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, визначено ст. 172 Кодексу.

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Разом з тим, дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу (п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

Відповідно до п.п. «б» п. 172.5 п. 172 Кодексу сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи особою, у власності якої перебував об'єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно. Фізична особа зобов'язана відобразити доход від такого відчуження у річній податковій декларації.

Таким чином, оскільки договір купівлі-продажу земельних ділянок укладається між організатором земельних торгів (приватним виконавцем) та переможцем (Товариством), тобто не здійснюється нарахування доходу на користь фізичної особи безпосередньо Товариством, то обов’язку щодо нарахування, утримання, перерахування (сплата) податку на доходи фізичних осіб і військового збору у такого Товариства не виникає.

Водночас наголошуємо, що будь-які висновки щодо оподаткування доходів фізичних осіб можуть надаватися за результатами перевірки умов, суттєвих обставин здійснення відповідних господарських операцій та всіх первинних документів, оформленням яких вони супроводжувались, зокрема,  але не виключно договору купівлі-продажу, документ щодо арешту земельних ділянок тощо.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.