Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 26.05.2026 р. № 3024/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

 

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 та п.п. «в» п.п. 69.41.3 п.п. 69.41 п. 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення щодо практичного застосування окремих норм чинного законодавства і в межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні Товариство планує укласти договори оренди (суборенди) нерухомого майна з декількома фізичними особами – підприємцями, які перебувають як на спрощеній системі оподаткування так і на загальній системі. При цьому розмір орендної плати за 1 кв. м, визначений за домовленістю сторін, є нижчим за мінімальну орендну плату, розраховану відповідно до Методики визначення мінімальної суми орендного платежу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 29.12.2010 № 1253 (далі – Методика).

Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію з питання:

1. Чи зобов’язане Товариство застосовувати мінімальну вартість орендної плати за Методикою № 1253 при укладенні та виконанні договорів оренди (суборенди) з фізичними особами - підприємцями, у тому числі у разі щорічної зміни мінімальної орендної вартості відповідно до рішень органів місцевого самоврядування?

2. Чи виникає у Товариства обов’язок виконання функцій податкового агента, зокрема щодо нарахування та сплати податку на доходи фізичних осіб і військового збору, у разі якщо договірна вартість орендної плати за договорами з фізичними особами – підприємцями є нижчою за мінімальну вартість, визначену відповідно до Методики № 1253?

Відповідно до частини першої ст. 1 Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ) цивільним законодавством регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників.

Згідно з частиною першою ст. 759 ЦКУ за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

При цьому відповідно до частини першої ст. 762 ЦКУ за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Разом з тим договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна (частина третя ст. 762 ЦКУ).

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділу IV Кодексу, відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм) регламентується ст. 170 Кодексу.

Підпунктом 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 Кодексу встановлено, що податковим агентом платника податку – орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об’єктів нерухомості інших, ніж зазначені в п.п. 170.1.1
п. 170.1 ст. 170 Кодексу (включаючи земельну ділянку, що знаходиться під такою нерухомістю, чи присадибну ділянку), є орендар.

При цьому об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.

Методика визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 29 грудня 2010 року № 1253 (далі – Методика № 1253).

Пунктом 3 Методики № 1253, зокрема, визначено, що мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно визначається виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомого майна, що встановлюється органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких розміщене зазначене майно.

Правові засади застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності, а також справляння єдиного податку встановлені главою 1
розділу XIV та підрозділом 8 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Згідно з п.п. 1 п. 292.1 ст. 292 Кодексу доходом платника єдиного податку для фізичної особи – підприємця є дохід, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі, визначеній п. 292.3 ст. 292 Кодексу. При цьому до доходу не включаються отримані такою фізичною особою пасивні доходи у вигляді процентів, дивідендів, роялті, страхові виплати і відшкодування, доходи у вигляді бюджетних грантів, а також доходи, отримані від продажу рухомого та нерухомого майна, яке належить на праві власності фізичній особі та використовується в її господарській діяльності.

Відповідно до п.п. 2 п. 297.1 ст. 297 Кодексу платники єдиного податку звільняються від обов’язку нарахування, сплати та подання податкової звітності з податку на доходи фізичних осіб у частині доходів (об’єкта оподаткування), що отримані в результаті господарської діяльності платника єдиного податку першої – четвертої групи (фізичної особи) та оподатковані згідно з главою 1 розділу XIV Кодексу.

При цьому ст. 165 Кодексу встановлено перелік доходів, які не включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку, зокрема, дохід фізичної особи – підприємця, з якого сплачується єдиний податок згідно із спрощеною системою оподаткування відповідно до Кодексу (п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165 Кодексу).

Порядок оподаткування доходів, отриманих фізичною особою –підприємцем від провадження господарської діяльності, крім осіб, що обрали спрощену систему оподаткування встановлено ст. 177 Кодексу.

Згідно з п. 177.2 ст. 177 Кодексу об'єктом оподаткування є чистий оподатковуваний дохід, тобто різниця між загальним оподатковуваним доходом (виручка у грошовій та негрошовій формі) і документально підтвердженими витратами, пов'язаними з господарською діяльністю такої фізичної особи – підприємця.

При цьому господарська діяльність – це діяльність особи, що пов’язана з виробництвом (виготовленням) та/або реалізацією товарів, виконанням робіт, наданням послуг, спрямована на отримання доходу і проводиться такою особою самостійно та/або через свої відокремлені підрозділи, а також через будь-яку іншу особу, що діє на користь першої особи, зокрема за договорами комісії, доручення та агентськими договорами (п.п. 14.1.36 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

Згідно з п. 177.8 ст. 177 Кодексу під час нарахування (виплати) фізичній особі – підприємцю доходу від здійснення нею підприємницької діяльності суб'єкт господарювання та/або самозайнята особа, які нараховують (виплачують) такий дохід, не утримують податок на доходи фізичних осіб у джерела виплати, якщо фізичною особою – підприємцем, яка отримує такий дохід, надано копію документа, що підтверджує її державну реєстрацію відповідно до закону як суб’єкта підприємницької діяльності.

Враховуючи викладене, оскільки дохід фізичної особи – підприємця незалежно від обраної системи оподаткування, отриманий від надання в оренду нерухомого майна, у межах господарської діяльності, не оподатковується за правилами, встановленими розділом IV Кодексу як для платників податків - фізичних осіб, то така фізична особа –  підприємець не зобов’язана визначати мінімальну суму орендного платежу згідно з Методикою № 1253. При цьому зазначеного обов’язку не виникає також і у Товариства.

Сума орендного платежу, отримана фізичною особою - підприємцем у межах господарської діяльності визначається виходячи з розміру орендної плати, визначеної за погодженням сторін у договорі оренди та включається до доходу фізичної особи – підприємця.

Водночас, за власним бажанням Товариство або фізична особа - підприємець при визначені розміру орендної плати може застосовувати Методику № 1253.

Крім того, Товариство при нарахуванні (виплаті) доходів фізичній особі – підприємцю звільняється від утримання та сплати податку на доходи фізичних осіб до бюджету з таких доходів, за умови, що зазначені доходи отримуються фізичною особою – підприємцем в межах його господарської діяльності та надано копію документу, що підтверджує його державну реєстрацію відповідно до закону як суб'єкта підприємницької діяльності, а також у разі необхідності витягу з реєстру платників єдиного податку.

Разом з тим юридична особа виконує функцію податкового агента в частині відображення вказаного доходу у податковому розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків – фізичних осіб, і сум утриманого з них податку, а також сум нарахованого єдиного внеску.

Форма податкового Розрахунку і Порядок заповнення та подання податковими агентами податкового Розрахунку, затверджено наказом Міністерства фінансів України від 13.01.2015 № 4, зі змінами.

Згідно з Довідником ознак доходів фізичних осіб, наведеного у додатку 2 до Порядку, дохід, виплачений самозайнятій особі, відображається податковим агентом у Додатку 4ДФ до Розрахунку за ознакою доходу «157».

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

___________________________________________________________________

Дана індивідуальна податкова консультація діє до зміни/втрати чинності норм законодавства, щодо яких надано індивідуальну податкову консультацію.