Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 17.08.2026 р. № 4840/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

 

         Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення ( ) щодо практичного застосування норм чинного законодавства, та в межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні, платник податків – фізична особа в 2012 році набув за договором купівлі-продажу земельну ділянку для будівництва і обслуговування житлового будинку. В 2013 році введено в експлуатацію та зареєстровано право власності на житловий будинок, збудований на цій земельній ділянці.

В 2026 році платником здійснено поділ цього майна без його відчуження: земельну ділянку поділено на дві і площа кожної з новоутворених ділянок не перевищує норм безоплатної передачі, визначених ст. 121 Земельного кодексу України (право власності на новоутворені ділянки зареєстровано за платником в 2026 році);

житловий будинок також поділено на два об’єкти (право власності на утворений житловий будинок зареєстровано за платником в 2026 році). При цьому, власник протягом усього періоду не змінювався.

У 2026 році платник планує продати один із утворених внаслідок поділу житлових будинків разом із земельною ділянкою, на якій він розташований, одним договором купівлі – продажу. Це буде перший продаж об’єктів нерухомого майна у 2026 році.

В зв'язку з цим, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1.  З якої дати для цілей застосування п. 172.1 ст. 172 Кодексу обчислюється строк перебування у власності житлового будинку після поділу: з дати державної реєстрації права на первісний будинок 2013 року, чи з дати державної реєстрації права на утворений внаслідок поділу об’єкт 2026 року?

2. З якої дати для цілей застосування п. 172.1 ст. 172 Кодексу обчислюється строк перебування у власності земельної ділянки, утвореної внаслідок поділу: з дати державної реєстрації права 2012 року, чи з дати державної реєстрації права на новоутворений об’єкт 2026 року?

3. Чи звільняється від оподаткування податком на доходи фізичних осіб та військовим збором на підставі п. 172.1 ст. 172 Кодексу дохід від першого протягом звітного року продажу житлового будинку разом із земельною ділянкою, на якій він розташований, за одним договором купівлі – продажу за наведених фактичних обставин?

4. Чи розглядається для цілей визначення черговості продажів згідно з пп. 172.1 та 172.2 ст. 172 Кодексу продаж житлового будинку разом із земельною ділянкою, на якій він розташований, здійснений за одним договором купівлі – продажу, як продаж одного об’єкта нерухомого майна?

Щодо першого – четвертого питань

Особисті немайнові та майнові відносини регулюються Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ).

Відповідно до частини першої ст. 182 ЦКУ право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (ст. 331 ЦКУ).

Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються Законом України від 01.07.2004 № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» із змінами та доповненнями (далі – Закон № 1952).

Пунктом 1 частини першої ст. 2 Закону № 1952 встановлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів регулюються Кодексом (п. 1.1 ст. 1 Кодексу).

При цьому, нормами Кодексу не регулюється порядок визначення терміну перебування нерухомого майна у власності платника.

Оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні, до якого включається, зокрема, частина доходу від операцій з майном, розмір якого визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст.164 Кодексу).

Також вказаний дохід для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, – 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 Кодексу.

Для цілей ст. 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, подільний об'єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ст. 172 Кодексу).

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці); земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Крім того, відповідно до п.п. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу звільняються від оподаткування військовим збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4 п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Згідно з абзацом першим п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Враховуючи викладене, оскільки житловий будинок та земельна ділянка під ним є окремими об’єктами права власності, а також зважаючи на положення п. 172.8 ст. 172 Кодексу, будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості є продажем цього майна, то з метою оподаткування дохід, отриманий від продажу житлового будинку та дохід від продажу земельної ділянки оподатковуються у порядку, визначеному ст. 172 Кодексу, незалежно від кількості оформлених договорів купівлі-продажу, а саме:

дохід від першого продажу нерухомого майна (частини житлового будинку або новоутвореної земельної ділянки) оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків;

дохід від другого продажу нерухомого майна (частини житлового будинку або новоутвореної земельної ділянки) оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків.

При цьому, черговість продажу об’єктів нерухомості визначає самостійно продавець (фізична особа).

Щодо питання визначення терміну перебування такого майна у власності доцільно звернутися до Міністерства юстиції України.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.