Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 27.04.2026 р. № 2412/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо оподаткування ПДВ операції з продажу кімнати та, керуючись статтею 52 Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариством (покупцем) укладено з продавцем договір купівлі-продажу кімнати у будинку квартирного типу (гуртожитку), згідно з яким Товариством було здійснено повну оплату на рахунок продавця. Продавцем було складено та зареєстровано в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі – ЄРПН) податкову накладну на звільнену від оподаткування ПДВ операцію (без ПДВ).

У договорі купівлі-продажу кімнати, копія якого додана до звернення, міститься інформація, що кімната належить продавцю на підставі договору купівлі-продажу.

Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1)  у кого виникає обов’язок зі сплати ПДВ та у якому розмірі;

2) чи може продавець у податковій накладній зазначати ціну постачання без ПДВ;

3) чи має право покупець на податковий кредит?

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 ПКУ).

Відповідно до підпункту 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 ПКУ об'єкти житлової нерухомості – це будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки, зокрема житловий будинок та квартира.

Будівлі, зареєстровані згідно із законодавством як об'єкти житлової нерухомості, а також їх складові частини, які є самостійними об'єктами нерухомого майна, зокрема, включають:

житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості. Житловий будинок садибного типу - житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень (передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо);

прибудова до житлового будинку - частина будинку, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін, і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну;

квартира - ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання;

котедж - одно-, півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою;

кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах - ізольовані помешкання в квартирі, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів (підпункт 14.1.129.1 підпункту 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 ПКУ).

Гуртожиток – це спеціально побудований чи переобладнаний житловий будинок або житлові приміщення в житлових будівлях, які зареєстровані як гуртожитки та використовуються для проживання працівників підприємств, організацій та установ, студентів, учнів, а також інших громадян у період роботи або навчання (пункт 1.4 розділу 1 Загального порядку складання квартальних списків житлових будинків та житлових приміщень в інших будівлях у міських поселеннях та великих сільських населених пунктах і списків сільських населених пунктів для проведення пробного перепису населення 2010 року, затвердженого наказом Державного комітету статистики України від 20.08.2010 № 346).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 ПКУ об'єктом оподаткування  ПДВ  є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до статті 186 ПКУ.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191           пункту 14.1 статті 14  ПКУ).

Продаж (реалізація) товарів − будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункт 14.1.202 пункту 14.1 статті 14  ПКУ).

Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ, зокрема, операції з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об’єктів.

У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПКУ перше постачання житла (об’єкта житлової нерухомості) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об’єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об’єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПКУ перше постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об’єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт.

Норми підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПКУ поширюються також на перший продаж дачних або садових будинків, а також будь-яких інших об’єктів власності, зареєстрованих згідно із законодавством як житло (об’єкт житлової нерухомості).

Пунктами 201.1, 201.10 статті 201 ПКУ встановлено, що при здійсненні операцій з постачання товарів/послуг на дату виникнення податкових зобов'язань платник податку зобов'язаний скласти податкову накладну в електронній формі з використанням кваліфікованого електронного підпису або удосконаленого електронного підпису, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, уповноваженої платником особи відповідно до вимог Закону України від 05 жовтня 2017 року № 2155-VІІІ «Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги» та зареєструвати її в ЄРПН у встановлений ПКУ термін.

Податкова накладна складається на кожне повне або часткове постачання товарів/послуг, а також на суму коштів, що надійшли на рахунок у банку / небанківському надавачу платіжних послуг як попередня оплата (аванс) (пункт 201.7 статті 201 ПКУ).

У разі звільнення від оподаткування у податковій накладній робиться запис «Без ПДВ» з посиланням на відповідні пункти (підпункти), статті, підрозділи, розділи ПКУ та/або міжнародного договору, якими передбачено звільнення від оподаткування податком (пункт 201.3 статті 201 ПКУ).

Правила формування податкового кредиту регулюються статтею 198 ПКУ.

Відповідно до пункту 198.1 статті 198 ПКУ до податкового кредиту відносяться суми податку, сплачені/нараховані, зокрема, у разі здійснення операцій з придбання або виготовлення товарів та послуг.

Не відносяться до податкового кредиту суми податку, сплаченого (нарахованого) у зв’язку з придбанням товарів/послуг, не підтверджені зареєстрованими в ЄРПН податковими накладними / розрахунками коригування до таких податкових накладних чи не підтверджені митними деклараціями (тимчасовими, додатковими та іншими видами митних декларацій, за якими сплачуються суми податку до бюджету при ввезенні товарів на митну територію України), іншими документами, передбаченими пунктом 201.11 статті 201 ПКУ.

Податкові накладні, отримані з ЄРПН, є для отримувача товарів/послуг підставою для нарахування сум податку, що відносяться до податкового кредиту (пункт 198.6 статті 198 ПКУ).

Враховуючи викладене та виходячи із аналізу норм ПКУ, опису питання і фактичних обставин, наведених у зверненні, ДПС повідомляє.

Щодо питань 1 - 3

Операція з постачання  платником податку кімнати в гуртожитку, якщо такий гуртожиток належить до об'єкту житлової нерухомості і таке постачання не є першим постачанням такого об’єкта відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПКУ, підлягає звільненню від оподаткування ПДВ (податок на додану вартість у даному випадку не нараховується, у податковій накладній, що складається за такою операцією проставляється позначка «Без ПДВ»).

Покупець не має права на податковий кредит за операцією з придбання товарів, яка звільняється від оподаткування ПДВ (оскільки ПДВ за такою операцією постачальником не нараховується та відповідно покупцем не сплачується).

Якщо ж гуртожиток, у якому постачається (продається) кімната, не належить до об'єктів житлової нерухомості, або належить до об'єктів житлової нерухомості, але таке постачання є першим постачанням такого об’єкта відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПКУ, то операція з постачання такої кімнати в гуртожитку підлягає оподаткуванню ПДВ на загальних підставах. За такою операцією покупець має право на формування податкового кредиту на підставі належним чином складеної постачальником та зареєстрованої в ЄРПН відповідної податкової накладної (за умови дотримання інших правил формування податкового кредиту, визначених ПКУ).

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 ПКУ).