Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 28.08.2026 р. № 5126/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення ( ) щодо практичного застосування норм чинного законодавства, та в межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні, платник податків – фізична особа у 2017 році набув за договором купівлі-продажу земельну ділянку із кадастровим номером ( ) площею 0,16 га. 05.05.2017 платник податків отримала витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на дану ділянку.

В 2026 році платником податків здійснено поділ земельної ділянки, у результаті чого утворено дві окремі земельні ділянки з кадастровими номерами ( ) (площею 0,1019 га) та ( ) (площею 0,0581 га).

У зв’язку зі зміною життєвих обставин виникла потреба у зворотному об’єднанні ділянок в одну. Після об’єднання ділянок 15.07.2026 утворено земельну ділянку площею 0,16 га із кадастровим номером ( ) та отримано витяг з Державного реєстру речових прав із індексним номером ( ). В процесі усіх описаних змін власник земельної ділянки не змінювався, переходу права власності до інших осіб не відбувалося.

Платник податків планує здійснити продаж з кадастровим номером ( ) площею 0,16 га. Це буде перший продаж об’єктів нерухомого майна у 2026 році.

В зв'язку з цим, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. Чи вважається для цілей застосування ст. 172 Кодексу, що строк перебування земельної ділянки у власності платника податків обчислюється з моменту набуття права власності у 2017 році, незважаючи на її поділ та об’єднання у 2026 році з присвоєнням нового кадастрового номера?

2. Чи є поділ земельної ділянки та її подальше об’єднання без зміни власника підставою для початку нового строку перебування майна у власності для цілей оподаткування доходу від продажу нерухомого майна?

3. Чи підлягає оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб та військовим збором дохід, отриманий від першого у 2026 році продажу зазначеної земельної ділянки, якщо право власності було набуто у 2017 році, а зміни у 2026 році стосувалися виключно поділу та об’єднання земельної ділянки без зміни власника?

Щодо першого – третього питань

Особисті немайнові та майнові відносини регулюються Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ).

Відповідно до частини першої ст. 182 ЦКУ право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (ст. 331 ЦКУ).

Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються Законом України від 01.07.2004 № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» із змінами та доповненнями (далі – Закон № 1952).

Пунктом 1 частини першої ст. 2 Закону № 1952 встановлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів регулюються Кодексом (п. 1.1 ст. 1 Кодексу).

При цьому, нормами Кодексу не регулюється порядок визначення терміну перебування нерухомого майна у власності платника.

Оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні, до якого включається, зокрема, частина доходу від операцій з майном, розмір якого визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст.164 Кодексу).

Також вказаний дохід для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, – 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 Кодексу.

Для цілей ст. 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, подільний об'єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ст. 172 Кодексу).

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

При цьому ст. 121 Земельного кодексу України встановлено, що громадяни України мають право на безоплатну передачу їм у власність земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах:

для ведення фермерського господарства – в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району;

для ведення особистого селянського господарства – не більше 2,0 гектара;

для ведення садівництва – не більше 0,12 гектара;

для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах – не більше 0,25 гектара, в селищах – не більше 0,15 гектара, в містах – не більше 0,10 гектара;

для індивідуального дачного будівництва – не більше 0,10 гектара;

для будівництва індивідуальних гаражів – не більше 0,01 гектара.

Крім того, відповідно до п.п. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу звільняються від оподаткування військовим збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4 п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Згідно з абзацом першим п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Враховуючи викладене, а також зважаючи на положення п. 172.8 ст. 172 Кодексу, будь-який перехід права власності на об’єкт нерухомості є продажем цього майна, то з метою оподаткування дохід, отриманий від продажу земельної ділянки оподатковується у порядку, визначеному ст. 172 Кодексу, податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків.

Водночас зауважуємо, що питання щодо визначення терміну перебування такого майна у власності доцільно звернутися до Міністерства юстиції України.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.