Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ГУ ДПС У ЛЬВІВСЬКІЙ ОБЛАСТІ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 22.06.2026 р. № 3583/ІПК/13-01-24-02

Головне управління ДПС у Львівській області, керуючись статтею 52 Податкового Кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI із змінами та доповненнями (далі ‒ Кодекс), розглянуло звернення щодо оподаткування доходу від продажу об’єкта нерухомості та в межах компетенції повідомляє.

У зверненні платник податків повідомила, що ½ частина житлового будинку належить їй на підставі свідоцтва про право на спадщину.

У квітні 2025 року між платником податків і другим співвласником було укладено договір про поділ майна, в результаті чого було виділено окремий об’єкт нерухомого майна та присвоєно окрему поштову адресу кожному співвласнику, внаслідок чого платник отримала витяг про реєстрацію права власності від __ 2025 року на цілий будинок. Поштова адреса залишилась тією ж, змінилась лише частка будинку: з 1/2 на цілий будинок.

Платник податків має намір продати цей житловий будинок.  

У зв’язку з наведеною ситуацією платник просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1.Чи буде дохід від продажу зазначеного нерухомого майна оподатковуватись податком на доходи фізичних осіб та військовим збором, якщо право власності на ½ частину будинку виникло у 2008 році, а у 2025 році лише здійснено поділ майна між співвласниками та присвоєно окрему адресу об’єкту нерухомості?

2.Яка дата вважається датою набуття права власності: дата отримання свідоцтва про право на спадщину у 2008 році чи дата укладання договору про поділ у 2025 році?

Щодо першого та другого питань.

Оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу, згідно з п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є, зокрема, загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Перелік доходів, які включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку визначено п. 164.2 ст. 164 Кодексу, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, визначено
ст. 172 Кодексу.

Для цілей ст. 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, подільний об’єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування
(п. 172.8 ст. 172 Кодексу).

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці).

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Підпунктом 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування військовим збором доходи, які згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4
п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Згідно з п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Відповідно до п. 172.3 ст. 172 Кодексу дохід від продажу об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Сума податку визначається та самостійно сплачується через банки, небанківських надавачів платіжних послуг, емітентів електронних грошей особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, - до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни (п.п. «а» п. 172.5 ст. 172 Кодексу).

Об’єктом оподаткування військовим збором, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, є доходи, визначені ст. 163 Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, – 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹
підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Нарахування, утримання та сплата (перерахування) податку на доходи фізичних осіб та військового збору до бюджету здійснюється у порядку, встановленому ст. 168 Кодексу та п.п. 1.4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Враховуючи викладене, дохід, отриманий фізичною особою від продажу один раз протягом звітного (податкового) року житлового будинку, який перебуває у власності платника податків більше трьох років,  не оподатковується податком на доходи фізичних осіб та військовим збором.

Водночас дохід, отриманий фізичною особою від продажу протягом звітного (податкового) року об’єкта житлового будинку, який перебуває у власності такої особи менше трьох років, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків.

При цьому слід зазначити, що з питання терміну виникнення прав власності на нерухоме майно, отриманого Вами, доцільно звернутися до Міністерства юстиції України.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.