Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 14.07.2026 р. № 4054/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 та п.п. «в» п.п. 69.41.3 п.п. 69.41 п. 69 підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення (…) щодо практичного застосування норм податкового законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Платник податків повідомив, що має намір придбати у фізичної особи – громадянина України дві земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Обидві земельні ділянки належать одній фізичній особі на праві приватної власності і набуті нею на підставі договорів дарування. Перша земельна ділянка вже перебуває у власності фізичної особи понад три роки. Друга земельна ділянка перебуває у власності фізичної особи менше трьох років.

Продаж земельних ділянок планується здійснити протягом одного календарного року одному покупцю – юридичній особі шляхом укладення двох окремих договорів купівлі – продажу.

До моменту здійснення зазначених операцій фізична особа у поточному календарному році не здійснювала відчуження інших об’єктів нерухомого майна.

Платник податку просить надати індивідуальну податкову консультацію
з наступних питань:

1. Який порядок оподаткування податком на доходи фізичних осіб та військовим збором доходу, отриманого фізичною особою від продажу першої земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка набута на підставі договору дарування, перебуває у власності понад три роки та є першим об’єктом нерухомого майна, відчуженим фізичною особою протягом календарного року?

2.Який порядок оподаткування податком на доходи фізичних осіб та військовим збором доходу, отриманого фізичною особою від продажу другої земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка набута на підставі договору дарування, перебуває у власності менше трьох років та є другим об’єктом нерухомого майна, відчуженим фізичною особою протягом календарного року?

3. Чи впливає на порядок оподаткування доходу від продажу зазначених земельних ділянок той факт, що вони є земельними ділянками сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, набутими фізичною особою на підставі договорів дарування, а також те, що одна земельна ділянка перебуває у власності понад три роки, а інша – менше трьох років? Якщо так, просимо роз’яснити, яким чином зазначені обставини впливають на застосування положень ст.172 Кодексу щодо кожної із зазначених операцій.

4. Чи є юридична особа – покупець земельних ділянок податковим агентом щодо утримання та сплати податку на доходи фізичних осіб і військового збору при виплаті доходу фізичній особі у наведеній ситуації? Якщо так, просимо роз’яснити порядок виконання обов’язків податкового агента та зазначити ставки податку на доходи фізичних осіб і військового збору, які підлягають застосуванню окремо до доходу від продажу першої та другої земельних ділянок.

5. Чи має юридична особа – покупець право застосовувати відповідний порядок оподаткування та ставки податку на доходи фізичних осіб і військового збору на підставі документів, що підтверджують право власності фізичної особи на земельні ділянки та строк перебування їх у власності, договір дарування, на підставі яких набуті земельні ділянки, а також письмової заяви фізичної особи про те, що до моменту укладення договорів купівлі – продажу вона не здійснювала відчуження інших об’єктів нерухомого майна у поточному календарному році?

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом ІV Кодексу, згідно з п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2
ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного     будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, визначено      ст. 172 Кодексу.

Пунктом 172.1 ст. 172 Кодексу встановлено, що не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені
ст. 121 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Главою 19 ЗКУ визначено порядок набуття права на землю громадянами та юридичними особами.

Так, ст. 25 ЗКУ визначено, зокрема, що при приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій земельні ділянки передаються працівникам цих підприємств, установ та організацій, працівникам державних та комунальних закладів освіти, культури, охорони здоров’я, розташованих на території відповідної ради, а також пенсіонерам з їх числа з визначенням кожному з них земельної частки (паю).

Землі у приватну власність особам, зазначеним у частині першій цієї статті, передаються безоплатно.

Розміри земельних ділянок, що виділяються для працівників державних та комунальних закладів, підприємств і організацій культури, освіти та охорони здоров’я та пенсіонерів з їх числа, які проживають у сільській місцевості або селищах міського типу, не можуть перевищувати норм безоплатної передачі земельних ділянок громадянам, встановлених законом для ведення особистого селянського господарства.

Згідно зі ст. 121 ЗКУ громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності
в таких розмірах, зокрема, для ведення особистого селянського господарства
не більше 2,0 гектара.

При цьому, згідно з п. 33.1 ст. 33 ЗКУ земельні ділянки, призначені для ведення особистого селянського господарства, можуть передаватися громадянами у користування юридичним особам України і використовуватися ними для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства без зміни цільового призначення цих земельних ділянок.

Разом з тим, відповідно до п. 37¹.1 ст. 37¹ ЗКУ земельні ділянки сільськогосподарського призначення, призначені для ведення особистого селянського господарства, фермерського господарства, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення, можуть використовуватися їх власником, землекористувачем також для ведення товарного сільськогосподарського виробництва без зміни цільового призначення таких земельних ділянок.

Водночас відповідно до Класифікатора видів цільового призначення земельних ділянок, наведеного у додатку 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України
від 17 жовтня 2012 року № 1051 до розділу 01 «Земельні ділянки сільськогосподарського призначення (земельні ділянки, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей; земельні ділянки, надані для діяльності у сфері надання послуг у сільському господарстві, та інше)» категорії «Землі сільськогосподарського призначення» належить, зокрема, підрозділ 01.01 «Для ведення товарного сільськогосподарського виробництва».

Крім того, п.п. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування військовим збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4
п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Водночас згідно з абзацом першим п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1
ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Також вказаний дохід для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, –
5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹
підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Відповідно до п. 172.7 ст. 172 Кодексу одночасно з дією п. 172.4 ст. 172 Кодексу, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни чи іншого відсудження об’єкта нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, є юридична особа чи самозайнята особа, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну).

Враховуючи викладене, дохід, отриманий платником податку – фізичною особою – резидентом від першого продажу протягом звітного податкового року земельної ділянки сільськогосподарського призначення із цільовим призначенням «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», безпосередньо отриманої таким платником у дарунок та перебуває у власності більше трьох років, не оподатковується податком на доходи фізичних осіб та звільняється від оподаткування військовим збором.

Разом з тим дохід, отриманий фізичною особою від другого продажу протягом звітного податкового року земельної ділянки сільськогосподарського призначення із цільовим призначенням «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», безпосередньо отриманої таким платником у дарунок та перебуває у власності менше трьох років, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відс. і військовим збором за ставкою 5 відсотків.

При цьому оскільки стороною договору купівлі-продажу вказаної земельної ділянки є юридична особа, то така юридична особа зобов’язана виконати усі функції податкового агента, визначені Кодексом.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.