Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 24.07.2026 р. № 4272/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

       

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення (   ) щодо практичного застосування норм податкового законодавства і в межах компетенції повідомляє.

У своєму зверненні платник податків повідомила, що 04 вересня 2024 року успадкувала нерухоме майно свого чоловіка, яке знаходиться у м. (     ) та отримала 3 (три) Свідоцтва про право на спадщину за законом, а саме на:

квартиру (  ) кв.м., житлова площа (  ) кв.м. у житловому трьохквартирному одноповерховому будинку. До нерухомого майна, що спадкується, віднесені також позначені у технічній документації погріб, колодязь та замощення. Квартира оцінена незалежним оцінювачем у (  ) тис. грн. (забудова п'ятидесятих років).

земельну ділянку площею (  ) га вид цільового призначення 02.01- для будівництва i обслуговування житлового будинку, господарських будівель i споруд (присадибна ділянка). Оцінена у (  ) тис. грн;

земельну ділянку площею (  ) га вид цільового призначення 01.05 - для індивідуального садівництва (садок). Оцінена у (  ) тис. грн.

У липні 2026 року платник податків планую продати успадковану нерухомість одному покупцеві. Я звернулась до 5-ти нотаріусів в (  ), включаючи фахівця державної нотаріальної контори, та до 2-х у м. (  ) для консулътації щодо засвідчення угоди про продаж успадкованого мною майна. Уci вони, посилаючись на позицію ГУ ДПС в (  ) області, наполягають на оподаткуванні доходу від продажу за ставками 0%, 5% та 18%.

Тобто 0% квартира як перший об'єкт продажу, 5% - присадибна ділянка як другий продаж та 18 % садок як третій об’єкт продажу протягом податкового року.

Таким чином, три об’єкти успадкованої нею нерухомості, хоча вони є об’єктами різного типу, розцінюються нотаріусами як три кількості продажу протягом податкового року.

Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питання:

Чи має платник податків право на застосування нульової ставки податку на доходи фізичних осіб до доходу, отриманого від продажу успадкованого майна одному i тому ж покупцеві, якщо об’єктами спадщини є квартира i дві земельні ділянки різного цільового призначення та площа цих ділянок вписується відповідно до ст. 121 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) у норми безоплатної передачі?

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб врегульовано розділом ІV Кодексу, згідно з п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку є фізична особа – резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Згідно з п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об'єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до якого включається, зокрема частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно із положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 Кодексу.

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним для цілей оподаткування, окремо не визначається.

Водночас згідно з абзацом першим п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості у вигляді отриманих у спадщину об'єктів нерухомості, а також дохід від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та/або від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, за умови що таке майно, майнові права отримано платником податку у спадщину, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2
ст. 167 Кодексу (абзац четвертий п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

Таким чином, якщо платником податку – фізичною особою протягом звітного податкового року здійснюється:

перший продаж нерухомого майна (квартири або земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення), яке отримано у спадщину – дохід не оподатковується податком на доходи фізичних осіб;

другий продаж нерухомого майна (квартири або земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення), яке отримано у спадщину – дохід оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків.;

третій продаж нерухомого майна (квартири або земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення), яке отримано у спадщину – дохід оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.