Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 08.04.2026 р. № 2050/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення (    ) щодо практичного застосування норм податкового законодавства, та в межах компетенції повідомляє.

Платник податків у своєму звернені повідомила, що здійснила продаж одного об’єкту житлової нерухомості (квартири), яка перебувала у власності менше трьох років та не була отримана у спадщину. Також у цьому ж календарному році платником податків планується продаж двох земельних ділянок, які перебувають у власності понад три роки, не є спадковим майном та будуть першим та другим продажем земельних ділянок (далі - земельна ділянка № l, земельна ділянка № 2) у звітному році.

Таким чином, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. Чи має платник податків право на пільгу при здійсненні продажу земельної ділянки № 1, відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу, що не оподатковується один раз протягом звітного року, за умови перебування такого майна у власності більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України (далі - ЗКУ) залежно від її призначення, за умови, що у цьому ж календарному році уже здійснено продаж нерухомого майна (квартири)?

2. Як визначається кількість операцій із продажу об’єктів нерухомості протягом звітного (податкового) року для застосування пільги відповідно до                   п. 172.1 ст. 172 Кодексу, окремо по видах нерухомості зазначених у п. 172.1                 ст. 172 Кодексу чи сукупно?

3. Чи може бути застосована пільга при здійсненні продажу земельної ділянки № 1, відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу, якщо така земельна ділянка відповідає нормам безоплатної передачі згідно ст. 121 ЗКУ та перебуває у власності понад три роки, за умови, що у цьому ж календарному році уже здійснено продаж нерухомого майна (квартири)?

4. Чи підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу земельної ділянки № 2, якщо така операція із продажу нерухомого майна буде другим продажом земельної ділянки?

5. Чи є договір купівлі-продажу земельної ділянки документом, який підтверджує витрати на ïï придбання при подальшому продажу цієї ділянки?

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом ІV Кодексу, згідно з п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2
ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, визначено
ст. 172 Кодексу.

Пунктом 172.1 ст. 172 Кодексу встановлено, що не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Крім того, п.п. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування військовим збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у  п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4 п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Водночас згідно з абзацом першим п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1                  ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною                     п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п.і 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 18 відс. , визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину (абзац другий п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

Дохід від продажу об'єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому
п. 172.2 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України.

Під витратами на придбання об'єкта нерухомості розуміються, зокрема:

д) витрати на придбання об'єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;

е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв'язку з придбанням (отриманням) прав на об'єкт нерухомості.

При цьому, якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов'язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об'єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

Також вказаний дохід для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10
розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, – 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹
підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Враховуючи викладене, якщо фізичною особою один раз протягом звітного податкового року здійснюється продаж нерухомого майна, яке зазначено у                     п. 172.1 ст. 172 Кодексу (земельної ділянки №1 або № 2), яке перебуває у власності платника податку більше трьох років, то дохід, отриманий від такого продажу, не оподатковується податком на доходи фізичних осіб і звільняється від оподаткування військовим збором, незалежно від того, що протягом цього року вже було здійснено продаж нерухомого майна у вигляді квартири, яка перебувала у власності менше трьох років.

Разом з тим дохід, отриманий фізичною особою – резидентом від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомого майна (земельної ділянки № 1 або № 2), яке перебуває у власності більше трьох років, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою
5 відс. та військовим збором за ставкою 5 відс. без урахування документально підтверджених витрат, понесених платником податків на придбання вказаного об’єкта.

При цьому з метою оподаткування об’єкти нерухомого майна, які зазначені у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, а саме перебуваються у власності більше трьох або отримана у спадщину) відокремлюються від об’єктів нерухомого майна, які перебувають у власності менше трьох років та не отримувалися у спадщину.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

.