Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 13.05.2026 р. № 2777/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – ПКУ), розглянула звернення (  ) щодо застосування окремих норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

У своєму зверненні фізична особа повідомила, що протягом поточного     2026 року здійснював відчуження (продаж) земельних ділянок, що не перевищували норм безоплатної передачі, визначеною ст. 121 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ), але перебували у власності менше 3-х років зі сплатою наступних податків:

земельна ділянка площею до 0,12 га з цільовим призначенням для «індивідуального садівництва», яка перебувала у власності менше 3-х років зі сплатою податків за ставкою 5 відс. податок на доходи фізичних осіб та 5 відс. військового збору;

земельна ділянка площею до 0,12 га із цільовим призначенням для індивідуального садівництва», яка перебувала у власності менше 3-х років зі сплатою податків за ставкою 18 відс. податок на доходи фізичних осіб та 5 відс. військового збору;

земельна ділянка площею до 0,12 га із цільовим призначенням для індивідуального садівництва», яка перебувала у власності менше 3-х років зі сплатою податків за ставкою 18 відс. податок на доходи фізичних осіб та 5 відс. військового збору;

земельна ділянка площею до 0,12 га із цільовим призначенням для індивідуального садівництва», яка перебувала у власності менше 3-х років зі сплатою податків за ставкою 18 відс. податок на доходи фізичних осіб та 5 відс. військового збору.

Разом з тим, платник податків має намір у 2026 році здійснити продаж іншої земельної ділянки, яка перебуває у власності фізичної особи більше трьох років та не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ.

В зв’язку з цим платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. Чи підлягає оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб та військовим збором дохід, отриманий платником податку від продажу один раз протягом звітного податкового року об’єкта нерухомості, визначеного п. 172.1 ст. 172 ПКУ, зокрема, земельної ділянки, яка перебуває у власності платника податку більше трьох років та не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ, не зважаючи на те, що такій операції передували продажі нерухомого майна, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 ПКУ;

2. Чи підлягає оподаткуванню податок на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відс. другий продаж фізичної особи у 2026 році об’єкта нерухомості, визначеного п. 172.1 ст. 172 ПКУ, зокрема,

земельної ділянки, яка перебуває у власності платника податку більше трьох років та не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ.

Щодо першого-другого питань

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV ПКУ, відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування фізичної особи – резидента чи нерезидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 ПКУ (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 (ПКУ).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/ майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 ПКУ.

Для цілей ст. 172 ПКУ під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об'єкти нерухомості, неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості, подільний об'єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ст. 172 ПКУ).

Відповідно до п. 172.1 ст.172 ПКУ не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Разом з тим, відповідно до п.п. 1.7 п. 161 підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» ПКУ звільняються від оподаткування військовим збором доходи, які згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу ХХ «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4 п. 170.131 ст. 170 ПКУ та п. 14 підрозділу 1 розділу ХХ «Перехідні положення» ПКУ.

Згідно з абзацом першим п. 172.2 ст. 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ (5 відсотків).

Разом з тим, відповідно до абзацу другого п. 172.2 ст. 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у  п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 ПКУ (18 відсотків), крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.

При цьому, дохід від продажу об'єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п. 172.2 ст. 172 ПКУ, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України (абзац п'ятий п. 172.2 ст. 172 ПКУ).

Враховуючи вищезазначене, дохід, отриманий фізичною особою – резидентом України від продажу один раз протягом звітного податкового року земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення, та перебуває у власності більше трьох років не оподатковується податком на доходи фізичних осіб і військовим збором, незалежно від того, що у поточному році вже було здійснено продаж об’єктів нерухомості, які перебували у власності менше трьох років.

Разом з тим, дохід, отриманий фізичною особою – резидентом України від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення), яке перебувало у власності більше трьох років, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відс. та військовим збором - 5 відсотків.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 ПКУ індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.