Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 06.07.2026 р. № 3876/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

 

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення (   ) щодо практичного застосування окремих норм податкового законодавства і в межах компетенції повідомляє.

У своєму зверненні платник податків повідомила, що у 2025 році здійснила відчуження (продаж) житлового будинку та земельної ділянки, на якій він розташований. Зазначені житловий будинок та земельна ділянка були набуті у власність на підставі спадкування, що підтверджується відповідними правовстановлюючими документами та записами у договорах купівлі-продажу.

Відчуження житлового будинку та земельної ділянки площею 0,0538 га відбулося в один і той самий день у одного й того самого приватного нотаріуса.

Оформлення даної операції двома окремими договорами (договір купівлі-продажу житлового будинку та договір купівлі-продажу земельної ділянки) було зумовлене виключно технічними вимогами нотаріального діловодства та реєстраційних процедур.

Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію
з наступних питань:

1. Чи вважається для цілей оподаткування одним (першим) продажем операція з одночасного продажу житлового будинку та земельної ділянки під ним (набутих у спадщину), оформлена двома окремими договорами в один день у одного нотаріуса протягом звітного календарного року відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу?

         2. Чи підлягає дохід, отриманий платником податків від продажу зазначеного житлового будинку та земельної ділянки (0,0538 га) під ним
у 2025 році, оподаткуванню податком з доходів фізичних осіб та військовим збором за ставкою 0 відс. (звільненню від оподаткування)?

         3. Чи виникає у платника податків за умови відсутності інших оподатковуваних доходів, обов’язок щодо подання річної декларації про майновий стан і доходи за результатами звітного року, у якому відбулася вищеописана операція?

Щодо першого – третього питань

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, згідно з п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку на доходи фізичних осіб є фізична особа - резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні, до якого включається, зокрема, частина доходу від операцій з майном, розмір якого визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Також доходи, визначені ст. 163 Кодексу, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1
п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених
у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення»
Кодексу, – 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2
п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10
розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено
ст. 172 Кодексу.

Для цілей ст. 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, подільний об'єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ст. 172 Кодексу).

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені
ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Крім того, відповідно до п.п. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу звільняються від оподаткування військовим збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4
п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Згідно з абзацом першим п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Відповідно до частини першої ст. 5 Закону України від 01липня 2004 року
№ 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі.

Таким чином, оскільки право власності на житловий будинок та земельну ділянку оформлюється у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно окремо, то такі об’єкти, у разі їх продажу, оподатковуються як два різних об’єкта.

Тобто, якщо платником податку – фізичною особою протягом звітного податкового року здійснювався:

перший продаж нерухомого майна, яке зазначено у п. 172.1 ст. 172 Кодексу та отриманого Вами у спадщину (житлового будинку або земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення) – дохід не оподатковується податком на доходи фізичних осіб та військовим збором незалежно від терміну перебування у власності;

другий продаж нерухомого майна, отриманого Вами у спадщину (житлового будинку або земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення) – дохід оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відс. та військовим збором за ставкою 5 відсотків.

Порядок подання фізичними особами – платниками податку на доходи фізичних осіб податкової декларації про майновий стан і доходи (далі – Декларація) визначено ст. 179 Кодексу, згідно з п. 179.1 якої платник податку зобов'язаний подавати Декларацію відповідно до Кодексу.

Водночас відповідно до п. 179.2 ст. 179 Кодексу обов'язок платника податку щодо подання Декларації вважається виконаним і Декларація не подається, якщо такий платник податку отримував, зокрема доходи від операцій продажу (обміну) майна, які відповідно до розділу IV Кодексу оподатковувалися при нотаріальному посвідченні договорів.

У разі якщо платник податку зобов’язаний подавати податкову декларацію відповідно до інших положень Кодексу, то в ній поряд з іншими доходами зазначаються доходи, передбачені п. 179.2 ст. 179 Кодексу.

Податкова декларація подається за базовий звітний (податковий) період, що дорівнює календарному року для платника податку на доходи фізичних
осіб, у тому числі самозайнятих осіб, – до 01 травня року, що настає за звітним, крім випадків, передбачених розділом IV Кодексу (п.п. 49.18.4 п. 49.18 ст. 49 Кодексу).

Форма податкової декларації та Інструкція щодо заповнення податкової декларації про майновий стан і доходи затвердженні наказом Міністерства фінансів України від 02.10.2015 № 859, зі змінами.

Фізична особа зобов’язана самостійно до 01 серпня року, що настає за звітним, сплатити суму податкового зобов’язання, зазначену в поданій нею податковій декларації (п. 179.7 ст. 179 Кодексу).

Таким чином, у разі якщо доходи, отримані Вами від продажу нерухомого майна (житлового будинку та земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення) були оподатковані податком на доходи фізичних осіб і військовим збором при нотаріальному посвідченні договорів відповідно до розділу IV Кодексу, то обов’язку щодо подання Декларації не виникає за умови відсутності інших підстав для подання такої Декларації.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.