Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ГУ ДПС У ЖИТОМИРСЬКІЙ ОБЛАСТІ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 21.05.2026 р. № 2936/ІПК/06-30-04-01-09

Головне управління ДПС у Житомирській області розглянуло звернення щодо податкових наслідків з ПДВ при здійсненні продажу об’єкта комунальної власності у межах приватизації, та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу II Податкового кодексу України (далі - Кодекс), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, міська рада відповідними рішеннями затверджує переліки об’єктів міської територіальної громади, що підлягають приватизації, та на підставі звіту про незалежну оцінку об’єкта приватизації, що визначає ринкову вартість об’єкта з урахуванням невід’ємних поліпшень, здійснених орендарем, затверджує ціну продажу об’єкта приватизації з урахуванням поліпшень, вартість невід’ємних поліпшень та ціну продажу, зменшену на суму компенсації невід’ємних поліпшень.

Враховуючи вищевикладене, Виконавчий комітет просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1) що є об’єктом оподаткування ПДВ при здійснення операції з продажу об’єкта комунальної власності малої приватизації;

2) чи є об’єктом оподаткування ПДВ невід’ємні поліпшення, що включені до ринкової вартості об’єкта приватизації;

3) чи зменшується об’єкт оподаткування ПДВ (ринкова вартість об’єкта приватизації) на суму невід’ємних поліпшень, здійснених орендарем;

4) щодо обрахунку нарахувань ПДВ з продажу нежитлового приміщення на аукціоні?

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами Кодексу (пункт 1.1 статті 1 розділу І Кодексу).

Відповідно до пунктів 5.1 - 5.3 статті 5 розділу I Кодексу поняття, правила та положення, установлені Кодексом та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених статтею 1 розділу I Кодексу. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням Кодексу, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення Кодексу. Інші терміни, що застосовуються у Кодексі і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим, регулюються Законом України від 18 січня 2018 року № 2269-VIII «Про приватизацію державного і комунального майна» (далі – Закон № 2269).

Приватизація державного або комунального майна (далі – приватизація) – платне відчуження майна, що перебуває у державній або комунальній власності, на користь фізичних та юридичних осіб, які відповідно до Закону              № 2269 можуть бути покупцями (пункт 22 частини першої статті 1 Закону           № 2269).

До об’єктів державної і комунальної власності, що підлягають приватизації, належать усі об’єкти права державної і комунальної власності, крім тих, приватизація яких прямо заборонена Законом № 2269 та іншими законами України (частина перша статті 4 Закону № 2269).

Суб’єктами приватизації є державні органи приватизації, місцеві ради, органи приватизації територіальних громад та покупці (частина перша статті 6 Закону № 2269).

Відповідно до частини першої статті 13 Закону № 2269 приватизація державного або комунального майна здійснюється, зокрема, шляхом продажу об’єктів права державної або комунальної власності на аукціоні.

Правила продажу об’єктів малої приватизації визначено статтею 15 Закону № 2269.

Об’єкти малої приватизації продаються виключно на електронних аукціонах (частина перша статті 15 Закону № 2269).

• • • до частини першої статті 18 Закону № 2269 приватизація об’єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

Частиною другою статті 18 Закону № 2269 встановлено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:

орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об’єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб’єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;

орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід’ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;

невід’ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;

здійснення і склад невід’ємних поліпшень, у тому числі невід’ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід’ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб’єктом оціночної діяльності;

орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;

договір оренди є чинним на момент приватизації.

Надання згоди орендодавця на здійснення невід’ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування.

Орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою статті 18 Закону № 2269, має право на приватизацію об’єкта шляхом викупу.

У разі якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об’єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі - продажу об’єкта приватизації. Договір купівлі-продажу такого об’єкта приватизації укладається не пізніше ніж протягом               30 робочих днів з дня укладення попереднього договору.

У разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід’ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем.

Ціна продажу об’єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід’ємних поліпшень.

Якщо покупцем об’єкта приватизації стає орендар, вартість невід’ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об’єкт приватизації.

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та               підрозділом 2 розділу XX Кодексу.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V Кодексу об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V Кодексу розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу І Кодексу). При цьому продаж (реалізація) товарів – це будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункт 14.1.202 пункту 14.1 статті 14 розділу І Кодексу).

Відповідно до пункту 188.1 статті 188 розділу V Кодексу база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку, який нараховується відповідно до підпунктів 213.1.9 і 213.1.14 пункту 213.1 статті 213 Кодексу, збору на обов’язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв’язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками - суб’єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

При цьому база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг не може бути нижче ціни придбання таких товарів/послуг, база оподаткування операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижче звичайних цін, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів – виходячи із звичайної ціни), за винятком:

товарів (послуг), ціни на які підлягають державному регулюванню;

газу, який постачається для потреб населення;

електричної енергії, ціна на яку склалася на ринку електричної енергії.

До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв’язку з компенсацією вартості товарів/послуг. До складу договірної (контрактної) вартості не включаються суми неустойки (штрафів та/або пені), три проценти річних від простроченої суми та інфляційні витрати, відшкодування шкоди, у тому числі відшкодування упущеної вигоди за рішеннями міжнародних комерційних та інвестиційних арбітражів або іноземних судів, що отримані платником податку внаслідок невиконання або неналежного виконання договірних зобов’язань.

Враховуючи викладене, та виходячи із аналізу норм Кодексу та інших нормативно-правових актів, зазначених вище, опису питання і фактичних обставин, наявних у зверненні, ГУ ДПС повідомляє.

Щодо питання 1

Операції з приватизації майна, що перебуває, зокрема, у комунальній власності, підпадають під визначення об’єкта оподаткування ПДВ й оподатковуються ПДВ за основною ставкою. Отже, при здійсненні платником ПДВ – продавцем згідно з договором купівлі - продажу операції з продажу на аукціоні за результатами приватизації комунального майна покупцю – переможцю аукціону (як платнику ПДВ, так і неплатнику ПДВ) така операція є об’єктом оподаткування ПДВ, а ціна такого майна (як стартова ціна, так і ціна продажу) визначається з урахуванням ПДВ.

Щодо питань 2, 3, 4

База оподаткування ПДВ при продажу нерухомого майна (основних засобів) разом із невід’ємними поліпшеннями визначається відповідно до пункту 188.1 статті 188 розділу V Кодексу.

При цьому, ПДВ нараховується на кінцеву ціну продажу (договірну ціну), що склалася на аукціоні, база оподаткування не може бути нижчою за балансову (залишкову) вартість об’єкта нерухомості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюється продаж. Якщо невід’ємні поліпшення були капіталізовані (збільшили балансову вартість будівлі), вони стають частиною основних засобів і входять до бази оподаткування ПДВ при продажу.

Додатково ГУ ДПС інформує, що кожен конкретний випадок податкових взаємовідносин, у тому числі і тих, про які йдеться у Вашому листі, необхідно розглядати з урахуванням договірних умов та обставин здійснення відповідних господарських операцій, у тому числі з детальним вивченням та аналізом договорів, первинних документів і матеріалів, оформленням яких супроводжувались такі операції, що дозволяють ідентифікувати фактичну їх сутність.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 розділу II Кодексу).