Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 01.06.2026 р. № 3169/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

 

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення (    ) щодо застосування окремих норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні, фізична особа – платник податків планує здійснити вперше у звітному році операцію з продажу об’єкта нерухомого майна.

В зв’язку з цим, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з таких питань:

1. Чи може платник податків, здійснюючи вперше у звітному річному податковому періоді 2026 року, операцію з продажу об’єкта нерухомого майна, за умови перебування такого майна у власності платника податків менше трьох років, розраховувати та сплачувати відповідний податок з доходу, зменшеного на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості (який потім продається), розташованого на території України?

2. Які документи будуть належними при зменшенні податку від доходу на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості (який потім продається), розташованого на території України?

3. Чи достатньо наданого ДПС даного податкового роз’яснення (консультації) для органів нотаріату та нотаріусів України при оформленні відповідної угоди купівлі – продажу нерухомого майна для розрахунку оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна?

Щодо першого - третього питань

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом ІV Кодексу, згідно з п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку на доходи фізичних осіб є фізична особа – резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні, до якого включається, зокрема, частина доходу від операцій з майном, розмір якого визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Також доходи, визначені ст. 163 Кодексу, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1
п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, – 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹
підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено
ст. 172 Кодексу.

Слід зазначити, що для цілей ст. 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/ майбутній об’єкт нерухомості, подільний об’єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ст. 172 Кодексу).

Згідно з п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відсотків, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Разом з тим, відповідно до абзацу другого п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у  п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу (18 відсотків), крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.

При цьому, дохід від продажу об'єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п. 172.2 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України (абзац п'ятий п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

При цьому, якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

Враховуючи викладене, якщо платником податку – фізичною особою протягом звітного податкового року здійснюється продаж нерухомого майна, яке не зазначено у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, тобто перебуває у власності платника податку менше трьох років, то дохід від:

першого продажу - оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків;

другого та наступного продажу - оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відсотків та військовим збором за ставкою
5 відсотків, за умови, що майно не отримано у спадщину.

При цьому зазначена фізична особа має право зменшити дохід на документально підтверджуючі витрати, визначені абзацом сьомим п. 172.2
ст. 172 Кодексу, отриманий виключно від продажу:

другого та наступного об’єкту нерухомого майна , не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу.

Таким чином, дохід, отриманий Вами від першого продажу об’єкт нерухомого майна, яке перебуває у власності менше трьох років, оподатковується податком на доходи фізичних осіб і військовим збором без урахування витрат, понесених на придбання цього об’єкта нерухомості.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію