Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 24.03.2026 р. № 1748/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення від (   ) щодо застосування окремих норм чинного законодавства, та в межах компетенції повідомляє.

Платник податків у своєму зверненні зазначила, що перебуває у зареєстрованому шлюбі з ( ). У 2021 році (понад 3 роки тому) за спільні кошти подружжям було придбано квартиру. Право власності було зареєстровано на ім'я платника податків, а об’єкт набув статусу спільної сумісної власності подружжя згідно зі ст. 60 Сімейного кодексу України.

З моменту набуття права власності та протягом всього терміну володіння платник податків була зазначена в реєстрі майнових прав, як єдиний титульний власник квартири.

07.01.2026 між подружжям був укладений нотаріально посвідчений договір про розподіл спільного майна. Згідно з умовами цього договору, відбувся поділ спільного майна і вищезазначена квартира залишилась в її власності.

На підставі цього договору нотаріусом було внесено новий запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, яким не змінено власника, але внесені нові реєстраційні дані. На даний момент платник податків має намір здійснити продаж вказаної квартири. Проте виникла потреба щодо визначення чи має вона право, як власник вищезазначеного нерухомого майна, та яким фактично володіє понад три роки, на податкову пільгу, оскільки здійснює перший продаж набутого нею в 2021 році нерухомого майна.

Таким чином, платник податку просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. Чи має право платник податків на податкову пільгу першого продажу, яка звільняє власника (продавця) нерухомого житлового майна від сплати податку на доходи фізичних осіб та військового збору, в звʼязку з першим продажем у календарному році квартири, в зв'язку з продажем квартири, що знаходиться за адресою: (  ), та якою вона володіє повноправно (часткою 100%) понад три роки з моменту набуття права власності, передбачену п. 172.1 ст. 172 Кодексу?

2. Чи повинен платник податків сплачувати податок на доходи фізичних осіб та військовий збір у випадку продажу житла, а саме квартири (за адресою:               (  ), яка перебуває у її власності більше ніж 3 роки з моменту набуття права власності у 2021 році?

Відповідно до частини четвертої ст. 334 Цивільного кодексу України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації згідно з Законом України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Платниками податку є фізичні особи – резиденти, які отримують доходи з джерела їх походження в Україні (п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 Кодексу).

Згідно з п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до якого включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна визначений ст. 172 Кодексу.

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу дохід, не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Підпунктом 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування військовим збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4 п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу IV Кодексу.

Відповідно до частини першої ст. 5 Закону України від 01липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі.

Разом з тим, згідно із абзацом першим п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2  ст. 167 Кодексу.

Також доходи, визначені ст. 163 Кодексу є об’єктом оподаткування військовим збором, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, – 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Таким чином, у разі якщо фізичною особою планується здійснити перший продаж нерухомого майна (квартири) протягом звітного податкового року, то дохід, отриманий від продажу квартири не оподатковується податком на доходи фізичних осіб та військовим збором за умови, що таке майно перебуває у власності більше трьох років або отримано у спадщину.

Разом з тим, дохід, отриманий платником податків фізичною особою від продажу протягом звітного податкового року об’єкту нерухомого майна, який перебуває у власності такої особи менше трьох років, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відс. та військовим збором – 5 відсотків.

При цьому слід зазначити, що з питання терміну виникнення прав власності на нерухоме майно, отриманого Вами, доцільно звернутися до Міністерства юстиції України.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.