Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 07.05.2026 р. № 2643/ІПК/99-00-04-03-03 ІПК

Державна податкова служба України за результатами розгляду звернення                       Товариства на отримання індивідуальної податкової консультації щодо окремих питань з перебування на спрощеній системі оподаткування при продажу майнових прав на нерухоме майно, та керуючись ст.52 Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI зі змінами та доповненнями (далі - Кодекс), у межах компетенції повідомляє.

Товариство повідомило, що  перебуває на спрощеній системі оподаткування  платник єдиного податку третя група за ставкою 5 %. Основний вид діяльності – 68.10 «Купівля та продаж власного нерухомого майна», додатковий КВЕД 41.20 «Будівництво житлових і нежитлових будівель».

Юридичною особою розглядається можливість здійснення продажу майнових прав  на 12 квартир та комерційні приміщення, що перебувають на етапі будівництва. Продаж майнових прав  може здійснюватися як по попередній оплаті всієї вартості майнових прав так із розстроченням/відстроченням платежів в залежності  від домовленостей з покупцем.

Товариство, посилаючись на норми законодавства, просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1. Чи має право Товариство перебувати на спрощеній системі оподаткування будучи платником податку третьої групи 5%, здійснюючи продаж майнових прав  на об’єкт нерухомого майна, який перебуває у процесі будівництва з розстроченням чи відстроченням платежу і отримуючи від цього  дохід у розмірі, що не перевищує 1167 розміру мінімальної заробітної плати встановленої на 01 січня податкового (звітного) року проводячи діяльність за основним КВЕД 68.10 «Купівля та продаж власного нерухомого майна» та додатковим КВЕД 41.20 «Будівництво житлових і нежитлових будівель»?
2. Чи має право Товариство перебувати на спрощеній системі оподаткування будучи платником податку третьої групи 5%, здійснюючи продаж майнових прав  на об’єкт нерухомого майна, який збудований (введений в експлуатацію і готовий до використання) з  розстроченням чи відстроченням платежу і отримуючи від цього дохід у розмірі що не перевищує 1167 розміру мінімальної заробітної плати встановленої на 01 січня податкового (звітного) року проводячи діяльність за основним КВЕД 68.10 «Купівля та продаж власного нерухомого майна» та додатковим КВЕД 41.20 «Будівництво житлових і нежитлових будівель»?
3. Чи повинне Товариство з метою дотримання податкового законодавства та перебування на спрощеній системі оподаткування  - платником податку третьої групи 5 %, здійснюючи продаж майнових прав на етапі будівництва об’єкта нерухомого майна  та/або після готовності об’єкта до використання (введення в експлуатацію) з умовою повної  передоплати/розстрочення  чи відстрочення платежів використовувати КВЕД 41.10 «Організація будівництва будівель» чи інший КВЕД?
4. Чи існують інші умови, обмеження та вимоги, які Товариство має виконати та дотримуватися з метою не порушення податкового законодавства при здійсненні будівництва та продажу майнових прав на об’єкт нерухомого майна, який перебуває у процесі будівництва та після введення його в експлуатацію до реєстрації права власності на нерухоме майно?

Суб’єктом господарювання не надано інформації, достатньої для однозначної ідентифікації суті операцій, що ним здійснюються та відсутні підтверджуючі документи, тому відповідь надається на загальних підставах.

Особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини) регулюються нормами Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ).

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (частина перша статті  655 ЦКУ).

Відповідно до частини другої статті 656 ЦКУ предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Особливості купівлі-продажу об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості визначаються законом (абзац другий частини першої статті 656 ЦКУ).

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів регулюються Законом України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (далі – Закон № 2658).

Відповідно до абзацу другого частини другої статті 3 Закону № 2658 визначено, що майно, яке може оцінюватися, вважаються об’єкти в матеріальній формі, будівлі та споруди (включаючи їх невід’ємні частини), об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості, машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, у тому числі об’єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності.

Абзацом третім частини другої статті 3 Закону № 2658 передбачено, що майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (право володіння, розпорядження, користування), спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та право вимоги.

Щодо першого – другого та четвертого питання.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулює Кодекс (пункт 1.1 статті 1 Кодексу).

Відповідно до підпункту 14.1.138 пункту 14.1 статті 14 Кодексу основні засоби - матеріальні активи, у тому числі запаси корисних копалин наданих у користування ділянок надр (крім вартості землі, незавершених капітальних інвестицій, автомобільних доріг загального користування, бібліотечних і архівних фондів, матеріальних активів, вартість яких не перевищує 20 000 гривень, невиробничих основних засобів і нематеріальних активів), що призначаються платником податку для використання у господарській діяльності платника податку, вартість яких перевищує 20 000 гривень і поступово зменшується у зв'язку з фізичним або моральним зносом та очікуваний строк корисного використання (експлуатації) яких з дати введення в експлуатацію становить понад один рік (або операційний цикл, якщо він довший за рік).

Товари – матеріальні та нематеріальні активи, у тому числі земельні ділянки, земельні частки (паї), а також цінні папери та деривативи, що використовуються у будь-яких операціях, крім операцій з їх випуску (емісії) та погашення (підпункт14.1.244 пункту 14.1 статті 14 Кодексу).

Продаж (реалізація) товарів – будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункт 14.1.202 пункт 14.1 статті 14 Кодексу).

Правові засади застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності, а також справляння єдиного податку встановлено главою 1
розділу XIV Кодексу.

Згідно з пунктом 291.2 статті 291 Кодексу спрощена система оподаткування, обліку та звітності - особливий механізм справляння податків і зборів, що встановлює заміну сплати окремих податків і зборів, встановлених пунктом 297.1 статті 297 Кодексу, на сплату єдиного податку в порядку та на умовах, визначених главою 1 розд. XIV Кодексу, з одночасним веденням спрощеного обліку та звітності.

До суб'єктів господарювання третьої групи, які застосовують спрощену систему оподаткування, обліку та звітності, відносяться юридичні особи - суб'єкти господарювання будь-якої організаційно-правової форми, у яких протягом календарного року обсяг доходу не перевищує 1167 розмірів мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 01 січня податкового (звітного) року (підпункт 3 пункту 291.4 статті 291 Кодексу).

Підпунктом 2 пункту 292.1 статті 292 Кодексу визначено, що доходом платника єдиного податку для юридичної особи є будь-який дохід, включаючи дохід представництв, філій, відділень такої юридичної особи, отриманий протягом податкового (звітного) період у в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі, визначеній пунктом 292.3  статті 292 Кодексу.

Відповідно до абзацу першого пункту 292.6 статті 292 Кодексу датою отримання доходу платника єдиного податку є дата надходження коштів платнику єдиного податку у грошовій (готівковій або безготівковій) формі, дата підписання платником єдиного податку акта приймання-передачі безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг). Для платника єдиного податку третьої групи, який є платником податку на додану вартість, датою отримання доходу є дата списання кредиторської заборгованості, за якою минув строк позовної давності.

Порядок визначення доходів та їх склад для платників єдиного податку першої – третьої груп встановлено статтею 292  Кодексу.

Пунктом 292.2 статті 292 Кодексу визначено, що  при продажу основних засобів юридичними особами – платниками єдиного податку дохід визначається як сума коштів, отриманих від продажу таких основних засобів.  

Якщо основні засоби продані після їх використання протягом 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію, дохід визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу таких основних засобів, та їх залишковою балансовою вартістю, що склалася на день продажу.

Для цілей оподаткування платники податків зобов'язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов'язаних з визначенням об'єктів оподаткування та/або податкових зобов'язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, інформації, пов'язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством (підпункт 44.1 статті 44 Кодексу).

Юридичні особи - платники єдиного податку третьої групи використовують дані спрощеного бухгалтерського обліку щодо доходів та витрат з урахуванням положень пунктів 44.2, 44.3 статті 44 Кодексу (абзац п’ятий пункту 296.1 статті 296 Кодексу).

Згідно пункту 292.13 статті 292 Кодексу дохід визначається на підставі даних обліку, який ведеться відповідно до статті 296 Кодексу.

Згідно до пункту 291.6 статті 291 Кодексу платники єдиного податку першої - третьої груп повинні здійснювати розрахунки за відвантажені товари (виконані роботи, надані послуги) виключно в грошовій формі - готівковій або безготівковій (у тому числі з використанням електронних грошей).

Пунктом 291.5 статті 291 Кодексу визначені види діяльності, за умови здійснення яких юридичні особи не можуть бути платниками єдиного податку третьої групи.

Враховуючи зазначене, нормами Кодексу не встановлено обмежень для юридичних осіб - платників єдиного податку третьої групи щодо здійснення продажу  майнових прав на об’єкт нерухомого майна, який перебуває у процесі будівництва чи продаж майнових прав на об’єкт нерухомого майна, який збудований (введений в експлуатацію і готовий до використання) з дотриманням вимог встановлених главою 1 розділу XIV Кодексу щодо застосування спрощеної системи оподаткування юридичними особами - платниками єдиного податку третьої групи.

При цьому, у разі застосування платником єдиного податку іншого способу розрахунків, ніж зазначені у пункті 291.6 статті 291 Кодексу (крім платників єдиного податку третьої групи - електронних резидентів (е-резидентів), платники єдиного податку зобов'язані перейти на сплату інших податків і зборів, визначених цим Кодексом, - з першого числа місяця, наступного за податковим (звітним) періодом, у якому допущено такий спосіб розрахунків.

Крім цього зазначаємо, що  будь-яка господарська операція, що спрямована на отримання доходу і проводиться суб’єктом господарювання самостійно або через свої відокремлені підрозділи відповідно до підпункту 14.1.36 пункту 14.1 статті 14 Кодексу, є господарською діяльністю. Тому, оцінка відображення в бухгалтерському обліку господарських операцій здійснюється в межах перевірки контролюючого органу відповідно до вимог Кодексу.

Щодо третього питання.

Відповідно до статті 42 Конституції України кожен має право на підприємницьку діяльність, яка не заборонена законом.

        Класифікація видів економічної діяльності ДК 009:2010 (далі – КВЕД) затверджена наказом Держспоживстандарту України від 11.10.2010 № 457, зі змінами та доповненнями, (далі – Наказ № 457).

        Абзацом другим розділу 1 Наказу № 457 визначено, що основне призначення Класифікації видів економічної діяльності – визначати та кодувати основні та другорядні види економічної діяльності юридичних осіб, відокремлених підрозділів юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців.

       КВЕД – це статистичний інструмент для впорядкування економічної інформації (абзац восьмий розділу 1 Наказу № 457).

Будь-яке використання КВЕД не для статистичних потреб (адміністративних або нормативних) здійснюють самі користувачі за власними правилами, відповідаючи за це та належно пояснюючи таке використання (абзац десятий розділу 1                             Наказу № 457).

При цьому, наказом Державного комітету статистики України                             від 23.12.2011 № 396 затверджено Методологічні основи та пояснення до позицій Класифікації видів економічної діяльності (далі – Наказ № 396).

Відповідно до Наказу № 396 клас 41.10 «Організація будівництва будівель» включає:

Цей клас включає:

- розроблення проектів з будівництва житлових і нежитлових будівель шляхом об'єднання фінансових, технічних і фізичних засобів для їх реалізації з метою подальшого продажу.

Цей клас не включає:

- будівництво будівель, див. 41.20

- архітектурні та інженерні роботи, див. 71.1

- надання послуг з управління проектами, пов'язаними з будівництвом, див. 71.1.

   Враховуючи вищевикладене, юридична особа за власним бажанням обирає відповідно до КВЕД 2010 вид господарської діяльності, який планує здійснювати.

Для визначення коду діяльності згідно з КВЕД 2010, який відповідає діяльності з продажу майнових прав на етапі будівництва об’єкта нерухомого майна  та/або після готовності об’єкта до використання (введення в експлуатацію) з умовою повної передоплати/розстрочення Товариство може звернутися до Державної служби статистики України, яка визначає методологічні основи та пояснення до позицій КВЕД 2010.

Слід зазначити, що кожен конкретний випадок має розглядатися з урахуванням всіх суттєвих обставин та первинних документів.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 Кодексу).