Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 21.04.2026 р. № 2272/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

 

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – ПКУ), розглянула Ваше звернення (  ) щодо окремих норм податкового законодавства і в межах компетенції повідомляє.

Платник податків у зверненні повідомила, що в (  ) 2021 року зареєстровано право власності на збудовані платником садові будинки. (  ).01.2025 здійснено операцію з продажу нерухомості одночасно за одним договором купівлі-продажу продано садовий будинок та земельну ділянку для індивідуального садівництва, на якій розташований садовий будинок. Наступний продаж іншого садового будинку та земельної ділянки для індивідуального садівництва, на якій розташований садовий будинок, було здійснено (  ).02.2025 також одночасно за одним договором купівлі-продажу.

Таким чином, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. Як оподатковується продаж садового будинку та земельної ділянки для індивідуального садівництва, на якій розташований садовий будинок, якщо він здійснений одночасно за одним договором купівлі-продажу? Та як оподатковується наступний такий же продаж?

2. Чи може бути зменшений дохід від продажу на документально підтверджені витрати та які саме витрати і за який період можна враховувати для зменшення даного доходу?

3. Які первинні документи можуть підтвердити витрати?

4. В який спосіб платник повинен надати документально підтверджені витрати які враховуються для зменшення доходу від продажу об'єктів нерухомого майна? 

Щодо першого – четвертого питань

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV ПКУ, відповідно до п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є, зокрема, загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 ПКУ (п.п. 164.2.4 п. 164.2
ст. 164 ПКУ).

Також вказаний дохід для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу є об’єктом оподаткування військовим збором для (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10
розділу XX «Перехідні положення» ПКУ).

Ставка військового збору для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ, становить 5 відс. від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10
розділу XX «Перехідні положення» ПКУ, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено
ст. 172 ПКУ.

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 ПКУ не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку
у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Підпунктом 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ передбачено, що звільняються від оподаткування військовим збором доходи, які згідно з розділом IV ПКУ та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4                           п. 170.13¹ ст. 170 ПКУ та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ.

Відповідно до абзацу першого п. 172.2 ст. 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ.

Разом з тим дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою 18 відс., визначеною п. 167.1 ст. 167 ПКУ, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину (абзац другий п. 172.2 ст. 172 ПКУ).

Дохід від продажу об'єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому
п. 172.2 ст. 172 ПКУ, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України.

Під витратами на придбання об'єкта нерухомості розуміються, зокрема:

реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв'язку з придбанням (отриманням) прав на об'єкт нерухомості;

витрати, понесені на будівництво об'єкта нерухомості.

Розрахунок зменшення доходу від продажу об'єктів нерухомості, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, – такою особою.

При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов'язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об'єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

Згідно з п. 172.2 ст. 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті) із зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 ПКУ (18 відс.), крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.

Відповідно до частини першої ст. 5 Закону України від 01липня 2004 року
№ 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі.

Таким чином, оскільки право власності на житловий будинок та земельну ділянку оформлюється у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно окремо, то такі об’єкти, у разі їх продажу, оподатковуються як два різних об’єкта.

Тобто, якщо платником податку – фізичною особою протягом звітного податкового року здійснюється продаж нерухомого майна, яке зазначено
у п. 172.1 ст. 172 ПКУ та перебуває у власності платника податку більше трьох років, то дохід від:

першого продажу (садового будинку або земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення) - не оподатковується податком на доходи фізичних осіб і звільняється від оподаткування військовим збором;

другого продажу (садового будинку або земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення) - оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків;

третього та наступного продажу (садового будинку або земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення) - оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків, за умови, що майно не отримано у спадщину.

При цьому зазначена фізична особа має право зменшити дохід на документально підтверджуючі витрати, визначені абзацом сьомим п. 172.2
ст. 172 ПКУ, отриманий виключно від третього та наступного продажу нерухомого майна, визначеного у п. 172.1 ст. 172 ПКУ.

Вимоги до підтвердження даних, визначених у податковій звітності, а також документального підтвердження виконання вимог податкового та іншого законодавства, контроль за виконанням якого покладено на контролюючі органи, встановлені ст. 44 ПКУ.

Згідно з абзацом першим п. 44.1 ст. 44 ПКУ для цілей оподаткування платники податків зобов’язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов’язаних з визначенням об’єктів оподаткування та/або податкових зобов’язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, інформації, пов’язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством.

Платникам податків забороняється формування показників податкової звітності, митних декларацій на підставі даних, не підтверджених документами, що визначені абзацом першим п. 44.1 ст. 44 ПКУ (абзац другий п. 44.1 ст. 44 ПКУ).

Відповідно до ст. 9 Закону України від 16 липня 1999 року № 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в України» (далі – Закон № 996) підставою для бухгалтерського обліку господарських операцій є первинні документи.

Первинний документ – це документ, який містить відомості про господарську операцію (ст. 1 розділу I Закону № 996).

Первинні документи можуть бути складені у паперовій або в електронній формі та повинні мати обов'язкові реквізити, визначені частиною другою ст. 9 Закону № 996.

Таким чином, документами, що підтверджують проведення фізичною особою – платником податку операцій, пов’язаних з будівництвом об’єктів нерухомого майна, крім договорів та актів виконаних робіт (наданих послуг), мають бути документи первинного обліку, а саме розрахункові документи, використання яких передбачено чинними нормативно-правовими актами.

Положення про форму та зміст розрахункових документів/електронних розрахункових документів затверджено наказом Міністерства фінансів України від 21.01.2016 № 13 «Про затвердження Положення про форму та зміст розрахункових документів/електронних розрахункових документів, Порядку подання звітності, пов’язаної із використанням книг обліку розрахункових операцій (розрахункових книжок), форми № ЗВР-1 Звіту про використання книг обліку розрахункових операцій (розрахункових книжок)», зі змінами та доповненнями.

Водночас наголошуємо, що будь-які висновки щодо оподаткування доходів фізичних осіб можуть надаватися за результатами перевірки умов, суттєвих обставин здійснення відповідних господарських операцій та всіх первинних документів, оформленням яких вони супроводжувались.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 ПКУ індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

.