Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 19.06.2026 р. № 3540/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення ( ), щодо практичного застосування окремих норм податкового законодавства і в межах компетенції повідомляє.

У зверненні платник податків повідомив, що у 2005 році на підставі договору купівлі-продажу ним було набуто у власність квартиру. На момент придбання зазначеної квартири платник перебував у зареєстрованому шлюбі, у зв’язку з чим вказане нерухоме майно набуло статусу об’єкта спільної сумісної власності подружжя.

В подальшому між колишнім подружжям виник спір щодо поділу спільного майна, у зв’язку з чим рішенням суду від 2013 року було здійснено поділ спільного майна подружжя та визнано за кожним із колишнього подружжя право власності на ½ частку вищевказаної квартири.

Разом з тим, після ухвалення зазначеного рішення суду державна реєстрація права власності на відповідні частки квартири у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведена не була. Лише у 2026 році на підставі вказаного рішення суду було проведено державну реєстрацію права власності платника податків на ½ частку зазначеної квартири у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Платник податків має намір здійснити відчуження належної йому ½ частки квартири.

У зв’язку з наведеною ситуацією платник просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. Який момент вважається моментом набуття права власності для цілей застосування ст. 172 Кодексу у випадку, коли квартира була набута під час шлюбу, частки у праві власності визначені рішенням суду, а державна реєстрація права власності на частку проведена пізніше на підставі такого рішення суду?

2. Чи вважається державна реєстрація права власності на ½ частку квартири, проведена у 2026 році на підставі рішення суду, новим набуттям права власності для цілей застосування ст. 172 Кодексу?

3. Чи застосовується у наведеному випадку звільнення від оподаткування, передбачене п. 172.1 ст. 172 Кодексу, у разі продажу у 2026 році ½ частки квартири?

4. Які податки та у якому розмірі підлягають сплаті у разі продажу зазначеної ½ частки квартири у 2026 році?

5. Якими нормами законодавства та офіційними роз’ясненнями керуються контролюючі органи при визначенні строку перебування у власності нерухомого майна у наведених правовідносинах?

Особисті немайнові та майнові відносини регулюються Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ).

Відповідно до частини першої ст. 182 ЦКУ право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ст. 316, 317 ЦКУ).

Виходячи з норм глави 26 ЦКУ, майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності.

Власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю (частина перша ст. 356 ЦКУ).

Частинами першою, третьою ст. 364 ЦКУ встановлено, що співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності.

У разі виділу співвласником у натурі частки із спільного майна для співвласника, який здійснив такий виділ, право спільної часткової власності на це майно припиняється. Така особа набуває право власності на виділене майно, і у випадку, встановленому законом, таке право підлягає державній реєстрації.

Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються Законом України від 01 липня 2004 року
№ 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» із змінами та доповненнями (далі – Закон № 1952).

Пунктом 1 частини першої ст. 2 Закону № 1952 встановлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру прав.

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, згідно з п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку на доходи фізичних осіб є фізична особа - резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні, до якого включається, зокрема, частина доходу від операцій з майном, розмір якого визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Також доходи, визначені ст. 163 Кодексу, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1
п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених
у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, – 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹
підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10
розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено
ст. 172 Кодексу.

Для цілей ст. 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, подільний об'єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ст. 172 Кодексу).

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Крім того, відповідно до п.п. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу звільняються від оподаткування військовим збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4
п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Згідно з абзацом першим п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Враховуючи викладене, якщо фізичною особою один раз протягом звітного податкового року здійснюється продаж нерухомого майна, яке зазначено у п. 172.1 ст. 172 Кодексу (½ квартири) та перебуває у власності платника податку більше трьох років, то дохід, отриманий від такого продажу, не оподатковується податком на доходи фізичних осіб і звільняється від оподаткування військовим збором.

Разом з тим, якщо зазначене майно перебуває у власності менше трьох років, то дохід від:

першого продажу протягом звітного (податкового) року нерухомого майна оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків;

другого продажу протягом звітного (податкового) року нерухомого майна оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків.

Зауважуємо, що з питання визначення термінів виникнення (втрати) права власності на нерухоме майно доцільно звернутися до Міністерства юстиції України.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.