Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ГУ ДПС У М.КИЄВІ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 16.07.2026 р. № 4093/ІПК/26-15-24-01-14-06

Головне управління ДПС у м. Києві за результатами розгляду звернення щодо практичного застосування окремих норм законодавства та керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – Кодекс) в межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні, платник податків - фізична особа, перебуваючи у шлюбі, набула у власність житловий будинок, що є об’єктом спільної сумісної власності подружжя.

Після розірвання шлюбу між дружиною та колишнім чоловіком було укладено мирову угоду, затверджену судом, відповідно до якої право власності на зазначений житловий будинок у повному обсязі перейшло до дружини. При цьому, перехід права власності відбувся внаслідок поділу спільного майна подружжя, а не внаслідок купівлі – продажу, дарування чи спадкування.

В подальшому власник  житлового будинку (дружина) планує її відчужити (продати) третій особі.

В зв'язку з цим, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. Який порядок оподаткування доходу від продажу житлового будинку?
2. Чи має право платник  на звільнення від оподаткування доходу
   від продажу житлового будинку за умови виконання вимог п. 172.1 ст. 172 Кодексу щодо строку перебування майна у власності?
3. Чи враховується при визначенні строку перебування майна у власності період, протягом якого житловий будинок перебував у спільній сумісній власності подружжя, чи вважається, що платник набув право власності на житловий будинок лише з моменту укладення мирової угоди?
4. Чи впливає передача права власності на житловий будинок за мировою угодою про поділ спільного майна подружжя на визначення строку перебування майна у власності для цілей застосування п. 172.1 ст. 172 Кодексу, якщо до укладення мирової угоди житловий будинок перебував у спільній сумісній власності подружжя?

Щодо першого – четвертого питань.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів регулюються Кодексом (п.1.1 ст. 1 Кодексу).

Оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні, до якого включається, зокрема, частина доходу від операцій з майном, розмір якого визначається згідно з положеннями
ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст.164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 Кодексу.

Для цілей ст. 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об'єкти нерухомості, неподільний об'єкт незавершеного будівництва / майбутній об'єкт нерухомості, подільний об'єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ст. 172 Кодексу).

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Крім того, звільняються від оподаткування військовим збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу ХХ «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4
п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу ХХ «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» Кодексу).

Разом з тим, згідно з п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відсотків, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Також, вказаний дохід є об'єктом оподаткування військовим збором для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10
розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1
п. 16 ¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, становить
5 відсотків об'єкта оподаткування, визначеного п.п.1 п.п.1.2 п. 16¹
підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Враховуючи викладене, дохід, отриманий платником податків від продажу один раз протягом звітного податкового року нерухомого майна, зокрема житлового будинку, не оподатковується податком на доходи фізичних осіб і військовим збором за умови перебування такого майна у власності платника більше трьох років.

Разом з тим, дохід, отриманий платником податків від продажу нерухомого майна, зокрема житлового будинку за умови недотримання вимог п. 172.1 ст. 172 Кодексу, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків.

При цьому, з питання терміну виникнення прав власності на нерухоме майно доцільно звернутися до Міністерства юстиції України.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.