Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 17.08.2026 р. № 4836/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

 

Державна податкова служба України розглянула звернення (…) щодо окремих норм податкового законодавства і в межах компетенції повідомляє.

Товариство у зверненні повідомляє, що є платником податку на прибуток за ставкою 18 відсотків та платником ПДВ, за ставкою 20 відсотків.

Товариство має на меті укласти договір оренди нерухомого майна з фізичною особою – підприємцем (орендодавцем, власником нерухомого майна), який є платником єдиного податку третьої групи.

Врегульовуючи правовідносини оренди нерухомого майна, сторони мають на меті, серед іншого, врегулювати компенсацію сум комунальних платежів.

Орендна плата за договором визначена окремо. Комунальні послуги не входять до складу орендної плати та відшкодовуються орендарем окремо на підставі фактичних витрат орендодавця, підтверджених рахунками постачальників комунальних послуг. Орендодавець не є постачальником комунальних послуг та не отримує винагороди або націнки на суму таких компенсацій. Договори з постачальниками комунальних послуг укладені безпосередньо орендодавцем як власником нерухомого майна.

Таким чином, Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію з питання:

1. Чи включається до доходу фізичної особи – підприємця-платника єдиного податку третьої групи кошти, отримані від орендаря як компенсація фактичної вартості спожитих комунальних послуг, які відшкодовуються окремо від орендної плати та в розмірі фактичних витрат орендодавця?

2. У разі якщо компенсація комунальних послуг не є доходом від підприємницької діяльності фізичної особи – підприємця, чи виникає у юридичної особи – орендаря обов'язок податкового агента щодо оподаткування таких сум податком на доходи фізичних осіб та військовим збором?

3. Чи має право фізична особа – підприємець-платник єдиного податку третьої групи отримувати від орендаря відшкодування (компенсацію) фактичної вартості комунальних послуг окремо від орендної плати без зміни статусу такої операції як надання нерухомого майна в оренду?

4. Чи є отримання фізичною особою-підприємцем-платником єдиного податку третьої групи компенсації фактичної вартості комунальних послугвід орендаря підставою для:

втрати права на застосування спрощеної системи оподаткування

анулювання реєстрації платника єдиного податку

застосування підвищених ставок єдиного податку

переходу на загальну систему оподаткування

5. У разі якщо контролюючий орган дійде висновку, що сума компенсації комунальних послуг включається до доходу фізичної особи-підприємця -платника єдиного податку третьої групи, чи зобов'язана юридична особа-орендар при виплаті такої компенсації виконувати функції податкового агента щодо податку на доходи фізичних осіб та військового збору?

Відносини власності та порядок реалізації права власності визначається Конституцією України та Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ).

Суб'єктами права власності за ЦКУ є український народ та інші учасники  цивільних відносин, визначені ст. 2 ЦКУ, тобто фізичні та юридичні особи, держава Україна, Автономна  Республіка Крим, територіальні громади, іноземні держави та  інші суб’єкти публічного права (ст. ст. 2 та 318 ЦКУ).

Водночас серед цього переліку відсутній такий суб’єкт права власності, як фізична особа – підприємець.

Крім того, Конституція України та ЦКУ закріпили право приватної власності (ст. 41 Конституції України та ст. 325 ЦКУ). Суб'єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи. Фізичні та юридичні особи можуть бути  власниками будь-якого майна, за винятком окремих видів майна, які  відповідно до закону не можуть їм належати. Склад, кількість та вартість майна, яке може бути у власності фізичних та юридичних осіб, не є обмеженими.

Таким чином, суб’єктом права власності законодавством визначаються фізичні особи (громадяни), які можуть бути власниками будь-якого майна, крім майна, яке не може знаходитися взагалі у власності фізичних осіб, і водночас, не виокремлюється такий суб’єкт права власності як фізична особа – підприємець.

Власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом (частина перша ст. 320 ЦКУ).

Отже, не залежно від того, який статус у подальшому фізична особа обере для себе, у тому числі у разі прийняття рішення про здійснення будь-якої діяльності, у т. ч. і підприємницької, суб’єктом права власності виступає саме фізична особа (громадянин), а не фізична особа – підприємець.

Згідно з частиною першою ст. 810 ЦКУ за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла (абзац перший частини першої ст. 820 ЦКУ).

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються Податковим кодексом України (далі – Кодекс) (п. 1.1 ст. 1 Кодексу).

Підпунктами 14.1.36 п. 14.1 ст. 14 Кодексу визначено, що господарська діяльність – діяльність особи, що пов'язана з виробництвом (виготовленням) та/або реалізацією товарів, виконанням робіт, наданням послуг, спрямована на отримання доходу і проводиться такою особою самостійно та/або через свої відокремлені підрозділи, а також через будь-яку іншу особу, що діє на користь першої особи, зокрема за договорами комісії, доручення та агентськими договорами.

Пунктом 5 частини першої ст. 1 Закону України від 09 листопада 2017 року № 2189-VIII «Про житлово-комунальні послуги» (далі – Закон № 2189) визначено, що житлово-комунальні послуги – це результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг.

При цьому індивідуальний споживач – це, зокрема, фізична особа, яка є власником (співвласником) нерухомого майна, або за згодою власника інша особа, яка користується об’єктом нерухомого майна і отримує житлово-комунальну послугу для власних потреб та з якою або від імені якої укладено відповідний договір про надання житлово-комунальної послуги (п. 6 частини першої ст. 1 Закону № 2189).

Виконавець комунальної послуги – це суб’єкт господарювання, що надає комунальну послугу споживачу відповідно до умов договору (п. 2 частини першої ст. 1 Закону № 2189).

Комунальні  послуги – послуги з постачання та  розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, управління побутовими відходами (п. 2 частини першої ст. 5 Закону № 2189).

Тобто Законом № 2189 не передбачено індивідуального споживача зі статусом фізична особа – підприємець.

Правові засади застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності, а також справляння єдиного податку встановлені главою 1 розділу XIV Кодексу.

Відповідно до п. 291.3 ст. 291 Кодексу фізична особа – підприємець може самостійно обрати спрощену систему оподаткування. якщо така особа відповідає вимогам та реєструється платником єдиного податку в порядку, визначеному главою 1 розділу ХІV Кодексу.

Відповідно до п.п. 3 п. 291.4 ст. 291 Кодексу до платників єдиного податку, які відносяться до третьої групи, належать, зокрема, фізичні особи – підприємці, які не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, не обмежена, у яких протягом календарного року обсяг доходу не перевищує 1167 розмірів мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 01 січня податкового (звітного) року.

Умови, відповідно до яких фізичні особи – підприємці не можуть бути платниками єдиного податку першої – третьої груп, визначені у п. 291.5 ст. 291 Кодексу.

Згідно з п.п. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 Кодексу не можуть бути платниками єдиного податку першої – третьої груп суб’єкти господарювання – фізичні особи – підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 кв. метрів.

Порядок визначення доходів та їх склад для платників єдиного податку першої – третьої груп передбачено ст. 292 Кодексу.

Відповідно до п. 292.1 ст. 292 Кодексу доходом платника єдиного податку фізичної особи – підприємця є дохід, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі, визначеній п. 292.3 ст. 292 Кодексу. При цьому до доходу не включаються отримані такою фізичною особою пасивні доходи у вигляді процентів, дивідендів, роялті, страхові виплати і відшкодування, доходи у вигляді бюджетних грантів, а також доходи, отримані від продажу рухомого та нерухомого майна, яке належить на праві власності фізичній особі та використовується в її господарській діяльності.

Враховуючи викладене, у разі якщо відповідно до умов договору найму (оренди), укладеного між фізичною особою – підприємцем – платником єдиного податку третьої групи та юридичною особою, сплата комунальних платежів здійснюється у складі орендної плати, тобто сума орендної плати як фіксований платіж включає суму комунальних платежів, то з метою оподаткування дохід у вигляді сплачених комунальних платежів повністю включається до доходу фізичної особи – підприємця – платника єдиного податку як орендна плата з відповідним оподаткуванням.

Водночас, якщо умовами договору оренди сплата комунальних платежів здійснюється орендарем окремо від орендної плати у вигляді відшкодування витрат орендодавця на сплату комунальних послуг, то оскільки отримання фізичною особою – підприємцем – платником єдиного податку доходу у вигляді відшкодування вартості житлово-комунальних послуг не передбачає надання зазначених послуг таким підприємцем на користь юридичної особи (орендаря), такий дохід не включається до доходу фізичної особи – підприємця, але оподатковується за загальними правилами, встановленими Кодексом для платників податку – фізичних осіб.

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, згідно з п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об'єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Статтею 165 Кодексу визначено виключний перелік доходів, які не включаються до загального (місячного) річного оподатковуваного доходу платника податків.

Так, до загального місячного (річного) оподаткованого доходу платника податку включаються, зокрема:

дохід, отриманий таким платником як додаткове благо (крім випадків, передбачених ст. 165 Кодексу) у вигляді суми грошового або майнового відшкодування будь-яких витрат або втрат платника податку, крім тих,
що обов’язково відшкодовуються згідно із законом за рахунок бюджету або звільняються від оподаткування згідно з розділом IV Кодексу (п.п. «г» п.п. 164.2.17 п. 164.2 ст. 164 Кодексу);

інший дохід, крім зазначених у ст. 165 Кодексу (п.п. 164.2.20 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Згідно з п. 167.1 ст. 167 Кодексу ставка податку становить 18 відсотків бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику (крім випадків, визначених у п.п. 167.2 – 167.5 ст. 167 Кодексу).

Також зазначені доходи є об’єктом оподаткування військовим збором для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, становить 5 відсотків об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10
розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Порядок нарахування, утримання та сплати (перерахування) податку на доходи фізичних осіб та військового збору до бюджету визначено ст. 168 Кодексу та п.п. 1.4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Так, згідно із п.п. 168.1.1 п. 168.1 ст. 168 Кодексу податковий агент, визначення якого наведене у п.п. 14.1.180 п. 14.1. ст. 14 Кодексу, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов’язаний утримувати податок і військовий збір із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену ст. 167 Кодексу, і ставку військового збору, встановлену п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Враховуючи зазначене, у разі якщо орендарем (юридичною особою) виплачується на користь фізичної особи дохід у вигляді відшкодованих комунальних послуг, то такий дохід включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу фізичної особи та оподатковується податком на доходи фізичних осіб і військовим збором на загальних підставах. При цьому юридична особа зобов’язана виконати усі функції податкового агента, визначені Кодексом.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.