Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 17.07.2026 р. № 4153/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення (…) щодо практичного застосування окремих норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

У своєму зверненні платник податків повідомляє, що між (…) та (…) 24 вересня 2024 року був укладений договір довічного утримання (догляду), згідно якого (…) виступає відчужувачем, а (…). – набувачем, тобто відчужувач передає у власність набувача житловий будинок та земельну ділянку, на якій він розташований, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та доглядом довічно. На даний момент підписанти розривають договір за угодою сторін.

Враховуючи вищезазначене, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з таких питань:

1. Які податкові зобов’язання виникають у відчужувача у зв’язку з розірванням цього договору?

2. Які податкові зобов’язання виникають у набувача у зв’язку з розірванням цього договору?

Статтею 744 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) встановлено, що за договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.

Договір довічного утримання (догляду) укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню (частина  перша ст. 745 ЦКУ).

Згідно зі ст. 748 ЦКУ набувач стає власником майна, переданого йому за договором довічного утримання (догляду), відповідно до ст. 334 ЦКУ.

Відповідно до частини третьої ст. 334 ЦКУ право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Разом з тим згідно з частиною четвертою ст. 334 ЦКУ права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Враховуючи зазначене, право власності на нерухоме майно, отримане за договором довічного утримання, виникає з моменту реєстрації відповідно до Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Тобто, за своєю правовою природою договір довічного утримання є відчуженням нерухомого майна, що передається у власність другій стороні і для цілей оподаткування податком на доходи фізичних осіб розглядається як продаж такого майна.

Водночас, договір довічного утримання (догляду) може бути розірваний, зокрема, на вимогу набувача (ст. 755 ЦКУ).

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦКУ).

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно доп.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 ПКУ (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 ПКУ).

Також вказаний дохід для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, – 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹
підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця встановлено ст. 172 ПКУ, відповідно до п. 172.8 якої для цілей ст. 172 ПКУ під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, подільний об’єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування.

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 ПКУ не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Крім того, п.п. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування військовим збором доходи, які згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу ХХ «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст.165, п.п. 3 і 4
п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу ХХ «Перехідні положення» Кодексу.

Разом з тим відповідно до п. 172.2 ст. 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відсотків, визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ.

Відповідно до абзацу другого п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1           ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою              18 відсотків, визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу.

Враховуючи викладене, у разі якщо договір довічного утримання (догляду) розривається і фізичній особі (відчужувачу) повертається нерухоме майно, яке було раніше передано ним фізичній особі (набувачу), то дохід у вигляді вартості повернутого нерухомого майна оподатковується податком на доходи фізичних осіб та військовим збором з урахуванням норм ст. 172 ПКУ і п. 16¹ підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» Кодексу.

Одночасно зауважуємо, що оскільки право власності на житловий будинок та земельну ділянку оформлюється у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно окремо, то такі об’єкти, оподатковуються як два різних об’єкта.

Тобто, дохід, отриманий від продажу платником податку – фізичною особою протягом звітного податкового року нерухомого майна, яке перебуває у власності менше трьох років, оподатковується від:

першого продажу нерухомого майна (житлового будинку або земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення) – податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків;

другого продажу нерухомого майна (житлового будинку або земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення) –податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.