Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 24.06.2026 р. № 3671/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК

 

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо оподаткування ПДВ операцій з надання в оренду нерухомого майна в межах договору управління та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ і підпунктом «в» підпункту 69.41.3 підпункту 69.41 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, ТОВ, яке є платником ПДВ та перебуває на загальній системі оподаткування, має намір укласти з фізичною особою – нерезидентом, яка є власником нерухомого майна (далі – Власник), договір управління нерухомим майном. Відповідно до умов такого договору Власник передає ТОВ (управителю) в управління належну їй на праві приватної власності квартиру без переходу права власності. Управитель здійснює управління майном від імені та за рахунок Власника, зокрема передає квартиру в оренду, отримує від орендаря орендну плату та компенсацію спожитих орендарем комунальних послуг, виконує функції податкового агента Власника щодо оподаткування доходів від оренди і після утримання податків і зборів, перераховує Власнику дохід від орендної плати за вирахуванням податків та винагороди управителя. Сума орендної плати за таким договором управління майном за 12 календарних місяців не перевищуватиме 1 млн грн.

Враховуючи вищевикладене, ТОВ просить надати індивідуальну податкову консультацію з питання:

чи призводить до виникнення об’єкта оподаткування ПДВ отримання ТОВ від орендаря суми орендної плати та компенсації спожитих орендарем комунальних послуг в описаній у зверненні ситуації?

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Відповідно до пункту 5.3 статті 5 розділу I ПКУ інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Загальні положення щодо договорів управління майном визначені главою 70 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ).

За договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов’язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача) (частина перша статті 1029 ЦКУ).

Установником управління є власник майна (частина перша статті 1032 ЦКУ).

Управителем може бути суб’єкт підприємницької діяльності (частина перша статті 1033 ЦКУ).

Договір управління майном може засвідчувати виникнення в управителя права довірчої власності на отримане в управління майно. Довірча власність на отримане в управління нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості виникає з моменту її державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (частина друга статті 1029 ЦКУ).

Предметом договору управління майном можуть бути підприємство як єдиний майновий комплекс, нерухома річ, цінні папери, майнові права, крім майнових прав інтелектуальної власності, та інше майно (частина перша статті 1030 ЦКУ).

Договір управління нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва, майбутнім об’єктом нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню (частина друга статті 1031 ЦКУ).

Майно, передане в управління, має бути відокремлене від іншого майна установника управління та від майна управителя, має обліковуватися в управителя на окремому балансі, і щодо нього ведеться окремий облік. Розрахунки, пов’язані з управлінням майном, здійснюються на окремому банківському рахунку (частина третя статті 1030 ЦКУ).

Пунктом 44.1 статті 44 глави 1 розділу ІІ ПКУ визначено, що для цілей оподаткування платники податків зобов'язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов'язаних з визначенням об'єктів оподаткування та/або податкових зобов'язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, інформації, пов'язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством. Платникам податків забороняється формування показників податкової звітності, митних декларацій на підставі даних, не підтверджених документами, що визначені абзацом першим пункту 44.1 статті 44 глави 1 розділу ІІ ПКУ.

Правові засади регулювання, організації, ведення бухгалтерського обліку та складання фінансової звітності в Україні визначено Законом України від 16.07.1999 № 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні».

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» та «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об’єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Пунктом 180.1 статті 180 розділу V ПКУ визначено коло осіб, які для цілей оподаткування ПДВ визначаються платниками ПДВ.

Зокрема, відповідно до підпункту 5 пункту 180.1 статті 180 розділу V ПКУ для цілей оподаткування платником податку є особа - управитель майна, яка веде окремий податковий облік з ПДВ щодо господарських операцій, пов'язаних з використанням майна, що отримане в управління за договорами управління майном.

Для цілей оподаткування господарські відносини між управителем майна з власної господарської діяльності та його діяльності з управління майном прирівнюються до відносин на основі окремих цивільно-правових договорів. Норми підпункту 5 пункту 180.1 статті 180 розділу V ПКУ не поширюються на управителів майна, які здійснюють управління активами інститутів спільного інвестування, фондів банківського управління, фондів фінансування будівництва та фондів операцій з нерухомістю, створених відповідно до закону.

Відповідно до пункту 181.1 статті 181 розділу V ПКУ у разі якщо загальна сума від здійснення операцій з постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню згідно з цим розділом, у тому числі операцій з постачання товарів/послуг з використанням локальної або глобальної комп’ютерної мережі (зокрема, але не виключно шляхом встановлення спеціального застосунку або додатку на смартфонах, планшетах чи інших цифрових пристроях), нарахована (сплачена) такій особі протягом останніх 12 календарних місяців, сукупно перевищує 1 млн грн гривень (без урахування ПДВ), така особа зобов’язана зареєструватися як платник податку у контролюючому органі за своїм місцезнаходженням (місцем проживання) з дотриманням вимог, передбачених статтею 183 розділу V ПКУ, крім особи, яка є платником єдиного податку першої - третьої групи.

Враховуючи викладене, та виходячи із аналізу норм ПКУ та інших нормативно-правових актів, зазначених вище, опису питання і фактичних обставин, зазначених у зверненні, ДПС повідомляє.

Відповідно до пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткуванню ПДВ є, зокрема, операції платників ПДВ з постачання послуг (у тому числі з надання майна в оренду), місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Обов’язок щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ виникає у платника податку у зв’язку із здійсненням конкретних операцій, що є об’єктом оподаткування ПДВ, та такі операції підлягають відображенню у податковій звітності з ПДВ.

При цьому податкові зобов’язання з ПДВ за операцією з надання в оренду нерухомого майна виникають у особи, яка фактично здійснює постачання відповідних послуг з надання майна в оренду з урахуванням вимог законодавства.

Особа, яка зареєстрована платником ПДВ, зобов’язана визначати податкові зобов’язання з ПДВ за операціями, що є об’єктом оподаткування ПДВ, незалежно від обсягу таких операцій.

При цьому, якщо відповідно до умов договору орендар у складі орендної плати за користуванням нерухомим майном здійснює економічне відшкодування (компенсацію) всіх елементів витрат, пов’язаних з послугами з надання майна в оренду, а управитель, крім орендної плати, отримує таку компенсацію, суми такого відшкодування (компенсації) є складовою вартості послуг з надання майна в оренду та враховуються при визначенні бази оподаткування ПДВ.

Таким чином, якщо управитель майна зареєстрований платником ПДВ для ведення окремого податкового обліку ПДВ щодо господарських операцій, пов’язаних з використанням майна, що отримане в управління, а операції з надання в оренду нерухомого майна у межах договору управління майном є об’єктом оподаткування ПДВ, то управитель зобов’язаний визначити податкові зобов’язання з ПДВ виходячи з вартості послуг з надання майна в оренду, що постачаються згідно з договором оренди, у порядку, встановленому розділом V ПКУ, та відображати їх у податковій звітності з ПДВ у загальновстановленому порядку незалежно від того, що сума орендної плати, яка надходить на окремий рахунок за таким договором управління майном, не перевищує 1 млн грн протягом останніх 12 календарних місяців.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 розділу ІІ ПКУ).