Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 28.07.2026 р. № 4362/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – ПКУ), розглянула звернення (    ), щодо практичного застосування норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

У своєму зверненні фізична особа повідомила, що є резидентом України та протягом 2026 року планує здійснити відчуження декількох об’єктів нерухомого майна, що належать їй на праві приватної власності. Зокрема, у 2026 році фізичною особо вже було здійснено продаж квартири, яка перебувала у власності менше трьох років, у зв’язку з чим під час посвідчення договору купівлі-продажу були сплачені податок на доходи фізичних осіб та військовий збір. Крім того, протягом поточного календарного року фізична особа планує здійснити продаж інших належних їй об’єктів нерухомого майна, частина яких була придбана на підставі договорів купівлі-продажу, а щодо окремих об’єктів фізичною особою були понесені додаткові витрати на будівництво, ремонт та оздоблення.

У зв’язку з чим платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію, в якій роз’яснити:

1. Щодо порядку оподаткування доходу, отриманого від другого, третього та четвертого продажу нерухомого майна протягом календарного року, якщо фізична особа протягом одного календарного року здійснила перший продаж квартири, яка перебувала у її власності менше трьох років, та планує здійснити другий, третій і четвертий продаж об’єктів нерухомого майна? Прошу окремо зазначити: які саме податки та збори підлягають сплаті; розмір ставки податку на доходи фізичних осіб; розмір військового збору; чи змінюється порядок оподаткування залежно від кількості продажів протягом календарного року?

2. Чи обчислюється податок із повної вартості продажу об’єкта нерухомості, або лише з різниці між вартістю придбання та продажу? У яких саме випадках та починаючи з якого продажу протягом календарного року застосовується механізм зменшення доходу на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості?

3. Чи можуть бути враховані при визначенні бази оподаткування доходу від продажу квартири документально підтверджені витрати фізичної особи на: придбання будівельних та оздоблювальних матеріалів; оплату ремонтних робіт та послуг підрядників? У разі якщо такі витрати можуть бути враховані, прошу повідомити: які саме документи є належним підтвердженням таких витрат (фіскальний чек РРО/ПРРО, товарний чек, розрахункова квитанція, виписка банку, електронна квитанція, акт виконаних робіт чи видаткова накладна)?

4. Який перелік документів фізична особа повинна надати контролюючому органу для підтвердження суми доходу при купівлі квартири та правильності нарахування податків? Прошу окремо роз’яснити: чи є достатнім копія договору купівлі-продажу квартири; чи необхідно додатково надавати банківські документи (виписки, платіжні доручення, довідки банку тощо), які підтверджують фактичне перерахування коштів продавцю?

Щодо першого-четвертого питань.

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується
розділом IV ПКУ, відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Перелік доходів, які включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку визначено п. 164.2 ст. 164 ПКУ, зокрема частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 ПКУ (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 ПКУ).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 ПКУ.

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 ПКУ не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним для цілей оподаткування, окремо не визначається.

Відповідно до абзацу першого п. 172.2 ст. 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ.

Разом з тим дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою 18 відс., визначеною п. 167.1 ст. 167 ПКУ, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину (абзац другий п. 172.2 ст. 172 ПКУ).

Дохід від продажу об'єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому
п. 172.2 ст. 172 ПКУ, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України.

Під витратами на придбання об'єкта нерухомості розуміються, зокрема:

в) витрати, понесені на придбання об'єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;

д) витрати на придбання об'єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;

е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв'язку з придбанням (отриманням) прав на об'єкт нерухомості;

з) витрати, понесені на будівництво об'єкта нерухомості.

При цьому, якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов'язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об'єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

Також доходи, визначені ст. 163 ПКУ, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ, є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених
у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ, -  5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2
п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10
розділу XX «Перехідні положення» ПКУ (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ).

Враховуючи викладене, дохід, отриманий фізичною особою від продажу протягом звітного (податкового) року першого об’єкта нерухомого майна (квартири), яке перебуває у власності платника податків менше трьох років, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відс. та військовим збором за ставкою 5 відс., без урахування витрат, понесених таким платником на придбання зазначеного об’єкта.

Разом з тим дохід, отриманий фізичною особою – резидентом від продажу протягом звітного (податкового) року другого, третього та наступних об’єктів нерухомого майна, які перебувають у власності менше трьох років, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відс. та військовим збором за ставкою 5 відс. з урахуванням документально підтверджених витрат, понесених платником податків на придбання вказаних об’єктів.

Одночасно зауважуємо, що витрати у вигляді вартості ремонтних робіт, придбаних Вами будівельних матеріалів та оплати послуг підрядників не враховуються.

Вимоги до підтвердження даних, визначених у податковій звітності, а також документального підтвердження виконання вимог податкового та іншого законодавства, контроль за виконанням якого покладено на контролюючі органи, встановлені ст. 44 ПКУ.

Згідно з абзацом першим п. 44.1 ст. 44 ПКУ для цілей оподаткування платники податків зобов’язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов’язаних з визначенням об’єктів оподаткування та/або податкових зобов’язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, інформації, пов’язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством.

Платникам податків забороняється формування показників податкової звітності, митних декларацій на підставі даних, не підтверджених документами, що визначені абзацом першим п. 44.1 ст. 44 ПКУ (абзац другий п. 44.1 ст. 44 ПКУ).

Відповідно до ст. 9 Закону України від 16 липня 1999 року № 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в України» (далі – Закон № 996) підставою для бухгалтерського обліку господарських операцій є первинні документи.

Первинний документ – це документ, який містить відомості про господарську операцію (ст. 1 розділу I Закону № 996).

Первинні документи можуть бути складені у паперовій або в електронній формі та повинні мати обов'язкові реквізити, визначені частиною другою ст. 9 Закону № 996.

Таким чином, документами, що підтверджують проведення фізичною особою – платником податку операцій, пов’язаних з придбанням об’єктів нерухомого майна, крім договорів купівлі-продажу, мають бути документи первинного обліку, а саме розрахункові документи, використання яких передбачено чинними нормативно-правовими актами, які підтверджують фактичне перерахування коштів.

Положення про форму та зміст розрахункових документів/електронних розрахункових документів затверджено наказом Міністерства фінансів України від 21.01.2016 № 13 «Про затвердження Положення про форму та зміст розрахункових документів/електронних розрахункових документів, Порядку подання звітності, пов’язаної із використанням книг обліку розрахункових операцій (розрахункових книжок), форми № ЗВР-1 Звіту про використання книг обліку розрахункових операцій (розрахункових книжок)», зі змінами та доповненнями.

З метою уникнення неоднозначного тлумачення норм податкового законодавства будь-які висновки щодо оподаткування доходів, отриманих фізичною особою від продажу об’єктів нерухомого майна, можуть надаватися за результатами перевірки умов, суттєвих обставин здійснення відповідних операцій та всіх первинних документів, оформленням яких вони супроводжувались.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 ПКУ індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.