Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ГУ ДПС У М.КИЄВІ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 15.06.2026 р. № 3423/ІПК/26-15-24-01-14-06

Головне управління ДПС у м. Києві,керуючись статтею 52 глави 3 розділу II Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року № 2755-VІ зі змінами та доповненнями (далі – Кодекс), розглянуло звернення фізичної особи щодо практичного застосування окремих норм податкового законодавства та в межах компетенції повідомляє.

У своєму зверненні фізична особа повідомила, що на підставі договору дарування від 30.11.2004 року фізичною особою набуто право приватної власності на земельну ділянку, площею 0,0994 га, що розташована у м. Києві, із цільовим призначенням — для дачного будівництва.

Право власності на зазначену земельну ділянку виникло у 2004 році, є безперервним та не припинялося до теперішнього часу.

У подальшому планується здійснення поділу вказаної земельної ділянки на дві окремі земельні ділянки, у результаті чого будуть сформовані нові земельні ділянки з присвоєнням їм окремих кадастрових номерів.

У подальшому планується відчуження (продаж) новоутворених земельних ділянок.

У зв’язку з чим платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію, в якій роз’яснити:

1. Чи підлягає оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб дохід від продажу новоутворених земельних ділянок, утворених шляхом поділу земельної ділянки, яка перебувала у власності платника податку понад три роки, за відсутності переходу права власності та ознак підприємницької діяльності, та чи застосовується у такому випадку ставка 0% відповідно до п. 172.1 Податкового кодексу України?

2. Чи впливають поділ земельної ділянки та присвоєння нових кадастрових номерів на обчислення строку перебування об’єкта нерухомого майна у власності платника податку, зокрема чи обчислюється такий строк з моменту набуття права власності на первісну земельну ділянку та чи вважається поділ підставою набуття права власності?

Щодо першого-другого питань.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів регулюються Кодексом (п.1.1 ст. 1 Кодексу).

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до п. 163.1 ст. 163 якого об'єктом оподаткування фізичної особи - резидента є, зокрема, загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Відповідно до п. п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 - 173 Кодексу.

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/ майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 Кодексу.

Для цілей ст. 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об'єкти нерухомості, неподільний об'єкт незавершеного будівництва / майбутній об'єкт нерухомості, подільний об'єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ст. 172 Кодексу).

Згідно з п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема, житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Водночас, п.п. 1.7 п. 16 прим. 1 підрозд. 10 розд. ХХ «Перехідні положення» ПКУ встановлено, що звільняються від оподаткування військовим збором доходи, що згідно з розд. IV ПКУ не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165 ПКУ, пп. 3 і 4  п. 170.13 прим. 1 ст. 170 розд. ІV ПКУ та п. 14 підрозд. 1 розд. XX «Перехідні положення» ПКУ.

Разом з тим, згідно з п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відсотків, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Відповідно до абзацу другого п. 172.2 ст. 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 ПКУ (18 відсотків), крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку
у спадщину.

При цьому, дохід від продажу об'єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п. 172.2 ст. 172 ПКУ, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України (абзац п'ятий п. 172.2 ст. 172 ПКУ).

Також вказаний дохід є об'єктом оподаткування військовим збором для платників, зазначених у пп. 1 пп. 1.1 п. 16 ¹ підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16 ¹ підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу).

Ставка військового збору для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу, становить 5 відсотків об'єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16 ¹ підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16 ¹ підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу).

Враховуючи викладене, дохід, отриманий фізичною особою від послідовного продажу протягом року об’єктів нерухомості, а саме, розподілених земельних ділянок, які перебувають у власності більше трьох років :

 - першого продажу об'єкту нерухомості, – не оподатковується податком на доходи фізичних осіб та військовим збором;

- другого продажу об'єктів нерухомості, – оподатковується за ставкою 5 відсотків та військовим збором - 5 відсотків.

Разом з тим, дохід, отриманий фізичною особою від послідовного продажу протягом року об’єктів нерухомості, а саме, розподілених земельних ділянок, які перебувають у власності менше трьох років:

 - першого продажу об’єкта нерухомості зазначеного у п.172.2 ст. 172 ПКУ, – оподатковується за ставкою 5 відсотків та військовим збором - 5 відсотків.

 - другого та наступних продажів об'єктів нерухомості зазначених у п.172.2 ст. 172 ПКУ, - оподаткується за ставкою 18 відсотків і військовим збором - 5 відсотків та дохід може бути зменшений на документально підтверджені витрати.

При цьому, з питань терміну виникнення права власності на земельні ділянки, які підлягали поділу, доцільно звернутися до Міністерства юстиції України.

Водночас  наголошуємо, черговість продажу об’єктів нерухомості фізична особа визначає самостійно.

        Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (п. 52.2 ст. 52 глави 3 розділу II ПКУ).