Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 30.04.2026 р. № 2517/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

 

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення щодо окремих норм застосування спрощеної системи оподаткування та в межах компетенції повідомляє.

Платник податку у зверненні повідомляє, що планує перебувати на спрощеній системі оподаткування другої групи з 01.04.2026.

При цьому платник планує здійснювати господарську діяльність, яка полягає у оренді квартир (житлових приміщень) у їх власників та подальшій передачі таких квартир третім особам на підставі договорів суборенди (піднайму).

При цьому:

договори суборенди укладатимуться платником від власного імені;

платник виступатиме стороною договору як суборендодавець;

правовідносини між власником майна та суборендарем відсутні.

Крім того, передача майна в оренду (в т.ч. в суборенду) не є посередницькою діяльністю, оскільки платник:

діє від власного імені, а не від імені власника майна;

самостійно набуває право користування майном та передає його іншій особі;

дохід отримує як плату за користуванням майном, а не як винагороду за посередницькі послуги.

Таким чином платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. Чи вважається діяльність фізичної особи – підприємця – платника єдиного податку другої групи, яка полягає в оренді житлових приміщень з подальшою передачею їх у суборенду від власного імені, посередницькою діяльністю у сфері нерухомого майна у розумінні Кодексу?

2. Чи має право фізична особа – підприємець – платник єдиного податку другої групи під час застосування спрощеної системи оподаткування здійснювати діяльність з надання житлових приміщень у суборенду населенню та іншим фізичним особам – підприємцям – платникам єдиного податку?

3. Чи відповідає діяльність з передачі майна в суборенду вимогам п.п. 2 п. 291.4 ст. 291 Кодексу?

4. Чи може здійснення зазначеної діяльності бути підставою для втрати фізичною особою – підприємцем – платником єдиного податку другої групи права застосування спрощеної системи оподаткування?

Положення про найм (оренду) викладені у главі 58 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ), частинами першою та другою ст. 759 якої визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Водночас ст. 774 ЦКУ передбачено право передання за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом, наймачем речі у користування іншій особі (піднайм/суборенда).

Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму.

До договору піднайму застосовуються положення про договір найму.

Щодо першого – четвертого питань

Правові засади застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності, а також справляння єдиного податку визначено главою 1 розділу XIV Кодексу.

Фізична особа – підприємець може самостійно обрати спрощену систему оподаткування, якщо така особа відповідає вимогам, встановленим главою 1 розділу XIV Кодексу, та реєструється платником єдиного податку в порядку, визначеному цією главою (п. 291.3 ст. 291 Кодексу).

Відповідно до п.п. 2 п. 291.4 ст. 291 Кодексу до платників єдиного податку, які відносяться до другої групи, належать, зокрема, фізичні особи – підприємці, які здійснюють господарську діяльність з надання послуг, у тому числі побутових, платникам єдиного податку та/або населенню, виробництво та/або продаж товарів, діяльність у сфері ресторанного господарства, за умови, що протягом календарного року відповідають сукупності таких критеріїв:

не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, одночасно не перевищує 10 осіб;

обсяг доходу не перевищує 834 розміри мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня податкового (звітного) року.

Дія цього підпункту не поширюється на фізичних осіб – підприємців, які надають посередницькі послуги з купівлі, продажу, оренди та оцінювання нерухомого майна (група 70.31 КВЕД ДК 009:2005), послуги з надання доступу до мережі Інтернет, а також здійснюють діяльність з виробництва, постачання, продажу (реалізації) ювелірних та побутових виробів з дорогоцінних металів, дорогоцінного каміння, дорогоцінного каміння органогенного утворення та напівдорогоцінного каміння. Такі фізичні особи – підприємці належать виключно до третьої групи платників єдиного податку, якщо відповідають вимогам, встановленим для такої групи.

Перелік видів діяльності, які не дають права на застосування спрощеної системи оподаткування, визначено п. 291.5 ст. 291 Кодексу.

Так, згідно з п.п. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 Кодексу не можуть бути платниками єдиного податку першої – третьої груп суб'єкти господарювання (юридичні особи та фізичні особи – підприємці), які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів.

Щодо першого питання

Визначення понять, що вживаються у Кодексі, зазначені ст. 14 Кодексу, яка не містить окремого визначення «посередницька діяльність».

Таким чином, з питання щодо віднесення діяльності з надання нерухомого майна, орендованого у власників цього майна на підставі договору оренду, у суборенду до посередницької діяльності доцільно звернутися до Міністерства економіки, довкілля та сільського господарства.

Щодо другого питання

Фізична особа – підприємець – платник єдиного податку другої групи, має право надавати послуги з надання в оренду/суборенду житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких не перевищує 400 квадратних метрів виключно платникам єдиного податку та/або населенню (фізичним особам).

Щодо третього питання

Відповідно до абзацу першого п.п. 14.1.185 п. 14.1 ст. 14 Кодексу постачання послуг – це будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об'єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об'єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності.

Частиною першою ст. 901 глави 63 ЦКУ визначено, що за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов'язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов'язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором.

Таким чином, оскільки на підставі договору суборенди фізичною особою – підприємцем – платником єдиного податку здійснюється передача у користування нерухоме майно, тобто відбувається у розумінні Кодексу постачання послуги, то оренда з метою застосування норм п. 291.4 ст. 291 Кодексу є послугою.

Щодо четвертого питання

Відповідно до п.п. 298.1.1 п. 298.1 ст. 298 Кодексу для обрання або переходу на спрощену систему оподаткування суб’єкт господарювання подає до контролюючого органу за місцем податкової адресу заяву.

У заяві зазначають такі обов’язкові реквізити, зокрема обрані суб'єктом господарювання види господарської діяльності згідно з КВЕД ДК 009:2010 (п.п. 5 п. 298.3 ст. 298 Кодексу).

Надання в оренду/суборенду нерухомого майна відноситься до класу 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна» Класифікації видів економічної діяльності ДК 009:2010, затвердженого наказом Державного комітету України з питань технічного регулювання та споживчої політики від 11.10.2010 № 457.

Підпунктом 298.2.3 п. 298.2 ст. 298 Кодексу платники єдиного податку зобов’язані перейти на сплату інших податків і зборів, визначених Кодексу, зокрема, у разі:

здійснення видів діяльності, які не дають права застосовувати спрощену систему оподаткування, з першого числа місяця, наступного за податковим (звітним) періодом, у якому здійснювалися такі види діяльності (п.п. 5  п.п. 298.2.3 п. 298.2 ст. 298 Кодексу);

здійснення видів діяльності, не зазначених у реєстрі платників єдиного податку (крім платників єдиного податку третьої групи – електронних резидентів (е-резидентів) - з першого числа місяця, наступного за податковим (звітним) періодом, у якому здійснювалися такі види діяльності (п.п. 7 п.п. 298.2.3 п. 298.2 ст. 298 Кодексу);

здійснення платниками першої або другої групи діяльності, яка не передбачена у п.п. 1 або 2 п. 291.4 ст. 291 Кодексу відповідно, - з першого числа місяця, наступного за податковим (звітним) кварталом, у якому здійснювалась така діяльність (п.п. 9 п.п. 298.2.3 п. 298.2 ст. 298 Кодексу).

При цьому відповідно до п. 299.11 ст. 299 Кодексу у разі виявлення відповідним контролюючим органом під час проведення перевірок порушень платником єдиного податку першої – третьої груп вимог, встановлених главою 1 розділу ХІV Кодексу, анулювання реєстрації платника єдиного податку першої – третьої груп проводиться за рішенням такого органу, прийнятим на підставі акта перевірки, з першого числа місяця, наступного за кварталом, в якому допущено порушення. У такому випадку суб'єкт господарювання має право обрати або перейти на спрощену систему оподаткування після закінчення чотирьох послідовних кварталів з моменту прийняття рішення контролюючим органом.

Таким чином, платниками єдиного податку, зокрема другої групи, можуть бути фізичні особи – підприємці, за умови дотримання критеріїв, визначених п.п. 2 п. 291.4 ст. 291 Кодексу та з врахуванням обмежень в частині обрання видів господарської діяльності, визначених п. 291.5 ст. 291 Кодексу.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

________________________________________________________________________________________________________________________

Дана індивідуальна податкова консультація діє до зміни/втрати чинності норм законодавства, щодо яких надано індивідуальну податкову консультацію.