Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 19.05.2026 р. № 2884/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення (    ), щодо практичного застосування окремих норм податкового законодавства і в межах компетенції повідомляє.

У своєму зверненні платник податків повідомила, що є громадянкою  України та має зареєстроване місце проживання в м. Києві. У 2019 році нею було набуто у власність 1/2 частку земельної ділянки та ½ частку житлового будинку. У 2025 році інша 1/2 частка зазначеної земельної ділянки та ½ частка житлового будинку були отримані платником податку на підставі договору дарування.

Станом на дату надсилання звернення платник податків є одноосібним власником 100% земельної ділянки та 100% житлового будинку. Платник податків планує відчуження зазначеного майна за одним договором купівлі-продажу як «житлового будинку з земельною ділянкою». Продаж буде першим відчуженням об’єкта житлової нерухомості у відповідному календарному році. Вказане майно є об’єктом житлової нерухомості.

Таким чином, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію на наступні питання:

1. Чи застосовується звільнення від оподаткування податком на доходи фізичних осіб відповідно до ст. 172 Кодексу до частини житлового будинку та земельної ділянки, що перебувають у власності понад три роки, та чи підлягає такий дохід оподаткуванню військовим збором?

2. Яка ставка податку на доходи фізичних осіб та військового збору застосовується до частини майна, отриманої за договором дарування та такої, що перебуває у власності менше трьох років відповідно до ст. 172 Кодексу?

3. Чи вважається відчуження житлового будинку разом із земельною ділянкою одним продажем у розумінні ст. 172 Кодексу?

4. Які обов’язкові платежі підлягають сплаті продавцем при такому відчуженні?

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом ІV Кодексу, згідно з п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2
ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, визначено ст. 172 Кодексу .

Пунктом 172.1 ст. 172 Кодексу встановлено, що не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) зокрема:

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) залежно від її призначення;

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Крім того, п.п. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування військовим збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у
п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4 п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Водночас згідно з абзацом першим п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1
ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною
п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Також вказаний дохід для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10
розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, – 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹
підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Відповідно до частини першої ст. 5 Закону України від 01липня 2004 року
№ 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі.

Таким чином, оскільки право власності на житловий будинок та земельну ділянку оформлюється у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно окремо, то такі об’єкти, у разі їх продажу, оподатковуються як два різних об’єкта.

Тобто, якщо платником податку – фізичною особою протягом звітного податкового року здійснюється продаж нерухомого майна, яке зазначено
у п. 172.1 ст. 172 Кодексу та перебуває у власності платника податку більше трьох років, то дохід від:

першого продажу (½ житлового будинку або ½ земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення) - не оподатковується податком на доходи фізичних осіб і звільняється від оподаткування військовим збором;

другого продажу (½ житлового будинку або ½ земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення) - оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою
5 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків.

Крім того, якщо протягом звітного податкового року фізичною особою здійснюється продаж нерухомого майна, яке отримано за договором дарування і перебуває у власності менше трьох років, то дохід від:

першого продажу (½ житлового будинку (100 відс. житлового будинку) або ½ земельної ділянки (100 відс. земельної ділянки), що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення) - оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою
5 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків;

другого продажу (½ житлового будинку (100 відс. житлового будинку) або ½ земельної ділянки (100 відс. земельної ділянки), що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення) - оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою
18 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків.

При цьому слід зазначити, що з питання терміну виникнення прав власності на нерухоме майно, доцільно звернутися до Міністерства юстиції України.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.