Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 01.07.2026 р. № 3828/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись статтею 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення щодо застосування окремих норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

У своєму зверненні платник податків повідомила, що її дідусь був власником житлового будинку, який розташований за адресою:
(…). За час володіння зазначеним об’єктом нерухомості дідусь збільшив його площу, добудувавши дві кімнати, однак вказані добудови не зареєстрував відповідно до вимог чинного законодавства. Окрім того під час свого життя дідусь не скористався правом на безоплатну приватизацію, передбачене ст. 118 Земельного кодексу України (далі - ЗКУ), та не приватизував земельну ділянку на якій знаходиться житловий будинок.

У жовтні 2023 року платник податків отримала свідоцтво про право на спадщину за законом та успадкувала зазначений будинок. Оскільки дідусь не використав право на приватизацію земельної ділянки під будинком,  вказаним правом скористалась платник податків – спадкоємиця.

У травні 2024 року рішенням (…) їй було безоплатно передано у власність земельну ділянку загальною площею (…) га (кадастровий номер) для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) за рахунок земель житлової та громадської забудови, яка розташована за       адресою (…). Також  протягом 2024 року платником податків були зареєстровані усі добудови до житлового будинку, виготовлено новий технічний паспорт, і у липні
2024 року за платником податку було зареєстровано право власності на успадкований житловий будинок із усіма добудовами.

Відповідно до приписів ст. 172 Кодексу при продажу будинку та земельної ділянки продавець повинен сплатити  5 відсотків податку на доходи фізичних осіб та 5 відсотків військового збору. Однак у разі отримання будинку та земельної ділянки у спадщину продавець не сплачує вказані податки.

Платник податків зауважила, що продає виключно ті об’єкти, які були набуті нею у спадщину: будинок, що розташованій за тією самою адресою (тобто не новий об’єкт), та земельну ділянку, на який розташований успадкований будинок. Без спадкування не виникло би право на приватизацію земельної ділянки відповідно до ст. 118 ЗКУ, згідно із вимогами якої особа може безоплатно приватизувати виключно ту земельну ділянку, на якій розташовані жилий будинок, господарські споруди, що перебувають у її власності. Отже, приймаючи у 2023 році спадщину, платник податків фактично успадкувала і будинок і земельну ділянку, однак юридично оформити таке право їй вдалося лише у 2024 році.

Формально і житловий будинок (разом із добудовами) і земельна ділянка не перебуває у власності платника податків більше трьох років, оскільки і приватизація, і узаконення усіх добудов було вчинено спадкоємицею у
2024 році.

Наразі платник податків планує продати зазначений об’єкт житлової нерухомості та земельну ділянку під ним.

Враховуючи викладене, платник податку просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступного питання:

чи є законним накладання на платника податків податкового обов’язку у розмірі 10 відсотків із кожного об’єкту нерухомого майна (5 відсотків податку на доходи фізичних осіб та 5 відсотків військового збору з продажу житлового будинку, який вона успадкувала але узаконила добудови; та 5 відсотків податку на доходи фізичних осіб та 5 відсотків військового збору за продаж вказаної вище земельної ділянки, яка була нею приватизована), враховуючи, що і будинок, і землю під ним платник податку фактично успадкувала?

Пунктом 19¹.1 ст. 19¹ Кодексу передбачено, що контролюючі органи здійснюють контроль за своєчасністю, достовірністю, повнотою нарахування та сплати податків, зборів, платежів установлених цим Кодексом, а також надають індивідуальні податкові консультації з питань податкового та іншого законодавства, контроль за додержанням якого покладено на контролюючі органи.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів регулюються Кодексом (п. 1.1 ст. 1 Кодексу).

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом ІV Кодексу, згідно з п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку на доходи фізичних осіб є фізична особа – резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Відповідно до п. 163.1 ст. 163 Кодексу об'єктом оподаткування резидента є, зокрема, загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід (п.п. 163.1.1
п. 163.1 ст. 163 Кодексу).

Доходи, які включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку, визначені у п. 164.2 ст. 164 Кодексу, зокрема, частина доходу від операцій з майном, розмір якого визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Також вказаний дохід для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, – 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹
підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено
ст. 172 Кодексу.

Так, відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна
у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

Крім того, п.п. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування військовим збором доходи, які згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу ХХ «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст.165,                              п.п. 3 і 4 п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу ХХ «Перехідні положення» Кодексу.

Водночас відповідно до абзацу першого п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1
ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у
п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відсотків, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Відповідно до абзацу другого п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1           ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою              18 відсотків, визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у абзаці другому п. 172.2 ст. 172 Кодексу майно отримано платником податку у спадщину.

Частиною четвертою ст. 334 Цивільного кодексу України встановлено, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до частини першої ст. 5 Закону України від 01липня 2004 року
№ 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі.

Враховуючи викладене, оскільки право власності на житловий будинок та земельну ділянку оформлюється у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно окремо, то такі об’єкти, у разі їх продажу, оподатковуються як два різних об’єкта.

Тобто, якщо платником податку – фізичною особою протягом звітного податкового року здійснюється продаж успадкованого нерухомого майна, яке зазначено у п. 172.1 ст. 172 Кодексу (житлового будинку), то такий дохід не оподатковується податком на доходи фізичних осіб і звільняється від оподаткування військовим збором.

Разом з тим, якщо протягом звітного податкового року фізичною особою здійснюється продаж нерухомого майна, яке перебуває у власності менше трьох років та не отримано у спадщину, то дохід від:

першого продажу (житлового будинку або земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення) - оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою
5 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків;

другого продажу (житлового будинку або земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення) - оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою
18 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків.

При цьому, з питання терміну виникнення прав власності на нерухоме майно доцільно звернутися до Міністерства юстиції України.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.