Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 01.06.2026 р. № 3154/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення (   ), щодо застосування окремих норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Платник податків у своєму зверненні зазначив, що планує придбати комерційну нерухомість у Республіці Португалія з метою проведення ремонтних робіт та подальшого її продажу для отримання доходу. При цьому витрати на придбання нерухомого майна та на проведення ремонтних робіт можуть становити більшу частину доходу, отриманого від продажу такого майна.

Порядок оподаткування іноземних доходів встановлено п. 170.11 ст. 170 Кодексу, відповідно до п.п. 170.11.1 якого у разі якщо джерело виплат будь-яких оподатковуваних доходів є іноземним, сума такого доходу включається до загального річного оподатковуваного доходу платника податку – отримувача, який зобов’язаний подати річну податкову декларацію, та оподатковується за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, визначених у
пп. «а» - «г» п.п. 170.11.1 п. 170.11 ст. 170 Кодексу.

При цьому, Кодекс визначає умови:

за яких дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року об’єкта нерухомості не оподатковується (п. 172.1 ст. 172 Кодексу);

за яких на отриманий від продажу нерухомості дохід розповсюджується ставка 5% (п. 172.2 ст. 172 Кодексу);

за яких дохід від продажу об’єктів нерухомості може бути зменшений на документально підтверджені витрати (п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

Між Україною та Португальською Республікою укладено Конвенцію про уникнення подвійного оподаткування та попередження податкових ухилень стосовно податків на доход і на капітал. Згідно із ст. 6 цієї Конвенції, доходи, що одержуються резидентом Договірної Держави (України) від нерухомого, яке знаходиться в другій Договірній Державі (Португалії), можуть оподатковуватись у цій другій Державі (Португалії).

Тобто, на думку платника податків, якщо в Португалії від продажу нерухомого майна з нього буде утримано податок на доходи фізичних осіб,  то він не має включати суму такого доходу до оподаткованого річного доходу в Україні.

У зв’язку з чим, платник податку просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. Чи підлягає оподаткуванню в Україні дохід від продажу нерухомого майна у Португальській Республіці фізичною особою - резидентом України?

2. Чи поширюється на продаж фізичною особою - резидентом України нерухомого майна, що знаходиться у Португальській Республіці норми п. 172.1 ст. 172 Кодексу?

3. Чи поширюються на продаж фізичною особою - резидентом України нерухомого майна, що знаходиться у Португальській Республіці норми п. норми п. 172.2 ст. 172 Кодексу?

4. Чи може бути зменшений дохід від продажу фізичною особою - резидентом України нерухомого майна, що знаходиться у Португальській Республіці, на суму документально підтверджених витрат?

5. Якщо відповідь на питання № 4 є позитивною, то які саме витрати можуть зменшувати дохід від продажу фізичною особою - резидентом України нерухомого майна, що знаходиться у Португальській Республіці (витрати на придбання нерухомого майна, витрати на проведення ремонту) і яким документами такі витрати можуть підтверджуватися?

6. Чи підлягає оподаткуванню в Україні дохід від продажу нерухомого майна у Португальській Республіці фізичною особою - резидентом України, якщо такий дохід вже був оподаткований в Португальській Республіці?

7. Чи може бути зарахований податок, сплачений у Португальський Республіці, у рахунок податку на доходи фізичних осіб та військового збору в Україні відповідно до Конвенції між Україною та Португалією про уникнення подвійного оподаткування?

8. Якщо відповідь на питання № 7 є позитивною, то яким чином відбувається таке зарахування і які документи потрібно надати платнику податків?

Щодо першого, шостого, сьомого та восьмого питань

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів  регулюються Кодексом (п. 1 ст. 1 Кодексу).

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб врегульовано розділом ІV Кодексу, згідно з п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку є фізична особа – резидент, яка отримує доходи як з джерела їх походження в Україні, так і іноземні доходи.

Підпунктом 163.1.3 п. 163.1 ст. 163 Кодексу передбачено, що об’єктом оподаткування резидента є іноземні доходи – доходи (прибуток), отримані з джерел за межами України.

Відповідно до п.п. 14.1.55 п. 14.1 ст. 14 Кодексу дохід, отриманий з джерел за межами України – це будь-який дохід, отриманий резидентами, у тому числі від будь-яких видів їх діяльності за межами митної території України, включаючи, зокрема, доходи від продажу майна, розташованого за межами України.

Оподаткування іноземних доходів встановлено п. 170.11 ст. 170 Кодексу.

Відповідно до п.п. 170.11.1 п. 170.11 ст. 170 Кодексу, у разі якщо джерело виплат будь-яких оподатковуваних доходів є іноземним, сума такого доходу включається до загального річного оподатковуваного доходу платника
податку – отримувача, який зобов’язаний подати річну податкову декларацію, та оподатковується за ставкою 18 відс., визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім:

а) доходів, визначених п.п. 167.5.4 п. 167.5 ст. 167 Кодексу, що оподатковуються за ставкою 9 відс., визначеною п.п. 167.5.4 п. 167.5 ст. 167 Кодексу;

б) прибутку від операцій з інвестиційними активами, що оподатковується в порядку, визначеному п. 170.2 ст. 170 Кодексу;

в) прибутку КІК, що оподатковується в порядку, визначеному п. 170.13
ст. 170 Кодексу;

г) виплат у грошовій чи негрошовій формі у зв’язку з розподілом прибутку, або його частини, джерелом яких є утворення без статусу юридичної особи, створене на підставі правочину або зареєстроване відповідно до законодавства іноземної держави (території) без створення юридичної особи, що оподатковуються в порядку, визначеному п. 170.11¹ ст. 170 Кодексу.

Згідно з п.п. 170.11.2 п. 170.11 ст. 170 Кодексу у разі якщо згідно з нормами міжнародних договорів, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України, платник податку може зменшити суму річного податкового зобов’язання на суму податків, сплачених за кордоном, він визначає суму такого зменшення за зазначеними підставами у річній податковій декларації.

Крім того, згідно з п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу дохід, визначений ст. 163 Кодексу, є об’єктом оподаткування військовим збором для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, – 5 відс. від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Згідно із п. 164.4 ст. 164 Кодексу під час отримання доходів у вигляді валютних цінностей або інших активів (вартість яких виражена в іноземній валюті або міжнародних розрахункових одиницях), такі доходи перераховуються у гривні за валютним курсом Національного банку України, що діє на момент нарахування (отримання) таких доходів.

Нарахування, утримання та сплата (перерахування) податку на доходи фізичних осіб та військового збору до бюджету здійснюється у порядку, встановленому ст. 168 Кодексу та п.п. 1.4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Підпунктом 168.2.1 п. 168.2 ст. 168 Кодексу встановлено, що платник податку, що отримує доходи від особи, яка не є податковим агентом, та іноземні доходи, зобов’язаний включити суму таких доходів до загального річного оподатковуваного доходу та подати податкову декларацію за наслідками звітного податкового року, а також сплатити податок (військовий збір) з таких доходів.

Порядок подання річної декларації про майновий стан і доходи (податкової декларації) передбачено ст. 179 Кодексу.

Форма податкової декларації про майновий стан і доходи та Інструкція щодо її заповнення затверджена наказом Міністерства фінансів України від 02.10.2015 № 859 зі змінами.

Враховуючи викладене, дохід, отриманий фізичною особою – резидентом від продажу нерухомого майна, розташованого за межами України, включається до загального річного оподатковуваного доходу платника податків як іноземний дохід та оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відс. і військовим збором за ставкою 5 відсотків. При цьому фізична особа зобов'язана подати річну податкову декларацію та сплатити податок (військовий збір) з такого доходу.

Крім того, відповідно до п. 13.4 ст. 13 Кодексу суми податків та зборів, сплачені за межами України, зараховуються під час розрахунку податків та зборів в Україні за правилами, встановленими Кодексом.

Для отримання права на зарахування податків та зборів, сплачених за межами України, платник зобов’язаний отримати від державного органу країни, де отримується такий дохід (прибуток), уповноваженого справляти такий податок, довідку про суму сплаченого податку та збору, а також про базу та/або об’єкт оподаткування. Зазначена довідка підлягає легалізації у відповідній країні, відповідній закордонній дипломатичній установі України, якщо інше
не передбачено чинними міжнародними договорами України (п. 13.5 ст. 13 Кодексу).

Разом з цим, відповідно до положень п. 3.2 ст. 3 Кодексу, якщо міжнародним договором, згода на обов’язковість якого надана Верховною Радою України, встановлено інші правила, ніж ті, що передбачені Кодексом, застосовуються правила міжнародного договору.

Щодо другого, третього, четвертого та п’ятого питань

Відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні, до якого включається, зокрема, частина доходу від операцій з майном, розмір якого визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено
ст. 172 Кодексу.

Враховуючи те, що об’єкт нерухомого майна знаходиться за межами України, то дохід, отриманий фізичною особою – резидентом зазначеного майна, оподатковується у порядку, встановленому як для іноземного доходу, тобто положення ст. 172 Кодексу у даному випадку не застосовуються. 

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.