Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 21.08.2026 р. № 4986/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення (…) щодо практичного застосування окремих норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

У своєму зверненні фізична особа повідомила, що в (…) 2026 року було відчужено об'єкт нерухомого майна. Під час нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу були сплачені податок на доходи фізичних осіб та військовий збір відповідно до вимог Кодексу.

У цьому ж календарному році платник податків планує продаж іншого об'єкта нерухомого майна.

Зазначений об'єкт був придбаний за договором купівлі-продажу за (…), що підтверджується належними первинними документами.

У зв’язку з чим платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію, в якій роз’яснити:

1. Чи підлягає застосуванню абзац другий п. 172.2 ст. 172 Кодексу у випадку продажу другого об'єкта нерухомого майна протягом одного календарного року за наведених у цьому зверненні обставин?

2. Чи правильно платник податків розуміє положення абзацу другого п. 172.2 ст. 172 Кодексу, що у наведеній ситуації база оподаткування податком на доходи фізичних осіб визначається як різниця між доходом від продажу об'єкта нерухомого майна та документально підтвердженими витратами на його придбання?

3. Якщо відповідь на попереднє питання є ствердною, чи правильно платник податків розуміє, що за таких обставин:

вартість придбання об'єкта – (…) грн;

дохід від продажу – (…) грн;

база оподаткування податком на доходи фізичних осіб становитиме (…) грн, тобто різницю між доходом від продажу та документально підтвердженими витратами на придбання цього об'єкта (договір купівлі-продажу квартири)?

4. Чи правильно я розумію, що ставка податку на доходи фізичних осіб у наведеному випадку застосовується саме до визначеної відповідно до абзацу другого п. 172.2 ст. 172 Кодексу бази оподаткування, а не до всієї суми доходу від продажу об'єкта нерухомого майна?

5. У разі якщо наведене платником податків трактування положень п. 172.2 ст. 172 Кодексу є неправильним, прошу зазначити:

які саме норми Кодексу підлягають застосуванню до описаної ситуації;

яким чином визначається база оподаткування податком на доходи фізичних осіб;

надати покроковий розрахунок бази оподаткування та суми податку на доходи фізичних осіб із використанням наведених у цьому зверненні числових показників.

Щодо першого-п’ятого питання

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Перелік доходів, які включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку визначено п. 164.2 ст. 164 Кодексу, зокрема частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено

ст. 172 Кодексу.

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним для цілей оподаткування, окремо не визначається.

Відповідно до абзацу першого п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Разом з тим дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 18 відс., визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину (абзац другий п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

Дохід від продажу об'єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п. 172.2 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України.

Під витратами на придбання об'єкта нерухомості розуміються, зокрема:

в) витрати, понесені на придбання об'єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;

д) витрати на придбання об'єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;

е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв'язку з придбанням (отриманням) прав на об'єкт нерухомості;

з) витрати, понесені на будівництво об'єкта нерухомості.

При цьому, якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов'язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об'єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

Також доходи, визначені ст. 163 Кодексу, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, -  5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Враховуючи викладене, дохід, отриманий фізичною особою від продажу протягом звітного (податкового) року першого об’єкта нерухомого майна (квартири), яке перебуває у власності платника податків менше трьох років, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відс. та військовим збором за ставкою 5 відс., без урахування витрат, понесених таким платником на придбання зазначеного об’єкта.

Разом з тим дохід, отриманий фізичною особою – резидентом від продажу протягом звітного (податкового) року другого, третього та наступних об’єктів нерухомого майна, які перебувають у власності менше трьох років, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відс. та військовим збором за ставкою 5 відс. з урахуванням документально підтверджених витрат, понесених платником податків на придбання вказаних об’єктів.

Вимоги до підтвердження даних, визначених у податковій звітності, а також документального підтвердження виконання вимог податкового та іншого законодавства, контроль за виконанням якого покладено на контролюючі органи, встановлені ст. 44 Кодексу.

Згідно з абзацом першим п. 44.1 ст. 44 Кодексу для цілей оподаткування платники податків зобов’язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов’язаних з визначенням об’єктів оподаткування та/або податкових зобов’язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, інформації, пов’язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством.

Платникам податків забороняється формування показників податкової звітності, митних декларацій на підставі даних, не підтверджених документами, що визначені абзацом першим п. 44.1 ст. 44 Кодексу (абзац другий п. 44.1 ст. 44 Кодексу).

Відповідно до ст. 9 Закону України від 16 липня 1999 року № 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в України» (далі – Закон № 996) підставою для бухгалтерського обліку господарських операцій є первинні документи.

Первинний документ – це документ, який містить відомості про господарську операцію (ст. 1 розділу I Закону № 996).

Первинні документи можуть бути складені у паперовій або в електронній формі та повинні мати обов'язкові реквізити, визначені частиною другою ст. 9 Закону № 996.

Таким чином, документами, що підтверджують проведення фізичною особою – платником податку операцій, пов’язаних з придбанням об’єктів нерухомого майна, крім договорів купівлі-продажу, мають бути документи первинного обліку, а саме розрахункові документи, використання яких передбачено чинними нормативно-правовими актами, які підтверджують фактичне перерахування коштів.

Положення про форму та зміст розрахункових документів/електронних розрахункових документів затверджено наказом Міністерства фінансів України від 21.01.2016 № 13 «Про затвердження Положення про форму та зміст розрахункових документів/електронних розрахункових документів, Порядку подання звітності, пов’язаної із використанням книг обліку розрахункових операцій (розрахункових книжок), форми № ЗВР-1 Звіту про використання книг обліку розрахункових операцій (розрахункових книжок)», зі змінами та доповненнями.

З метою уникнення неоднозначного тлумачення норм податкового законодавства будь-які висновки щодо оподаткування доходів, отриманих фізичною особою від продажу об’єктів нерухомого майна, можуть надаватися за результатами перевірки умов, суттєвих обставин здійснення відповідних операцій та всіх первинних документів, оформленням яких вони супроводжувались.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.