Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 07.04.2026 р. № 2025/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

 

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула щодо практичного застосування норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні, у 2019 році Товариство, що діяло від свого імені, в інтересах та за рахунок (                 ) на етапі будівництва житлового багатоквартирного будинку уклало ряд Попередніх договорів купівлі-продажу майбутніх квартир із фізичними особами (далі – Попередній договір), за умовами яких сторони у визначений строк зобов’язуються укласти Основний договір купівлі-продажу квартири (далі – Основний договір) на умовах та за ринковою ціною, визначеними Попереднім договором купівлі-продажу квартири.

У Попередніх договорах була зафіксована ринкова вартість житлових приміщень з врахуванням їх майбутніх характеристик та ступеню комфортності (поверховість, вид з вікон, індивідуальне планування, інженерні комунікації тощо) станом на день укладення таких договорів. Вартість відчуження нерухомості встановлювалась на етапі їх будівництва, коли об’єкти нерухомості фактично ще не існували (не були створені). Будь-які індивідуальні знижки покупцям не надавались.

Протягом 2022 - 2023 років Товариством укладено ряд Основних договорів купівлі-продажу квартир із фізичними особами. Оскільки чинне законодавство України не встановлює обов'язку для Товариства проведення оцінки відчужуваного майна, відчуження об’єктів нерухомого майна відбулось за ціною, погодженою в Попередньому договорі купівлі-продажу, тобто звичайною (ринковою) ціною, але в будь-якому випадку вищою за балансову вартість об’єкта нерухомого майна.

Об’єкти нерухомого майна були прийняті на баланс Товариства у листопаді 2021 року після введення в експлуатацію, за балансовою вартістю, що була сформована відповідно до вартості відповідних їм лотів цільових облігацій забудовника, що придбавались Товариством у період з грудня
2017 року по червень 2019 року та були погашені у період з липня 2019 року по серпень 2020 року.

1. Чи є звичайною (ринковою) ціною вартість відчуження об’єкта нерухомого майна, зазначена у Основному договорі, у випадку її погодження у Попередньому договорі, укладеному та нотаріально посвідченому на етапі будівництва цього об’єкту (коли об’єкт нерухомості фактично ще не створений)?

2. Чи є додатковим благом придбаний фізичною особою (покупцем) у юридичної особи (продавця) об’єкт нерухомого майна, вартість якого була визначена та зафіксована в Попередньому договорі на етапі будівництва цього об’єкту (коли об’єкт нерухомості фактично ще не створений) без визначення оціночної вартості об’єкта нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку?

З. Чи є обов’язковим для цілей визначення ціни договору купівлі-продажу нерухомого майна, який укладається між юридичною особою (продавцем) та фізичною особою (покупцем), визначення оціночної (ринкової) вартості об’єкта нерухомого майна, якщо його вартість була визначена та зафіксована в Попередньому договорі на етапі будівництва цього об’єкту (коли об’єкт нерухомості фактично ще не створений)?

4. Хто саме, юридична особа (продавець) чи фізична особа (покупець) зобов'язаний для цілей укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна між юридичною особою (продавцем) та фізичною особою (покупцем) проводити оцінку об’єкту нерухомого майна з використанням модуля електронного визначення оціночної вартості Єдиній базі даних звітів про оцінку (далі – Єдина база) або визначати ринкову вартість такого об’єкта шляхом звернення до суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) для складення звіту про оцінку майна?

5. Як розраховується розмір додаткового блага, отриманого фізичною особою (покупцем) у випадку придбання об’єкту нерухомого майна, вартість якого визначена та зафіксована в Попередньому договорі на етапі будівництва цього об’єкту (коли об’єкт нерухомості фактично ще не створений) без визначення оціночної вартості об’єкта нерухомого майна шляхом використання модуля електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази або ринкової вартості такого об’єкту шляхом використання звіту про оцінку майна, складеного суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем), зареєстрованого в Єдиній базі?

6. Чи має право юридична особа (продавець) відчужувати на користь фізичної особи (покупця) об’єкти нерухомого майна (житлові приміщення) за ціною, що дорівнює (не нижче) балансової вартості відчужуваного об’єкта?

Щодо другого – п’ятого питань

Відповідно до ст. 1 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (далі – Закон № 2658) положення Закону № 2658 поширюються на правовідносини, які виникають у процесі здійснення оцінки майна, майнових прав, що належать фізичним та юридичним особам України на території України та за її межами, а також фізичним та юридичним особам інших держав на території України та за її межами, якщо угода укладається відповідно до законодавства України, використання результатів оцінки та здійснення професійної оціночної діяльності в Україні.

Відповідно до ст. 3 Закону № 2658 майном, яке може оцінюватися, вважаються об’єкти в матеріальній формі, будівлі та споруди (включаючи їх невід’ємні частини), об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості, машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, у тому числі об’єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності. При цьому оцінка, зокрема, майна – це процес визначення його вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в ст. 9 Закону
№ 2658, і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності.

Статтею 7 Закону № 2658 визначено випадки проведення оцінки майна. Так, оцінка майна проводиться у випадках, встановлених законодавством України, міжнародними угодами, на підставі договору, а також на вимогу однієї із сторін угоди та за згодою сторін. Проведення оцінки майна є обов’язковим, зокрема, з метою оподаткування майна згідно з законом, крім випадків визначення розміру податку при спадкуванні власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою.

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку є фізична особа – резидент, яка, зокрема, отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід (п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу).

Перелік доходів, які включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків визначено п. 164.2 ст. 164 Кодексу.

Так, до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2
ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 Кодексу.

Відповідно до п. 172.3 ст. 172 Кодексу дохід від продажу об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку (далі – Єдина база).

Єдина база – це державна автоматизована інформаційно-телекомунікаційна система, до складу якої входять база даних, програмне забезпечення, модуль електронного визначення оціночної вартості, сервіс послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості.

Визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості здійснюється автоматично, на підставі даних про об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, внесених до Єдиної бази будь-якою особою за допомогою мережі Інтернет, що підтверджуються офіційними документами на такий об’єкт. Перелік даних, які вносяться особою до Єдиної бази з метою визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, затверджується Фондом державного майна України.

За результатом визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості Єдиною базою формується довідка про його оціночну вартість з автоматичним присвоєнням кожній довідці унікального реєстраційного номера.

Якщо особа не погоджується з результатами автоматичного визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, вона має право звернутися до суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) з метою визначення ринкової вартості такого об’єкта.

Реєстрація звіту про оцінку з присвоєнням йому унікального реєстраційного номера здійснюється Єдиною базою за умови, що визначена у звіті про оцінку ринкова вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості перебуває в межах допустимого 25-відсоткового цінового діапазону ринкових цін на спів ставні об’єкти нерухомості, неподільні об’єкти незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, інформація про які міститься у Єдиній базі. Алгоритми встановлення Єдиною базою співставних об’єктів нерухомості, неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутнього об’єктів нерухомості визначаються Фондом державного майна.

У разі якщо визначена у звіті про оцінку ринкова вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості виходить за межі допустимого 25-відсоткового цінового діапазону, Єдина база автоматично відмовляє в реєстрації такого звіту. У такому разі особа, яка використовує звіт про оцінку, або суб’єкт оціночної діяльності (оцінювач) має право протягом п’яти робочих днів з дня відмови у реєстрації звіту про оцінку звернутися через Єдину базу або письмово до Фонду державного майна України із заявою про забезпечення рецензування звіту про оцінку відповідно до Закону № 2658. Фонд державного майна України розглядає таку заяву не більше п’яти робочих днів з моменту отримання та приймає відповідне рішення. Зазначене рішення не пізніше наступного робочого дня після його прийняття реєструється Фондом державного майна України в Єдиній базі. Звіт про оцінку за результатами рецензування підлягає реєстрації в Єдиній базі із присвоєнням йому унікального реєстраційного номера, за умови прийняття такого рішення.

Звіт про оцінку, не зареєстрований у Єдиній базі, без присвоєного унікального реєстраційного номера відповідно до вимог ст. 172  Кодексу або з дати реєстрації якого минуло більше шести місяців, для цілей оподаткування не застосовується. Єдина база не присвоює унікальний реєстраційний номер звіту про оцінку, якщо з дати звіту про оцінку (або у разі здійснення рецензування звіту про оцінку – здати завершення такого рецензування) минуло більше п’яти робочих днів.

Довідка про оціночну вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості за результатами електронного визначення оціночної вартості є чинною впродовж
30 календарних днів з дня її формування Єдиною базою.

При цьому згідно з п. 172.11 ст. 172 Кодексу порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, що продаються (обмінюються), визначається Фондом державного майна України.

Таким чином, дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем)відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

При цьому проведення оцінки майна є обов’язковим у випадку оподаткування майна – об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, що належать як фізичним так і юридичним особам.

Крім того, до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема, дохід, отриманий таким платником як додаткове благо (крім випадків, передбачених ст. 165 Кодексу) у вигляді вартості безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначеної за правилами звичайної ціни, а також суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку, крім сум, зазначених у п.п. 165.1.53 п. 165.1 ст. 165 Кодексу. Не є додатковим благом сума знижки звичайної ціни (вартості) при продажу (відчуженні) на користь платника податків житлової нерухомості, набутої у власність внаслідок звернення стягнення на таке майно за договорами іпотеки, що забезпечує кредит, наданий в іноземній валюті (п.п. «е» п.п. 164.2.17 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Водночас звичайна ціна – це ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено Кодексом. Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін. Це визначення не поширюється на операції, що визнаються контрольованими відповідно до ст. 39 Кодексу (п.п. 14.1.71 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

При цьому ринкова ціна – це ціна, за якою товари (роботи, послуги) передаються іншому власнику за умови, що продавець бажає передати такі товари (роботи, послуги), а покупець бажає їх отримати на добровільній основі, обидві сторони є взаємно незалежними юридично та фактично, володіють достатньою інформацією про такі товари (роботи, послуги), а також ціни, які склалися на ринку ідентичних (а за їх відсутності – однорідних) товарів (робіт, послуг) у порівняних економічних (комерційних) умовах (п.п. 14.1.219 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

Відповідно до п. п. 167.1 ст. 167 Кодексу ставка податку становить
18 відсотків бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику (крім випадків, визначених у пунктах 167.2 - 167.5 ст. 167 Кодексу).

Також вказаний дохід є об’єктом оподаткування військовим збором для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, становить
5 відсотків об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Порядок нарахування, утримання та сплати (перерахування) податку на доходи фізичних осіб та військового збору до бюджету визначено ст. 168 Кодексу та п.п. 1.4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Враховуючи викладене, положення п. 172.3 ст. 172 Кодексу поширюється як на операції з продажу нерухомого майна фізичними особами так і на операції з придбання ними нерухомого майна, оскільки при придбанні майна за меншою ціною ніж оціночна вартість у фізичної особи може виникнути дохід у вигляді додаткового блага (знижки вартості придбаного майна).

Водночас наголошуємо, що будь-які висновки щодо оподаткування доходів фізичних осіб можуть надаватися за результатами перевірки умов, суттєвих обставин здійснення відповідних господарських операцій та всіх первинних документів, оформленням яких вони супроводжувались.

Щодо першого та шостого питань

Одночасно зауважуємо, що постанови Кабінету Міністрів України
від 06 березня 2019 року № 227 затверджено Положення про Державну податкову службу України (далі – Положення №227), п. 1 якого встановлено, що Державна податкова служба України є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра фінансів, і який реалізує, державну податкову політику, державну політику з адміністрування єдиного внеску на загальнообов'язкове державне соціальне страхування.

Відповідно до пп. 12 та 70 п. 4 Положення № 227 ДПС здійснює адміністрування податків, зборів, платежів, єдиного внеску, у тому числі проводить відповідно до законодавства перевірки та звірки платників податків (платників єдиного внеску); надає індивідуальні податкові консультації, інформаційно-довідкові послуги з питань податкового законодавства та законодавства з інших питань, контроль за дотриманням якого покладено на ДПС.

Одночасно зауважуємо, що відповідно до постановою Кабінету Міністрів України від 21 липня 2025 року № 903 затверджено Положення про Міністерство економіки, довкілля та сільського господарства України, відповідно до п. 1 якого Міністерство економіки, довкілля та сільського господарства України є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України і який забезпечує формування та реалізує державну політику, зокрема економічного та соціального розвитку, державну цінову політику, державну політику у сфері реалізації майна (майнових прав, інших активів).

Отже, з першого та шостого питання зазначеного у зверненні, доцільно звернутися до Міністерства економіки, довкілля та сільського господарства України

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

Дана індивідуальна податкова консультація діє до зміни/втрати чинності норм законодавства, щодо яких надано індивідуальну податкову консультацію.