Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 14.08.2026 р. № 4795/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК

  

Державна податкова служба України розглянула звернення Товариства щодо податкових наслідків та з урахуванням узгодженої з Міністерством фінансів України позиції, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариство здійснило операцію з продажу об’єктів нерухомого майна (житлового приміщення, житлових будинків). Дані об’єкти нерухомості були придбані раніше (не є новозбудованими чи вперше зареєстрованими після будівництва/реконструкції підприємством-продавцем), тому ця операція купівля-продажу є другим/наступним постачанням житла.

Зазначений об’єкт житлової нерухомості не використовувався і не планується до використання у господарській діяльності.

З огляду на викладене, Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію з таких питань:

1) чи звільняється від оподаткування ПДВ операція з продажу зазначеної житлової нерухомості, в ситуації описаній у зверненні?

2) чи виникає обов’язок нарахування податкових зобов’язань з ПДВ, враховуючи, що житлова нерухомість не використовувалася у господарській діяльності?

3) який порядок відображення операції у податковій звітності з ПДВ (у разі наявності статусу платника ПДВ)?

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Об’єкти житлової нерухомості − будівлі, зареєстровані згідно із законодавством як об’єкти житлової нерухомості, дачні та садові будинки (підпункт 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Об’єкти нежитлової нерухомості – будівлі, їх складові частини, що не є об’єктами житлової нерухомості (підпункт 14.1.129¹ пункту 14.1 статті 14  розділу І ПКУ).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України, у тому числі операції з безоплатної передачі.

Правила формування податкових зобов’язань і податкового кредиту з ПДВ та складання податкових накладних / розрахунків коригування до податкових накладних і їх реєстрації в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі – ЄРПН) визначено статтями 187, 198 та 201 розділу V ПКУ.

За операціями з першого постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості застосовується касовий метод податкового обліку відповідно до підпункту 14.1.266 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ (абзац п’ятий пункту 187.1 статті 187 розділу V ПКУ).

Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості) та операцій з постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості визначено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ визначено, що звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об’єктів.

У цьому підпункті перше постачання житла (об’єкта житлової нерухомості) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об’єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об’єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ перше постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об’єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт.

Операції з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, звільняються від оподаткування.

Враховуючи викладене та виходячи із аналізу норм ПКУ і вказаних вище нормативно-правових актів, опису питання і фактичних обставин, наявних у зверненні, ДПС з урахуванням узгодженої з Міністерством фінансів України позиції інформує.

З огляду на норми, визначені підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ, мають місце операції з постачання двох окремих об’єктів, а саме:

1) операції з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості);

2) операції з постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості.

З метою застосування норм вказаного підпункту ПКУ для операцій з постачання кожного із таких об’єктів передбачено окреме визначення терміну «перше постачання».

Так, перелік операцій, які вважаються першим постачанням житла (об’єкта житлової нерухомості), визначено в абзацах 3 і 4 підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Перелік операцій, які вважаються першим постачанням неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, визначено в абзаці 5 підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Щодо питань 1 і 2

Якщо зазначена у зверненні операція у розумінні норм підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ не є операцією з першого постачання житла (об’єктів житлового фонду), то така операція підлягатиме звільненню від оподаткування ПДВ і, відповідно, за безпосередньо такою операцією обов’язку щодо нарахування та сплати ПДВ у постачальника (платника ПДВ) не виникатиме.

Щодо питання 3

За операцією звільненою від оподаткування ПДВ податкові зобов’язання з ПДВ не визначаються, але Товариству необхідно скласти податкову накладну (без ПДВ) за правилами, встановленими у Порядку № 1307, і зареєструвати її в ЄРПН у встановлені ПКУ терміни. У такій податковій накладній необхідно зазначити договірну ціну житла (об’єктів житлового фонду).

Зазначена операція відображається в податковій декларації з ПДВ, форма якої затверджена наказом Міністерства фінансів України від 28 січня 2016 року № 21, у звітному періоді, в якому було здійснено постачання, в рядку 5.1 декларації з ПДВ.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 розділу ІІ ПКУ).