Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 13.03.2026 р. № 1468/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

 

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення щодо практичного застосування норм чинного законодавства і в межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні, фізична особа є резидентом України.
У 2017 році, у період перебування у зареєстрованому шлюбі, за спільні кошти подружжя була придбана квартира, розташована за адресою:                   .

Відповідно до ст. 60 Сімейного кодексу України майно, набуте подружжям у шлюбі, є об’єктом спільної сумісної власності подружжя незалежно від того, на ім’я кого з подружжя воно зареєстроване.

На момент придбання у 2017 році право власності було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на чоловіка із зазначенням, що квартира придбана у шлюбі.

У 2024 році між подружжям укладено нотаріально посвідчений договір поділу майна подружжя, відповідно до якого визначено по 1/2 частці у праві власності кожному з подружжя. У 2024 році чоловік за договором дарування передав платнику належну йому 1/2 частку у праві власності на зазначену квартиру.

Таким чином:

1/2 частка квартири належить мені як співвласнику з моменту її набуття у 2017 році як об’єкта спільної сумісної власності;

інша 1/2 частка набута мною у 2024 році за договором дарування.

У 2026 році платник планує здійснити відчуження (продаж) зазначеної квартири.

В зв'язку з цим, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. Чи вважається для цілей застосування п. 172.1 ст. 172 Кодексу, що 1/2 частка квартири перебуває у власності платника з 2017 року як об’єкт спільної сумісної власності подружжя?

2. Чи підлягає оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб та військовим збором дохід від продажу квартири у 2026 році у повному обсязі (100 відсотків вартості квартири), чи лише в частині 1/2 квартири, отриманої платником у 2024 році за договором дарування?

3. Чи застосовується звільнення від оподаткування, передбачене п. 172.1 ст. 172 Кодексу, до 1/2 частки квартири, що перебуває у моїй власності з 2017 року?

Особисті немайнові та майнові відносини регулюються Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ).

Відповідно до частини першої ст. 182 ЦКУ право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (ст. 331 ЦКУ).

Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються Законом України від 01.07.2004 № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» із змінами та доповненнями (далі – Закон № 1952).

Пунктом 1 частини першої ст.2 Закону № 1952 встановлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру прав.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів регулюються Кодексом (п.1.1 ст. 1 Кодексу).

Оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні, до якого включається, зокрема, частина доходу від операцій з майном, розмір якого визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст.164 Кодексу).

Також, вказаний дохід є об'єктом оподаткування військовим збором для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, становить 5 відсотків об'єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 Кодексу.

Для цілей ст. 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, подільний об’єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ст. 172 Кодексу).

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Крім того, звільняються від оподаткування військовим збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу ХХ «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4 п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу ХХ «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» Кодексу).

Разом з тим, згідно з п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відсотків, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Щодо першого питання

Положеннями ст. 172 Кодексу не передбачено визначення терміну перебування у власності платника податків нерухомого майна.

Одночасно зауважуємо, відповідно до ст. 1 Положення про Міністерство юстиції України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 липня 2014 року № 228, Мін'юст є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну правову політику, державну політику, зокрема у сфері нотаріату, державної реєстрації актів цивільного стану, державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Таким чином, з питання терміну виникнення прав власності на нерухоме майно, отриманого Вами, доцільно звернутися до Міністерства юстиції України.

Щодо другого та третього питань

Дохід, отриманий фізичною особою – резидентом від продажу протягом звітного (податкового) року одного об’єкта нерухомого майна (квартири) не оподатковується податком на доходи фізичних осіб та військовим збором за умови, що таке майно перебуває у власності більше трьох років.

Разом з тим, якщо об’єкт нерухомого майна (квартира) перебуває у власності платника податку менше трьох років та не отриманий у спадщину, то дохід, отриманий фізичною особою – резидентом від продажу такого об’єкта нерухомого майна, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків та військовим збором – 5 відсотків.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

______________________________________________________________________________________________

Дана індивідуальна податкова консультація діє до зміни/втрати чинності норм законодавства, щодо яких надано індивідуальну податкову консультацію.