Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 29.06.2026 р. № 3776/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК

 

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо порядку оподаткування ПДВ операції з відчуження об’єкта нерухомого майна та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариство здійснює відчуження (продаж) належного йому нерухомого майна за ціною, що відповідає його балансовій (залишковій) вартості.

Враховуючи вищевикладене, Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. чи має право Товариство здійснити відчуження належного йому нерухомого майна за ціною, що відповідає його балансовій (залишковій) вартості, визначеній відповідно до даних бухгалтерського обліку;
2. чи встановлює ПКУ чи інші нормативно-правові акти обов’язок для юридичної особи при відчуженні нерухомого майна визначати базу оподаткування ПДВ виходячи з ринкової, оціночної вартості або іншого показника, у разі якщо продаж здійснюється за балансовою (залишковою) вартістю майна;
3. чи є обов’язковим проведення незалежної оцінки нерухомого майна для цілей оподаткування ПДВ при його відчуженні юридичною особою у випадку, коли продаж здійснюється за балансовою (залишковою) вартістю;
4. яка база оподаткування ПДВ застосовується при здійсненні операції з постачання (продажу) об’єкта нерухомого майна юридичною особою за ціною, що відповідає його балансовій (залишковій) вартості;
5. чи виникають у Товариства будь-які додаткові податкові наслідки у разі продажу нерухомого майна за балансовою (залишковою) вартістю?

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулює ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Згідно з пунктами 5.1 − 5.3 статті 5 розділу I ПКУ поняття, правила та положення, установлені в ПКУ та законах із питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених у статті 1 розділу I ПКУ. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням ПКУ, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення ПКУ. Інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Загальні положення про договір встановлено розділом ІІ книги п’ятої Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ).

Відповідно до статті 6 ЦКУ сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦКУ, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦКУ). 

Згідно з частиною першою статті 655 ЦКУ за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено у розділі V та підрозділі 2 розділу XX ПКУ.

Відповідно до підпунктів «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників ПДВ з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Згідно з підпунктом 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ постачання товарів - будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду.

При цьому відповідно до підпункту 14.1.244 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ товарами є матеріальні та нематеріальні активи, у тому числі земельні ділянки, земельні частки (паї), а також цінні папери та деривативи, що використовуються у будь-яких операціях, крім операцій з їх випуску (емісії) та погашення.

Пунктом 188.1 статті 188 розділу V ПКУ встановлено, що база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку, який нараховується відповідно до підпунктів 213.1.9 і 213.1.14 пункту 213.1 статті 213 розділу VІ ПКУ, збору на обов’язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв’язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками - суб’єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

При цьому база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг не може бути нижче ціни придбання таких товарів/послуг, база оподаткування операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижче звичайних цін, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів - виходячи із звичайної ціни), за винятком:

товарів (послуг), ціни на які підлягають державному регулюванню;

газу, який постачається для потреб населення;

електричної енергії, ціна на яку склалася на ринку електричної енергії.

Правові основи оподаткування податком на прибуток підприємств встановлено розділом ІІІ та підрозділом 4 розділу XX ПКУ.

Відповідно до абзацу першого підпункту 134.1.1 пункту 134.1 статті 134 розділу ІІІ ПКУ об’єктом оподаткування податком на прибуток підприємств є прибуток із джерелом походження з України та за її межами, який визначається шляхом коригування (збільшення або зменшення) фінансового результату до оподаткування (прибутку або збитку), визначеного у фінансовій звітності підприємства відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, на різниці, які визначені відповідними положеннями ПКУ.

Різниці, які виникають при нарахуванні амортизації необоротних активів, встановлені статтею 138 розділу ІІІ ПКУ.

Відповідно до пункту 138.1 статті 138 розділу ІІІ ПКУ фінансовий результат до оподаткування збільшується, зокрема:

на суму залишкової вартості окремого об’єкта основних засобів та/або нематеріальних активів, визначеної відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, у разі ліквідації або продажу такого об’єкта;

на суму залишкової вартості окремого об’єкта невиробничих основних засобів та/або невиробничих нематеріальних активів, визначеної відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, у разі ліквідації або продажу такого об’єкта.

Згідно з пунктом 138.2 статті 138 розділу ІІІ ПКУ фінансовий результат до оподаткування зменшується, зокрема:

на суму залишкової вартості окремого об’єкта основних засобів та/або нематеріальних активів, визначеної з урахуванням положень цієї статті ПКУ, у разі ліквідації або продажу такого об’єкта;

на суму первісної вартості придбання або виготовлення окремого об’єкта невиробничих основних засобів та/або невиробничих нематеріальних активів та витрат на їх ремонт, реконструкцію, модернізацію або інші поліпшення, у тому числі віднесених до витрат відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, у разі продажу такого об’єкта невиробничих основних засобів або нематеріальних активів, але не більше суми доходу (виручки), отриманої від такого продажу.

Враховуючи викладене та виходячи із аналізу норм ПКУ та інших нормативно-правових актів, зазначених вище, опису питань і фактичних обставин, що наявні у зверненні, ДПС повідомляє.

Щодо питання 1

Товариство має право здійснити відчуження належного йому об’єкта нерухомого майна за ціною, визначеною сторонами договору, зокрема за ціною, що відповідає його балансовій (залишковій) вартості, якщо інше не встановлено законодавством.

Щодо питання 2

ПКУ не встановлює обов’язку для юридичної особи при відчуженні нерухомого майна визначати базу оподаткування ПДВ виходячи виключно з ринкової або оціночної вартості такого майна.

Щодо питання 3

Проведення незалежної оцінки нерухомого майна для цілей оподаткування ПДВ та податком на прибуток підприємств при його продажу юридичною особою ПКУ не передбачено.

Щодо питань 4 - 5

При здійснення операції з постачання (продажу) об’єкта нерухомого майна, який обліковується у платника як необоротний актив, база оподаткування ПДВ визначається виходячи з його договірної вартості, але не може бути нижчою за балансову (залишкову) вартість такого об’єкта, визначену за даними бухгалтерського обліку станом на початок звітного (податкового) періоду, у якому здійснюється його постачання.

Отже, якщо договірна ціна продажу об’єкта нерухомого майна відповідає його балансовій (залишковій) вартості, визначеній за даними бухгалтерського обліку станом на початок відповідного звітного (податкового) періоду, то саме така договірна вартість є базою оподаткування ПДВ за такою операцією.

Щодо питання виникнення додаткових наслідків в описаній у зверненні ситуації ДПС зазначає, що кожен конкретний випадок податкових взаємовідносин, у тому числі і тих, про які йдеться у зверненні, необхідно розглядати з урахуванням договірних умов та обставин здійснення відповідних господарських операцій, у тому числі з детальним вивченням та аналізом первинних документів і матеріалів, оформленням яких супроводжувались такі операції, що дозволяють ідентифікувати фактичну їх сутність.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 роздiлу II ПКУ).