Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 15.07.2026 р. № 4076/ІПК/99-00-04-03-03 ІПК

Державна податкова служба України за результатами розгляду звернення Товариства щодо визначення доходу юридичної особи платника єдиного податку третьої групи при продажу об’єктів нерухомості та, керуючись ст.52 Податкового кодексу України (далі - Кодекс), у межах компетенції повідомляє.

Товариство повідомило, що є платником єдиного податку третьої групи за ставкою 5 %. Основними видами економічної діяльності Товариства є КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна» та КВЕД 68.32 «Управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту».

Товариство на правах власності  володіє об’єктами нерухомого майна, які за своїм функціональним призначенням поділяються на: житлову нерухомість (квартири) та нежитлову нерухомість (нежитлові приміщення та паркомісця). Усі зазначені об’єкти нерухомості  належним чином введені  в експлуатацію та обліковуються на балансі підприємства на 103 рахунку понад 12 календарних місяців. Всі об’єкти використовувалися виключно у господарській діяльності – для систематичного отримання доходу шляхом надання їх в оренду відповідно до зареєстрованих кодів КВЕД Товариства. У зверненні зазначено, що Товариство планує здійснити  операції з продажу деяких із зазначених об’єктів нерухомості.

Товариство, посилаючись на норми Кодексу, просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1. Чи має право Товариство  при продажу житлової нерухомості (квартир) що використовуються у господарській діяльності (для надання в оренду) понад 12 календарних місяців, визначати дохід відповідно до абзацу другого пункту 292.2 статті 29 Кодексу, як різницю між сумою коштів, отриманих від продажу  та її залишковою балансовою вартістю?
2. Чи визначається для цілей застосування пункту 292.2 статті 292 Кодексу житлова нерухомість (квартири), що використовується платником єдиного податку  виключно для здійснення підприємницької діяльності з надання нерухомості в оренду, виробничим основним засобом?
3.  Чи має право Товариство при продажу нежитлової  нерухомості (нежитлових приміщень та машиномісць/паркомісць), що використовувалася у господарській діяльності (для надання в оренду) понад 12 календарних місяців, визначати дохід відповідно до абзацу другого пункту 292.2 статті 292 Кодексу, як різницю між сумою коштів, отриманих від продажу та її залишковою балансовою вартістю?
4.  Чи визнається для цілей застосування пункту 292.2 статті 292 Кодексу нежитлова нерухомість (нежитлові приміщення та машиномісця/паркомісця), що використовується платником єдиного податку  виключно для здійснення підприємницької діяльності з надання нерухомості в оренду, виробничим основним засобом?
5. Чи має право Товариство розраховувати дохід  за пунктом 292.2        статті 292 Кодексу як різницю між ціною продажу та залишковою вартістю щодо об’єкта нерухомості (як житлового, так і нежитлового), якщо протягом останніх 12 місяців щодо нього здійснювалися витрати на поліпшення (модернізацію), які за правилами бухгалтерського обліку збільшили його первісну вартість, за умови, що такий об’єкт не виводився з експлуатації (не переводився на консервацію) та амортизацію за ним у бухгалтерському обліку не припинялася?

 

Щодо першого – п’ятого питання.

Товариством не надано документів для ідентифікації суті операції, що ним здійснюються, ДПС надає загальні роз'яснення щодо оподаткування операцій, описаних у зверненні.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами Кодексу (пункт 1.1 статті 1 розділу І Кодексу).

Відповідно до підпункту 14.1.138 пункту 14.1 статті 14 Кодексу основні засоби - матеріальні активи, у тому числі запаси корисних копалин наданих у користування ділянок надр (крім вартості землі, незавершених капітальних інвестицій, автомобільних доріг загального користування, бібліотечних і архівних фондів, матеріальних активів, вартість яких не перевищує 20000 гривень, невиробничих основних засобів і нематеріальних активів), що призначаються платником податку для використання у господарській діяльності платника податку, вартість яких перевищує 20000 гривень і поступово зменшується у зв'язку з фізичним або моральним зносом та очікуваний строк корисного використання (експлуатації) яких з дати введення в експлуатацію становить понад один рік (або операційний цикл, якщо він довший за рік).

Товари – матеріальні та нематеріальні активи, у тому числі земельні ділянки, земельні частки (паї), а також цінні папери та деривативи, що використовуються у будь-яких операціях, крім операцій з їх випуску (емісії) та погашення (підпункт14.1.244 пункту 14.1 статті 14 Кодексу).

Підпунктом 14.1.36 пункту 14.1 статті 14 Кодексу визначено, що господарська діяльність - діяльність особи, що пов'язана з виробництвом (виготовленням) та/або реалізацією товарів, виконанням робіт, наданням послуг, спрямована на отримання доходу і проводиться такою особою самостійно та/або через свої відокремлені підрозділи, а також через будь-яку іншу особу, що діє на користь першої особи, зокрема за договорами комісії, доручення та агентськими договорами (підпункт)

Продаж (реалізація) товарів – будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункт 14.1.202 пункту 14.1                статті 14 Кодексу).

Термін "невиробничі основні засоби", "невиробничі нематеріальні активи" означають відповідно основні засоби, нематеріальні активи, не призначені для використання в господарській діяльності платника податку (пункт 138.3.2                 пункту 138.3 статті 138 Кодексу).

Правові засади застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності, а також справляння єдиного податку визначено главою 1 розділу ХІV Кодексу.

Згідно з пунктом 291.2 статті 291 Кодексу спрощена система оподаткування, обліку та звітності - особливий механізм справляння податків і зборів, що встановлює заміну сплати окремих податків і зборів, встановлених пунктом 297.1 статті 297 Кодексу, на сплату єдиного податку в порядку та на умовах, визначених главою 1 розділу XIV Кодексу, з одночасним веденням спрощеного обліку та звітності.

Платниками єдиного податку третьої групи можуть бути юридичні особи - суб’єкти господарювання будь-якої організаційно-правової форми, у яких протягом календарного року обсяг доходу не перевищує 1167 розмірів мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня податкового (звітного) року (підпункт 3 пункту 291.4 статті 291 Кодексу  )

Відповідно до підпункту 2 пункту 292.1 статті 292 Кодексу доходом платника єдиного податку юридичної особи є будь-який дохід, включаючи дохід представництв, філій, відділень такої юридичної особи, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі, визначеній пунктом 292.3 статті 292 Кодексу.

Згідно з пунктом 292.6 статті 292 Кодексу встановлено, що датою отримання доходу платника єдиного податку є дата надходження коштів платнику єдиного податку у грошовій (готівковій або безготівковій) формі, дата підписання платником єдиного податку акта приймання-передачі безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг). Для платника єдиного податку третьої групи, який є платником податку на додану вартість, датою отримання доходу є дата списання кредиторської заборгованості, за якою минув строк позовної давності.

Для платника єдиного податку третьої групи (юридичні особи) датою отримання доходу також є дата відвантаження товарів (виконання робіт, надання послуг), за які отримана попередня оплата (аванс) у період сплати інших податків і зборів, визначених Кодексом.

Пунктом 292.2 статті 292 Кодексу визначено, що при продажу основних засобів юридичними особами - платниками єдиного податку дохід визначається як сума коштів, отриманих від продажу таких основних засобів.

Якщо основні засоби продані після їх використання протягом                              12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію, дохід визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу таких основних засобів, та їх залишковою балансовою вартістю, що склалася на день продажу.

Згідно з пунктом 292.13 статті 292 Кодексу дохід визначається на підставі даних обліку, який ведеться відповідно до статті 296 Кодексу.

Так, абзацом 5 пункту 296.1 статті 296 Кодексу зазначено, що юридичні особи – платники єдиного податку третьої групи використовують дані спрощеного бухгалтерського обліку щодо доходів та витрат з урахуванням положень пунктів  44.2, 44.3 статті 44 Кодексу.

Методологічні засади формування в бухгалтерському обліку інформації про основні засоби, інші необоротні матеріальні активи та незавершені капітальні інвестиції в необоротні матеріальні активи (далі - основні засоби), а також розкриття інформації про них у фінансовій звітності затверджені наказом Міністерства фінансів України від 27.04.2000 № 92, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 18.05.2000 р. за № 288/4509 «Національне Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 7 «Основні засоби» (Н(С)БО 7).

Методологічні засади формування в бухгалтерському обліку інформації про інвестиційну  нерухомість та її розкриття  у фінансовій звітності затверджені наказом Міністерства фінансів України від 02.07.2007  № 779, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 16.07.2007 за № 823/14090 «Національного Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 32 «Інвестиційна нерухомість» (далі - Н(С)БО 32).

Відповідно до Н(С)БО 32 інвестиційна нерухомість - нерухомість (земельна ділянка, споруда, будівля (частина будівлі) або їх поєднання), утримувана власником або орендарем відповідно до договору фінансової оренди з метою отримання орендних платежів та/або збільшення  власного капіталу, а не для використання  у виробництві та постачанні товарів, при наданні послуг та для адміністративних цілей або продажу в процесі звичайної діяльності.

Підпунктом 3.4 пункту 3 Н(С)БО 7 зазначено, що Н(С)БО 7 не поширюється на інвестиційну нерухомість, особливість обліку якої визначаються іншими положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку.

Оскільки, юридичні особи - платники єдиного податку, які відповідають критеріям, визначеним підпунктом 3 пункту 291.4 статті 291 цього Кодексу, ведуть спрощений бухгалтерський облік доходів та витрат з метою обрахунку об’єкта оподаткування за методикою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну фінансову політику, то при здійсненні операцій з продажу нерухомості, яка надавалася в оренду безпосередньо залежить від класифікації у бухгалтерському обліку такого майна (віднесення до того чи іншого елемента (об’єкта) бухгалтерського обліку).

Враховуючи вищевикладене та виходячи з норм Н(С)БО 32 будівля, яка є власністю підприємства (або як право користування будівлею, утримуваною підприємством) та надана в оренду за однією чи кількома операційними орендами є інвестиційною нерухомістю.

Статтею 292 глави1 розділу XIV Кодексу не передбачено окремих норм щодо особливостей визначення доходу платника єдиного податку третьої групи при здійсненні ним господарських операцій з продажу інвестиційної нерухомості.

Тому, об’єкти нерухомості платника податків (квартири та нежитлові приміщення, паркомісця), які утримувані юридичною особою – платником єдиного податку третьої групи з метою отримання орендних платежів та/або збільшення  власного капіталу, відносяться до об’єктів інвестиційної нерухомості та відповідно до норм Кодексу у разі продажу таких об’єктів  інвестиційної нерухомості дохід буде визначатися як вся сума коштів, яка надійшла платнику єдиного податку у грошовій (готівковій або безготівковій) формі від продажу таких об’єктів.

Якщо у бухгалтерському обліку зазначені у зверненні  об’єкти нерухомості   (квартири та нежитлові приміщення, паркомісця) обліковуються як основні засоби, то у разі  продажу юридичною особою – платником єдиного податку третьої групи  основних засобів після їх використання протягом 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію, дохід визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу таких основних засобів та їх залишковою балансовою вартістю, що склалася на день продажу.

В іншому разі при продажі юридичною особою – платником єдиного податку третьої групи основних засобів після їх використання понад 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію, дохід визначається як сума коштів, отриманих від продажу таких основних засобів.

Додаткового зазначаємо, що регулювання питань методології бухгалтерського обліку та фінансової звітності здійснюється Міністерством фінансів України, яке затверджує національні положення (стандарти) бухгалтерського обліку, інші нормативно-правові акти щодо ведення бухгалтерського обліку та складання фінансової звітності (п. 2 ст. 6 Закону України від 16.07.1999 №996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні», зі змінами).

Тому з питання відображення в бухгалтерському обліку зазначених у зверненні об’єктів нерухомості, доцільно звернутись до Міністерства фінансів України.

Слід зазначити, що кожен конкретний випадок має розглядатися з урахуванням всіх суттєвих обставин та первинних документів.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 Кодексу).