Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 11.08.2026 р. № 4695/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

 

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення щодо оподаткування доходу, отриманого фізичною особою від продажу земельної ділянки та в межах компетенції повідомляє.

У своєму зверненні платник податків повідомив, що є власником земельної ділянки, яку набув на підставі договору дарування у 2009 році (строк перебування у власності становить більше 3 років). Ділянка розташована в межах села, її початкова площа становила га, цільове призначення: «для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)». У 2026 році було здійснено технічний поділ зазначеної земельної ділянки на дві окремі частини площею га та га з присвоєнням їм нових кадастрових номерів. Цільове призначення новоутворених земельних ділянок не змінювалось. Поділ не супроводжувався переходом права власності до іншої особи, не був наслідком купівлі, дарування, міни, спадкування чи виділу частки іншому співвласнику. Платник був одноосібним власником первісної ділянки з 2009 року та залишився одноосібним власником усіх новоутворених ділянок після її поділу. У 2026 році платник планує продати одну з новоутворених ділянок, а саме ділянку площею га. Дана операція буде першим продажем нерухомого майна у поточному 2026 календарному році.

Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1. Чи підлягає оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб та військовим збором дохід від продажу у 2026 році новоутвореної земельної ділянки площею га, яка за площею не перевищує межі, встановлені ст. 121 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) для присадибних ділянок у селі, враховуючи, що право власності на первісну земельну ділянку було набуто платником у 2009 році, поділ земельної ділянки у 2026 році відбувся без переходу права власності до іншої особи, а зазначений продаж буде першим продажем об’єкта нерухомого майна у 2026 році?

2. Чи вважається для цілей застосування п. 172.1 ст. 172 Кодексу строк перебування новоутвореної земельної ділянки у моїй власності таким, що обчислюється з 2009 року — з дати набуття права власності на первісну земельну ділянку?

Відповідно до п. 1 частини першої ст. 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація прав) – офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Питання набуття права власності на нерухоме майно регулюються Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ).

Відповідно до ст. 316 та ст. 317 ЦКУ правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (частина перша ст. 182 ЦКУ).

Відповідно до частини четвертої ст. 334 ЦКУ права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до Закону № 1952.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються Кодексом (п. 1.1 ст. 1 Кодексу).

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу, згідно з п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку на доходи фізичних осіб є фізична особа – резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід до якого включається, зокрема, частина доходу від операцій з майном, розмір якого визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 Кодексу.

Для цілей ст. 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об'єкти нерухомості, неподільний об'єкт незавершеного будівництва / майбутній об'єкт нерухомості, подільний об'єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ст. 172 Кодексу).

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Крім того, п.п. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4 п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Згідно з п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Також вказаний дохід є об’єктом оподаткування військовим збором для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, становить 5 відс. від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Враховуючи викладене та зважаючи на інформацію, наведену Вами у зверненні, оскільки Ви здійснили поділ подарованої земельної ділянки з метою подальшого продажу однієї з новостворених земельних ділянок, то дохід від продажу такої новоствореної земельної ділянки оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відс. та військовим збором за ставкою 5 відс. як об’єкт нерухомого майна, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу.

Зауважуємо, що питання визначення термінів виникнення (втрати) права власності на нерухоме майно (строк перебування новоутвореної земельної ділянки у Вашій власності) належить до компетенції Міністерства юстиції України.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (п. 52.2 ст. 52 Кодексу).

________________________________________________________________________________________________

Дана індивідуальна податкова консультація діє до зміни/втрати чинності норм законодавства, щодо яких надано індивідуальну податкову консультацію.